Eine Studie sieht 2023 einen bundesweiten Kursrutsch bei den Preisen. Zwei Experten bewerten die Situation rund um Donaueschingen.
Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 außergewöhnlich stark gefallen. Das hat das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) herausgefunden. Dieser Preisrückgang gilt für alle Wohnsegmente, von Eigentumswohnungen bis hin zu Ein- und Mehrfamilienhäusern. Da stellt sich die Frage, wie es in Donaueschingen aussieht.
Jürgen Fauth ist Immobilienberater der Sparkasse Schwarzwald-Baar in Donaueschingen. Er sagt: „Es ist zu beobachten, dass die Immobilienpreise in Donaueschingen einen ähnlichen Rückgang verzeichnen, wobei dieser Rückgang tendenziell im Umland etwas stärker ausfällt.“ Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern seien Kapitalanleger die vorherrschenden Käufer, und die Rendite spiele daher eine stärkere Rolle als bei Eigennutzern. „Aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus erfolgt die Anpassung der Rendite über den Kaufpreis“, so der Experte weiter.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Donaueschingen zeige eine deutliche Unterscheidung zwischen Alt- und Neubauten. „Neubauten werden derzeit mit rund 5000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Altbauten, je nach Zustand, zwischen 2000 und 3000 Euro pro Quadratmeter variieren.“
Gesunkene Nachfrage aufgrund hoher Finanzierungszinsen
Auch Jens Dast, Immobilienmakler der Volksbank, kann einen Rückgang der Preise im vergangenen Jahr bestätigen. Als Grund nennt er die gesunkene Nachfrage aufgrund hoher Finanzierungszinsen. Das mache sich auch in längeren Vermarktungszeiten spürbar. Allerdings sei dieser Rückgang weniger stark, als in der Studie des IfW berechnet.
Bei Eigentumswohnungen verortet er den Rückgang irgendwo zwischen fünf und zehn Prozent, bei Wohnhäusern lediglich bei zwei bis drei Prozent. Dass hier keine stärkeren Bewegungen erkennbar sind, führt Dast nicht zuletzt auf ein weiter knappes Angebot zurück. „Das hat sich nicht ausgeweitet“, erklärt er. Unter dem Strich seien die Preisschwankungen im ländlichen Raum geringer als in Metropolen. „Wir haben hier stabile Preise, die Veränderungskurven sind flacher und meist etwas verzögert“, so Jens Dast.
Diese Einschätzung bekräftigt auch ein Blick auf die Online-Plattform Immoportal. Aus eigenen Daten werden Marktentwicklungen in Städten über Jahre hinweg berechnet, so auch für Donaueschingen. Anders als in der IfW-Studie werden im Jahr 2023 Höchststände für verschiedene Kategorien ausgewiesen. Der in der Erhebung des Kieler Instituts festgestellte Abschwung macht sich bei dem Onlineportal erst im Jahr 2024 bemerkbar.
„Die zukünftige Entwicklung der Preise ist von Unsicherheiten geprägt, insbesondere mit Blick auf Investitionen im Energiebereich, wie zum Beispiel Heizungen oder Dämmung“, so die Einschätzung von Jürgen Fauth. Diese Unsicherheit könnte zu einer weiteren Seitwärtsbewegung führen. Gleichzeitig werde der Immobilienmarkt weiterhin von der Zinsentwicklung abhängig sein.
Das bestätigt auch Jens Dast, der zuletzt ebenfalls eine Seitwärtsbewegung der Preise beobachtet hat. Für Wohnungen im eigenen Angebot konnte er zuletzt aber sogar Preise reduzieren; nicht, weil diese nicht gefragt waren, sondern weil Ausschreibungen für Renovierungen und Umbauten günstiger ausfielen als geplant.
Preisentwicklung
Die Zahlen
Laut Studie des Kieler Institut für Weltwirtschaft sind die Preise für Eigentumswohnungen 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 8,9 Prozent, für Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und für Mehrfamilienhäuser gar um 20,1 Prozent gesunken. Allerdings: In die Studie sind vornehmlich Daten aus großen Städten eingeflossen. Demnach liegt der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen in München bei 8600 Euro, in Frankfurt bei 5300 Euro, in Karlsruhe bei 3600 Euro und in Duisburg bei 1900 Euro. Eine Analyse für ländliche Gegenden und kleinere Städte ist somit nicht ablesbar.