Die Grundsteuererklärung treibt den Puls vieler Eigentümer nach oben. Ein Blick auf die Bescheide, die derzeit eintreffen, macht es nicht besser. So manches Grundstück wird zum Problemfall.
Ein Einfamilienhaus mitten im Neubaugebiet? Glückwunsch! Nicht nur zu den eigenen vier Wänden, sondern auch auch zur relativ einfachen Grundsteuererklärung. Dass die dennoch ihre Tücken hat, wissen Steuerpflichtige, die ihre Erklärung abgegeben haben. Einfach ist das Prozedere via Internet nicht.
Die Frist für die Abgabe der Erklärung der Grundsteuer B – also für bebaute oder unbebaute Grundstücke – endete am 31. Januar. Wer rechtzeitig dran war, bekommt nun Post vom Finanzamt. Und da zeigt sich: Für manchen Eigentümer fangen die Probleme erst an.
Tobias Volle ist Vorsitzender des gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Calw. Volle, sein Mitarbeiter Karlheinz Kübler und weitere Kollegen sind für 17 Kommunen im Kreis Calw zuständig. Eine ihrer Aufgaben ist es, Bodenrichtwerte zu ermitteln. Sie schauen, zu welchen Preisen Grundstücke in einem Gebiet verkauft wurden. So ergibt sich ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis: der Bodenrichtwert.
Der Haken: Bisher war dieser Wert nicht bindend. Jetzt wird er es, weil er bei der Berechnung der neuen Grundsteuer eine entscheidende Rolle spielt. Er wird mit der Grundfläche multipliziert. Anders als bisher fällt dagegen das Gebäude auf dem Grundstück nicht mehr ins Gewicht.
Problemfall 1: private Grünflächen im Innenbereich Ein Grundstück liegt mitten im Ort. Auf einem Teil des Grundstücks steht das Wohnhaus, der andere Teil darf laut Vorschriften nicht bebaut werden. Er wird als Garten – Volle und Kübler sprechen von „privaten Grünflächen“ – genutzt. Fürs gesamte Grundstück gilt der Bodenrichtwert von zum Beispiel 230 pro Quadratmeter, dabei wäre der als Garten genutzte Teilbereich im Fall eines Verkaufs viel weniger wert. Anders ist das mit der Berechnung der neuen Grundsteuer: Je höher der Bodenrichtwert und die Quadratmeterzahl, desto höher die neue Grundsteuer.
Problemfall 2: private Grünflächen im Übergang zum Außenbereich Ähnlich gelagert ist der Fall bei Grundstücken an den Hängen des Nagoldtals. Das Haus steht im vorderen Bereich des Anwesens, der hintere steigt steil an Richtung Waldrand, ist nicht richtig nutzbar. Allerdings gibt es auch hier bisher nur einen Bodenrichtwert fürs gesamte Grundstück. Das war bis dato kein Problem. „Der Markt hat immer alles geregelt“, sagt Tobias Volle. Sprich: Wer solch ein Grundstück verkaufte, bekam eben nicht 230 Euro für jeden Quadratmeter, sondern für manche weniger.
„Diese Problematik ploppt jetzt ganz massiv auf“, erklärt Volle mit Blick auf die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide, die die Finanzämter derzeit verschicken.
Problemfall 3: private Grünflächen im Außenbereich Von der Neuberechnung der Grundsteuer profitieren manche Eigentümer überraschend. Auch das ist nicht richtig. Die beiden Experten vom Calwer Gutachterausschuss nennen als Beispiel wieder Bauplätze am Ortsrand, zu denen je ein angrenzendes Grundstück – als Garten – gehört. Der Bodenrichtwert für die Bauplätze liegt bei 360 Euro pro Quadratmeter, die des jetzigen Gartens bei zwei Euro. Im Fall eines Verkaufs wäre dieser natürlich viel mehr wert – jedoch wurde für das jetzige Gartenland bisher kein Bodenrichtwert ermittelt.
Weitere Tücken Mit Blick auf ohnehin schon problematische Fälle in Ortsrandlagen ist Karlheinz Kübler auf einen weiteren Knackpunkt gestoßen. Und zwar, als bei Grundstückseigentümern die Bescheide eintrafen. Plötzlich zeigte sich: Das Finanzamt bewertet zwei gleiche Fälle – wieder Grundstücke mit Wohnhaus und Garten bei einer Lage in zwei Bodenrichtwertzonen (Innen- und Außenbereich) – unterschiedlich. Dies obwohl der Eigentümer in Absprache mit dem Gutachterausschuss den Gartenbereich für seine Grundsteuererklärung als Grünland deklariert hatte.
Kübler fand heraus, dass das Finanzamt zur Kontrolle nicht etwa Satellitenbilder, sondern das Liegenschaftskataster und damit die „Art der Nutzung“ zurate zieht. In einem Fall war dort der Gartenbereich als Acker ausgewiesen, im andern als Wohnbaufläche. Je nach Art der Nutzung beträgt der Bodenrichtwert pro Quadratmeter deshalb zwei oder 85 Euro. Die Krux: Die Vermessungen fürs Liegenschaftskataster liegen teils 100 Jahre zurück und haben mit der Nutzung heute oft nichts mehr zu tun, oder die Vorschriften der Katastervermessung lassen keine Bildung von Teilflächen zu.
Tobias Volle hat kurzerhand eine Umfrage unter allen baden-württembergischen Gutachterausschüssen gemacht, wie deren Finanzämter die Sache handhaben. Ergebnis: unterschiedlich. Kurioserweise verweisen offenbar viele Finanzämter auf – widersprüchliche – Anweisungen desselben Mitarbeiters in der Oberfinanzdirektion Karlsruhe. „Dort müsste umgesteuert werden“, meint Kübler denn auch.
Als weitere Tücke erachten er und Volle die Tatsache, dass die Bebauung keine Rolle mehr spielt für die Berechnung der Grundsteuer. Das hat vor allem in Gewerbegebieten Folgen, weil es verkürzt gesagt bedeutet: Viel Grundsteuer bezahlen künftig nicht mehr Firmen mit großen Gebäuden, sondern Hausbesitzer wegen der immer teureren Grundstücke.
Doch gerade klamme Gemeindekassen sind auf Grundsteuereinnahmen angewiesen. Bereits jetzt ist der Hebesatz in „ärmeren“ Kommunen höher als in wohlhabenden. Dieser Unterschied könnte größer werden.
Was tun? Eigentümer von Grundstücken, die genannte Besonderheiten aufweisen, können einen Antrag stellen, das Grundstück neu zu bewerten. Zum einen ist das aber nur möglich, wenn der Bodenrichtwert um mindestens 30 Prozent abweicht. Zum andern muss auf eigene Kosten ein Gutachten erstellt werden – für 750 Euro. „Das kann ja nicht die Lösung sein“, findet der Vorsitzende des Gutachterausschusses bei der Stadt Calw.
Der Rat der Experten Wer seinen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid erhält und vermutet, dass es sich bei seinem Besitz um einen Problemfall handelt, der sollte Einspruch einlegen, raten Karlheinz Kübler und Tobias Volle. Dafür bleibt ein Monat Zeit.
Der Calwer Lösungsversuch Die beiden wollen einen Calwer Weg einschlagen, statt das Problem auf die Eigentümer abzuwälzen. Deshalb haben sie beschlossen, dass ihr Gutachterausschuss zusätzliche Bodenrichtwertzonen erstellen wird. Geplant sind „private Grünflächen“ – eben solche Bereiche von Grundstücken, die als Garten benutzt und nicht bebaut werden können und deshalb weniger wert sind als der Rest des Grundstücks.
Ob das den Eigentümern hilft, wird sich zeigen: Denn eigentlich sind die Bodenrichtwerte seit 1. Januar 2022 für sieben Jahre „eingefroren“ zur Bemessung der neuen Grundsteuer. Ausnahme: „maßgebliche Veränderungen“. Ob neue Zonen darunter fallen? Das wüssten die zwei Calwer Gutachter nur zu gerne.
Die wichtigsten Stichworte erläutert
Die Grundsteuer
2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer deshalb auf Grundlage des neuen Rechts erhoben. Eigentümer mussten hierfür bis 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Dies betraf die Grundsteuer B. „B“ steht für baulich genutzten Boden, also bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Erklärung für die Grundsteuer A, also agrarisch genutzten Boden, musste bis 31. März abgegeben werden. Wie hoch die Grundsteuer ausfällt, ist danach aber noch lange nicht klar. Denn berechnet wird sie unter anderem mit sogenannten Hebesätzen, die jede Kommune für sich festlegt. Bisher liegen die Hebesätze vielerorts zwischen 300 und 500 Prozent. Wie hoch sie zum 1. Januar 2025 sein werden, entscheiden die Stadt- und Gemeinderäte erst im Zuge der Beratungen des Haushalts 2025, also im kommenden Jahr. So lange müssen sich Grundstückseigentümer noch gedulden oder mit bisherigen Hebesätzen rechnen.
Die Gutachterausschüsse
Solche Ausschüsse – Tobias Volle beschreibt sie als „Kollegialgremium von Immobiliensachverständigen für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt“ – gibt es seit 1960. Weil sie in Baden-Württemberg anders als in anderen Bundesländern bei den Kommunen angesiedelt sind, gab es mehr als 900 Ausschüsse – mehr als im Rest der Republik zusammen. Im Zuge der Grundsteuerreform kam es laut Volle zu einer „Fusionswelle“. Zum 1. Januar 2023 waren es deshalb noch 190 Gutachterausschüsse im Südwesten. Diese erstellen unter anderem Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücke. Zudem werten sie die Preise von verkauften Grundstücken aus und ermitteln so Bodenrichtwerte.
Bodenrichtwerte
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den „durchschnittlichen Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken“. Zum Beispiel: Bei allen Grundstücken, die in derselben Bodenrichtwertzone liegen, liegt der Quadratmeterpreis durchschnittlich bei 230 Euro. Dieser Wert ergibt sich durch die Auswertung der erzielten Erlöse bei Verkäufen. Abweichungen von bis zu 30 Prozent sind innerhalb einer Zone möglich, eine Zone besteht aus mindestens drei Grundstücken.