Bis 31. Januar mussten Eigentümer ihre Erklärung der Grundsteuer B abgeben. Bereits dabei zeigte sich, dass die Tücken im Detail liegen - vor allem wegen der Bodenrichtwerte. Der Gutachterausschuss bei der Stadt Calw will das nicht einfach hinnehmen.
Bis 31. Januar mussten Eigentümer ihre Erklärung der Grundsteuer B – für (un)bebaute Grundstücke – ans Finanzamt geschickt haben. Wie hoch die neue Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 sein wird, ist noch unklar. Allerdings zeigt sich bereits bei der Erklärung, dass die Tücken im Detail liegen. Vor allem wegen der Bodenrichtwerte.
Bodenrichtwerte Diese bilden den Preis pro Quadratmeter ab in sogenannten Bodenrichtwertzonen. Ermittelt werden die Werte durch die Analyse von bei Grundstücksverkäufen erzielten Preisen. Diese Analyse nimmt der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Calw vor. Er ist zuständig für Althengstett, Bad Herrenalb, Bad Liebenzell, Bad Teinach-Zavelstein, Bad Wildbad, Calw, Dobel, Enzklösterle und Gechingen, Höfen an der Enz, Neubulach, Neuweiler, Oberreichenbach und Ostelsheim, Schömberg, Simmozheim sowie Unterreichenbach.
Für die neue Grundsteuer B wird der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert, dies ergibt den Grundsteuerwert. Der Bodenrichtwert spielt also eine entscheidende Rolle.
Tücken Die Berechnung der Grundsteuer birgt Tücken. So gibt es Grundstücke, die bisher in einer Bodenrichtwertzone lagen – wo der Quadratmeter zum Beispiel 230 Euro wert ist. Allerdings liegen manche Grundstücke an den Hängen des Nagoldtals, sodass nur der vordere Bereich bebaut werden kann, der hintere ist zu steil dafür und Garten. Ein Käufer würde deshalb vielleicht 230 Euro für den vorderen Bereich zahlen, der Garten jedoch wäre weniger Wert. Nicht so fürs Finanzamt bei der Berechnung der Grundsteuer. Und das ist nur einer von vielen möglichen Problemfällen.
Gerecht ist das nicht, findet Tobias Volle, der Vorsitzende des Gutachterausschusses bei der Stadt Calw. Die Grundsteuer muss aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts neu berechnet werden. Das Gericht wollte „ Gerechtigkeit reinbringen“, sagt Volle, „nicht Ungerechtigkeit“. Nichtsdestotrotz werden Eigentümer mit Grundstücken, die kein normaler Fall sind, bei der Berechnung, ungerecht behandelt.
Gegenmaßnahme Der Gutachterausschuss hat deshalb beschlossen, zu handeln. Ohnehin muss er die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre aktualisieren. Der Calwer Ausschuss nahm dies zum Anlass, alle Zonen anzuschauen und fit zu machen für die neue Grundsteuer. Dafür hatte die knappe Frist, die das Land angesichts der neuen Grundsteuerberechnung gesetzt hatte, nämlich bei Weitem nicht gereicht.
Für das genannte Beispiel bedeutet das: Das steile Grundstück über dem Nagoldtal fällt künftig in zwei Zonen – die bebaubare Hälfte in die teurere, der steile Garten in eine günstigere. Die neuen Bodenrichtwerte sind unter www.gutachterausschuss-calw.de und demnächst unter www.bodenrichtwerte-boris.de abrufbar. Darüber hinaus hat sich gezeigt, dass die erzielten Quadratmeterpreise bei Grundstücksverkäufen weiter „deutlich hochgegangen“ sind – je nach Lage um bis zu 15 bis 50 Prozent, wie Volle berichtet.
Haken Das Problem an der Berechnung der neuen Grundsteuer ist, dass das Land eigentlich die Bodenrichtwerte vom 1. Januar 2022 als maßgeblich sieht für die kommenden sieben Jahre. Ein großer Fehler aus Sicht des Gutachterausschusses. Weshalb er sich zu einer politischen Erklärung entschloss: der „Schömberger Erklärung zur Korrektur beziehungsweise Fehlerberichtigung der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 1.1. 2022.“ Darin heißt es etwa, die bisher verwendeten Bodenrichtwertkarten seien „vielfach fehlerbehaftet“ und müssten „rückwirkend geändert werden“. Nun ist die Forderung eines von 190 Gutachterausschüssen in Baden-Württemberg das eine, was das Land daraus macht eine andere Frage.
Doch Tobias Volle hat die „Schömberger Erklärung“ weitergegeben – nicht nur an die anderen Ausschüsse, sondern auch an die Oberfinanzdirektion in Karlsruhe: „Das hat zu einer gewissen Resonanz geführt.“ Er spricht von einem Meilenstein, als er erzählt, dass die Bodenrichtwerte als Grundlage für die Steuer nun doch noch korrigiert werden können. Zudem sind in strittigen Fällen seltener teure Gutachten vom Grundstückseigentümer vorzulegen, oft reicht eine (kostenfreie) Stellungnahme des Gutachterausschusses.
Tipp Viele Eigentümer haben die Grundsteuermess- und Grundsteuerwertbescheide erhalten. Tobias Volle empfiehlt allen Eigentümern, die von einem Problemfall betroffen sind, das Finanzamt zu kontaktierten. Wer nichts unternimmt, für den bleibt es bei der bisherigen Berechnung. Das ist gut für alle Eigentümer, die ein unproblematisches Grundstück haben. Sie belassen es beim bisherigen Bescheid – weil sie von den am 1. Januar 2022 noch gültigen niedrigeren Bodenrichtwerten profitieren.
Wer allerdings meint, dass die Grundsteuer falsch brechnet ist, weil es sich bei seinem Grundstück um einen Problemfall handelt, der sollte sich unbedingt beim Finanzamt melden. Oder zur Besprechung der Lage gerne beim Gutachterausschuss bei der Stadt Calw, Telefon 07051/ 16 74 11.
Weitere Infos unter www.gutachterausschuss-calw.de