Bebauungsplan gekippt: Was das Urteil für das Bad Dürrheimer Gewerbegebiet bedeutet
Das Gewerbegebiet in Bad Dürrheim – hier der nördliche Teil – beschäftigte das Verwaltungsgericht in Freiburg.
Marc EichDer Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ der Stadt Bad Dürrheim in seiner jüngsten Fassung ist unwirksam. Das schreibt das Verwaltungsgericht Freiburg in einer Pressemitteilung.
Das Gericht habe dies entschieden und damit der Klage einer Bauherrin überwiegend stattgegeben, die in dem Gebiet einen Neubau für drei Einzelhandelsbetriebe – einen Lebensmittel-, Sportfach- und Drogeriemarkt – mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 3650 Quadratmetern errichten will.
Im Zentrum des Rechtsstreits steht ein Grundstück im nördlichen Teil des Gewerbegebiets, den der Bebauungsplan als Sondergebiet „SO2“ ausweist. Die Bauherrin hatte im Juni 2024 beim Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis – das Landratsamt stellt für Bad Dürrheim das Baurecht her – die Erteilung eines Bauvorbescheids zu der Frage beantragt, ob der geplante Neubau bauplanungsrechtlich zulässig sei.
Bauherrin reichte Widerspruch und Klage ein
Diese Frage verneinte das Landratsamt unter Verweis darauf, dass nach dem Bebauungsplan in dem Sondergebiet SO2 kein Einzelhandel mit Lebensmitteln zulässig sei. Gegen diese Entscheidung ging die Bauherrin zunächst mit Widerspruch und später mit einer Klage vor dem Verwaltungsgericht Freiburg vor.
Das Gericht kam nun laut Pressemitteilung zu dem Ergebnis, dass nicht die jüngste Fassung des Bebauungsplans aus dem Jahr 2002 angewendet werden darf, sondern die ältere Vorgängerfassung aus dem Jahr 1991. Denn die jüngste Fassung sei unwirksam.
Das Gericht begründete das Urteil damit, dass mehrere Festsetzungen des Bebauungsplans gegen höherrangiges Recht verstießen und daher nichtig seien.
Was das Gericht zu bemängeln hatte
Kritisiert wurde die festgesetzte Verkaufsflächenbegrenzung für die Sondergebiete SO1 und SO2, die in dieser Form rechtswidrig seien. Rechtswidrig sei auch die festgesetzte Höhenbegrenzung mit einer maximalen Firsthöhe von elf Metern. Sie sei unbestimmt, weil ein unterer Bezugspunkt, von dem aus die maximale Firsthöhe zu berechnen sei, in dem Plan nicht festgelegt worden sei.
Besonders schwer wog aus Sicht des Gerichts jedoch der Verstoß gegen die Ziele der Raumordnung. Grundlage hierfür ist der Landesentwicklungsplan (LEP) Baden-Württemberg von 2002. Demnach dürften großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Regel nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden.
In Kleinzentren seien solche Vorhaben laut Mitteilung des Gerichts hingegen nur ausnahmsweise zulässig, etwa wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten sei. Bad Dürrheim sei im Regionalplan als Kleinzentrum ausgewiesen. Die Stadt sei daher verpflichtet gewesen, die jüngste Fassung ihres Bebauungsplans „Gewerbegebiet“, die nur einen Tag nach dem Landesentwicklungsplan 2002 in Kraft getreten ist, an diesen anzupassen. Dies habe sie zu Unrecht unterlassen. Auch ein entsprechender Ausnahmefall habe nicht vorgelegen.
Demgegenüber sei der Bebauungsplan „Gewerbegebiet“ in der Vorgängerfassung von 1991 wirksam.
Das angefragte Bauvorhaben der Klägerin sei daher unter Heranziehung dieser (alten) Planfassung zu beurteilen. Hiernach sei die Errichtung von Einzelhandelsbetrieben für den Verkauf von Lebensmitteln im Sondergebiet SO2 zulässig.
Bebauungsplan soll angepasst werden
Doch wie geht es jetzt im Gewerbegebiet Bad Dürrheim weiter? „Der bestehende Bebauungsplan wird angepasst, um unter anderem den Zielen der Raumordnung und den neuesten städtebaulichen Entwicklungen gerecht zu werden“, teilt Bad Dürrheims Bürgermeister Jonathan Berggötz auf Anfrage unserer Redaktion mit.
Die Stadt Bad Dürrheim befinde sich demnach derzeit in Abstimmungsgesprächen mit dem Regionalverband, um den Bebauungsplan entsprechend den Zielen der Regionalplanung anzupassen und rechtssicher auszugestalten.
„Ein konkreter Zeitrahmen kann derzeit noch nicht benannt werden, da die Änderung eines Bebauungsplans erfahrungsgemäß einen längeren Zeitraum in Anspruch nimmt“, so Berggötz weiter.
Das auch weitere Bauprojekte im Zuge des Urteils neu geprüft werden müssten, sei „nach derzeitigem Stand nicht erforderlich“, erklärt der Bürgermeister.
Keine Berufung geplant
Das Landratsamt Schwarzwald-Baar-Kreis, Beklagte in dem Verfahren, werde mit der Bauvorfrage nun entsprechend der Gerichtsentscheidung umgehen, teilt Pressesprecherin Heike Frank mit.
„Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung wird der Bauvorbescheid damit die grundsätzliche Zulässigkeit des beantragten Einzelhandels aussprechen“, schreibt Frank.
Berufung wird das Landratsamt gegen das Urteil nicht einlegen.
Abwarten des neuen Landesentwicklungsplans
Eine zentrale Rolle für das Urteil des Verwaltungsgerichts spielte die Einstufung der Stadt Bad Dürrheim im zentralörtlichen System.
Tatsächlich, teilt Marcel Herzberg, Verbandsdirektor des Regionalverbands Schwarzwald-Baar-Heuberg, auf Anfrage mit, sei im Entwurf zur Gesamtfortschreibung des Regionalplans Schwarzwald-Baar-Heuberg die Aufstufung Bad Dürrheims zum Unterzentrum vorgesehen gewesen.
Dieses Verfahren werde allerdings voraussichtlich eingestellt beziehungsweise zurückgestellt, bis ein Entwurf des neuen LEP vorliegt.
Denn nach den bisher bekannten Eckpunkten zum LEP, so Herzberg, sollen die bisherigen Unter- und Kleinzentren voraussichtlich nicht mehr festgelegt werden und stattdessen neben Ober- und Mittelzentren nur noch Grundzentren ausgewiesen werden.
Auch die Vorgaben zum großflächigen Einzelhandel sollen im neuen LEP überarbeitet werden, wobei detaillierte Aussagen erst bei Veröffentlichung eines LEP-Entwurfes gemacht werden können, erklärt der Verbandsdirektor.
Für die Bauherrin bedeutet das Urteil des Verwaltungsgerichts Rückenwind – und es dürfte auch über das konkrete Bauvorhaben hinaus Bedeutung für die weitere Gewerbeentwicklung in Bad Dürrheim haben.