Vor allem Private leiden unter teureren Krediten in Verbindung mit höheren Kosten. Wie kommt man noch zu den eigenen vier Wänden?
Die hohen Zinsen für Kredite stellen Investoren vor Probleme. Denn auch die generelle Teuerungsrate, die Energiepreise und vor allem die Baukosten sind deutlich gestiegen. Das engt den Spielraum weiter ein. Banken berichten über einen starken Einbruch bei den privaten Baufinanzierungen.
„Die Beratungsanfragen privater Bauherren bei uns gehen zurück“, sagt Niels Nauhauser, Abteilungsleiter Altersvorsorge, Banken, Kredite bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. „Während sich einige Familien vor einem Jahr ohne Weiteres noch 500 000 Euro Schulden leisten konnten, sind es jetzt vielleicht nur noch 350 000 Euro, weil mit der monatlichen Rate nur noch ein geringerer Kreditrahmen bedient werden kann. Hinzu kommt der Druck auf die Ausgaben durch die gestiegenen Lebenshaltungskosten, die durch Lohnsteigerungen meist nicht aufgefangen wurden“, sagt Nauhauser.
Es ist teuerer, es dauert länger
Erschwerend hinzu kommt, dass sich das Bauen nicht nur stark verteuert hat, sondern auch länger dauert, weil Material fehlt und sich Arbeitsleistungen verzögern. So mancher Bauherr muss deshalb auch noch Bereitstellungskosten der Banken für noch nicht abgerufene Darlehen zahlen.
Nauhauser empfiehlt Bauherren, den Kostenrahmen in jedem Fall großzügiger anzusetzen. „Bei der Ermittlung der möglichen monatlichen Finanzierungsrate ist es ratsam, einen Puffer für weiter steigende Lebenshaltungskosten einzukalkulieren. Damit lässt sich auch das Finanzierungsrisiko reduzieren.“ Wer mit einer niedrigen monatlichen Rate beginne, könne später ja über Sondertilgungen abbezahlen.
Ein neues Thema ist die Frage der Förderung. Aufgrund der vom Bundesfinanzministerium verhängten Haushaltssperre für einige Programme aus dem Bereich Wohnen und Bauen hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) einen vorläufigen Antrags- und Bewilligungsstopp verhängt. „Wer Förderkredite in die Finanzierung einplant, sollte sich beim vermittelnden Kreditinstitut über die Auszahlungsvoraussetzungen erkundigen. Nicht alle Förderangebote können wegen der aktuellen Haushaltssperre auch ausgezahlt werden“, berichtet Nauhauser.
Versäumte Fristen
Immer wieder komme es vor, dass Finanzinstitute Förderdarlehen einkalkuliert haben, die etwa wegen versäumter Fristen nicht ausgezahlt werden können. Das könne Finanzierungslücken in die Planung reißen, die im schlimmsten Fall sogar zur Zwangsversteigerung oder zur kostspieligen Nichtabnahme von Darlehen führen könnten.
Laut Uwe Adamla, Chef der LBBW Assets & Wealth Management, liegen die Kosten für den Erwerb von Eigentum deutlich höher als vor dem Zinsanstieg im Juni 2022. „Daher dürfte das Geschäftsvolumen der BW-Bank nicht wieder so schnell auf das Niveau zurückkommen, wie zur Zeit der Niedrigzinsphase.“
Eine interessante Beobachtung hat Adamla im institutionellen Bereich gemacht. „Im institutionellen Bereich für Büroimmobilien ist es nach wie vor anspruchsvoll. Der Markt sucht zwischen New-Work-Ausrichtung, steigenden Baukosten und sinkender Nachfrage nach einer Balance.“
Maximilian Drobac, Leiter des Bereichs Private Banking und Immobiliengeschäft bei der Volksbank Stuttgart, stellt fest, dass „der Wunsch, Immobilien zu erwerben, nach wie vor vorhanden ist, doch für viele ist es schwieriger geworden. Für den Kauf eines Reihenhauses mit kleinem Renovierungsbedarf und viel Eigenarbeit ist die Nachfrage nach wie vor vorhanden.“
Burkhard Wittmacher, Vorstandsvorsitzender der Kreissparkasse Esslingen, berichtet über einen Nachfragerückgang, „insbesondere beim Neubau im privaten Immobiliengeschäft. Im gewerblichen Immobiliengeschäft ist zu unterscheiden: Der Nachlauf an Projekten, die in den letzten Jahren beplant wurden, gibt weiterhin Rückenwind, zudem bietet die aktuelle Marktlage eigenkapitalstarken Investoren Opportunitäten, Projekte zu übernehmen.“ Die Finanzierungsnachfrage sei stark, aber qualitativ heterogen. In diesem Bereich würden Bauvorhaben außerdem stärker „von anderen Faktoren bestimmt, beispielsweise von kapazitativen Notwendigkeiten einer Produktion.“ Manche Unternehmen reagierten „mit erhöhtem Eigenkapitaleinsatz und einer intensiveren Projektbegleitung“. Auch verlängerten sich Planungsphasen, Fördermöglichkeiten würden intensiver geprüft, und Nachhaltigkeit rücke stärker in den Fokus.
Nachhaltigkeit rückt in den Fokus
Generell lege sein Institut bei der Prüfung von Projekten „besonderes Augenmerk auf die Immobilienqualität, insbesondere auch in Bezug auf die Nachhaltigkeit der Immobilie, sowie deren preisliche Marktgängigkeit. Zudem hinterfragen auch wir die Anforderungen an unsere Finanzierungsstrukturen und passen die Rahmenbedingungen unseres Hauses an die Marktgegebenheiten an.“
Angesichts der veränderten Lage hat die Stadt Stuttgart im Frühjahr 2023 das Eigenkapital der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) um insgesamt 200 Millionen Euro erhöht – verteilt auf drei Tranchen bis 2025 – und so ein Signal gesendet. Denn damit sind bis 2027 Investitionen von 1,2 Milliarden Euro möglich.
Klartext in Sachen Geld
Guter Rat
Passen die Versicherungen, ist die Geldanlagestrategie die richtige, und was kann man noch tun, um die Rentenlücke zu schließen? In Finanzfragen ist guter Rat oft teuer. Die Verbraucherzentralen der Länder wollen in einer bundesweiten Aktion Abhilfe schaffen – mit einer „Fokuswoche Geld“ vom 22. bis 26. Januar. „Wir fokussieren in dieser Woche das Thema Geld ganz im Sinne der Verbraucherinnen und Verbraucher und geben Entscheidungshilfen“, sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.
Online
Geboten werden kostenlose Online-Vorträge zu fünf Themenfeldern: Immobilie verrenten, wichtige Versicherungen, private Altersvorsorge, Anlegen mit ETFs und Sparen bei knappem Budget. Wer Interesse hat, kann sich über die Homepage der Verbraucherzentrale zu den Webinaren anmelden. Teilnehmer bekommen dann einen Teilnahmelink zugesandt und können vorab Fragen einreichen.
