Die angespannte Wohnungslage des Landes hat nach Ansicht der LBS bereits in einigen Wohnungsmärkten zu Überhitzung geführt.
Trotz einer lebhaften Wohnungsnachfrage in Baden-Württemberg sieht die Landesbausparkasse aber nach wie vor keine Immobilienblase. Dagegen spricht nach Ansicht von Norbert Lohöfer, Vorstandsmitglied der LBS Baden-Württemberg, dass die Entwicklung von Immobilienpreisen, Einkommen und Mieten im Land unverändert zusammenpasse. Die LBS geht allerdings davon aus, dass die Immobilienpreise im laufenden Jahr im Landesdurchschnitt um 3,5 Prozent steigen werden. Vor allem in den Universitätsstädten könnten die Preise für Wohnimmobilien deutlich anziehen, während sie in den ländlicheren Regionen eher stagnieren dürften. Ein Grund dafür: der Trend in die Stadt und in die Ballungsräume werde mittelfristig anhalten, ist sich Lohöfer sicher. In einigen Groß- und Universitätsstädten sei die Wohnungslage heute schon so angespannt, dass man vereinzelt sogar von einer Überhitzung der regionalen Wohnungsmärkte sprechen könne.
Aufgrund des geringen Neubauvolumens seien vor allem Bestandsimmobilien gefragt. Sie machen derzeit rund 92 Prozent des Umsatzvolumens der LBS-Immobilientochter LBSi aus. Allerdings sei auch hier mittlerweile das Angebot rückläufig. Vor allem, seitdem das historisch niedrige Zinsniveau monatliche Finanzierungsraten erlaubt, die kaum höher als vergleichbare Mieten sind, griffen immer mehr Erwerberschichten zu Bestandsimmobilien zur Bildung von Eigentum. Selbst unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Sanierungs- und Modernisierungsaufwandes lohne sich der Kauf schon wegen der günstigen Einstiegspreise, so Lohöfer.
13.000 neue Riester-Bausparverträge
Diese Stimmung steckt derzeit vor allem auch junge Bausparer an. Knapp 34 000 Bausparer schlossen im ersten Halbjahr 2013 erstmals einen Vertrag bei der LBS ab. Von ihnen waren über 40 Prozent jünger als 25 Jahre. Und: jeder Dritte unter 30 plant laut einer aktuellen Umfrage von TNS Infratest, in den kommenden zehn Jahren in den eigenen vier Wänden zu leben. Davon profitiere auch der LBS Wohn-Riester, so die LBS. Im ersten Halbjahr wurden in Baden-Württemberg knapp 13 000 neue Riester-Bausparverträge mit einer Bausparsumme von 500 Millionen Euro bei der LBS abgeschlossen. Das entspricht einem Anteil von 14,9 Prozent am gesamten Brutto-Neugeschäft von 3,53 Milliarden Euro (100 161 Verträge) der Bausparkasse. Für Wolfgang Kaltenbach, den stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstands der LBS Baden-Württemberg, hat sich Wohn-Riester zu einem 'Erfolgsmodell' entwickelt. Vor allem, seitdem der Gesetzgeber die Immobilie als Altersvorsorge gestärkt hat. So ist es seit Anfang Juli erlaubt, angespartes Riester- Kapital jederzeit für die Entschuldung der eigenen Immobilie einzusetzen. Bislang war dies nur zu Beginn der Riester-Auszahlungsphase möglich.
Jetzt kann mit dem Guthaben eine Sondertilgung auf ein bestehendes Immobiliendarlehen geleistet werden oder am Ende der Zinsbindung ein Teil oder das gesamte Darlehen abgelöst werden. Neu sei zudem die Möglichkeit, Riester-Guthaben auch für alters- und behindertengerechte Umbaumaßnahmen einzusetzen, erklärt der Experte. Die unverändert starke Nachfrage nach Wohnimmobilien in Baden-Württemberg habe vor allem auch das Kreditgeschäft der LBS gestärkt. So stiegen die Darlehenszahlungen der Landesbausparkasse von Januar bis Juni 2013 um 3,1 Prozent auf 627 Millionen Euro. Für die Finanzierung von Wohnimmobilien stellte die LBS zusammen mit dem Bausparguthaben im ersten Halbjahr 1,23 Milliarden Euro zur Verfügung. Insgesamt wurden in dem Zeitraum Wohnbaukredite über 267 Millionen Euro (plus 10,5 Prozent) an die Sparkassen und die BW-Bank vermittelt.
11,7 Prozent für den Neubau einer Immobilie
Mittlerweile - so Tilmann Hesselbarth, Vorsitzender des Vorstands der LBS - sei das Kreditvolumen für Modernisierungen genauso hoch wie der Anteil für den Erwerb von Wohneigentum. Neben der energetischen Sanierung werde aber auch die demografische Modernisierung - das sind zum Beispiel Investitionen in den altersgerechten Umbau - immer wichtiger. So wurden 31,4 Prozent der bewilligten Baudarlehen zwischen Januar und Juni 2013 für Modernisierungen verwendet, 20,1 Prozent für den Kauf und 11,7 Prozent für den Neubau einer Immobilie. 35,9 Prozent der ausgezahlten Kreditsumme entfielen auf die Ablösung bestehender Kredite. In Stückzahlen gerechnet wurden in den zurückliegenden sechs Monaten sogar mehr als die Hälfte (53,8 Prozent) der Gelder für Modernisierungen ausgegeben.
Die aktuelle Niedrigzinsphase ist für Bausparer wie Bausparkassen nicht ganz ohne Risiko. Bausparer, die ihre Finanzierung knapp kalkuliert haben, könnten bei einem Anstieg der Zinsen und konjunkturellen Schwankungen auf dem Arbeitsmarkt in Schwierigkeiten geraten. Bausparkassen, die nicht die künftige Zinsentwicklung im Auge behalten, könnten bei der Refinanzierung in Bedrängnis kommen. Bei der LBS versucht man mit neuen Tarifstrukturen, den Finanzierern langfristige Zinssicherheit zu bieten. Und durch die fortlaufende Optimierung der internen Abläufe und Kostenstrukturen sieht sich die LBS auf dem richtigen Weg, auch wenn die aktuelle Niedrigzinsphase für die gesamte Bausparbranche eine systemische Herausforderung sei, so Hesselbarth.
