Landgericht Rottweil

: Gestank und zu wenige Quadratmeter – das ist beim Immobilienkauf zu beachten

„Die Verfahren zu Hauskauf-Mängeln zeigen: Sorgfalt vor dem Notartermin ist der beste Schutz; wer genau hinschaut, nachfragt und dokumentiert, vermeidet als Käufer meist den Gang vor Gericht – und wer wesentliche Mängel offenlegt, schützt sich als Verkäufer selbst vor langwierigen Auseinandersetzungen. Unsere Rechtsprechung macht zugleich deutlich: Ein Gewährleistungsausschluss kann bei alten Gebäuden für beide Seiten sinnvoll sein, um Streit zu vermeiden. Er ist aber kein Freibrief für falsche Angaben oder Anpreisungen“, fasst Florian Diekmann, Präsident des Landgerichts, zusammen.

Liegt ein Sachmangel vor?

Im Mittelpunkt der Verfahren standen regelmäßig dieselben Fragen: Liegt ein rechtlich relevanter Sachmangel vor – und darf sich die Verkäuferseite auf einen vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen? Gerade bei Bestandsimmobilien werde die Gewährleistung mit notariellem Vertrag aber häufig ausgeschlossen, da auch der Verkäufer den Zustand eines älteren Anwesens oft nicht vollkommen sicher kenne.

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Auf den Ausschluss der Haftung könne sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel trotz Offenbarungspflicht vorsätzlich verschweigt oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Die Handlung von Hilfspersonen, etwa des Maklers, müssten sich die Verkäufer gegebenenfalls auch zurechnen lassen, heißt es. „Also Vorsicht bei übertriebenen Anpreisungen in Maklerexposés oder im Internet.“

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Entscheidend sei auch häufig die Beweislast: Käufer müssen nicht nur den Mangel beweisen, sondern auch, dass eine Garantie übernommen oder über einen Mangel arglistig getäuscht wurde. An diesem Nachweis scheiterten viele Klagen, so das Landgericht.

Wenn Quadratmeter fehlen

Im Kreis Freudenstadt stellte sich nach dem Kauf eines Einfamilienhauses heraus, dass die Wohnfläche mit 99 Quadratmetern deutlich unter den angegebenen „ca. 125 Quadratmetern“ lag. Dennoch blieb die Schadensersatzklage erfolglos: Der notarielle Haftungsausschluss erfasste auch das Flächenmaß. Eine Beschaffenheitsgarantie oder eine arglistige Täuschung konnten die Kläger nicht beweisen. Ein Sachverständigengutachten stellte zudem fest, dass sich die Größe der Wohnfläche bei einem Einfamilienhaus nicht zwingend auf den objektiven Wert auswirke.

Einzige Treppe nicht nutzbar

In einem Verfahren aus dem Kreis Rottweil untersagte die Baurechtsbehörde nach dem Kauf die Nutzung der einzigen Treppe zum Wohnbereich, weil diese nicht den baurechtlichen Anforderungen entsprach; die Käufer verlangten daraufhin für rund 40 Monate eine Nutzungsausfallentschädigung. Das Gericht stellte klar: Eine baurechtswidrige Treppe ist ein Mangel, der die Nutzung des Hauses spürbar einschränkt. Wer sich für diese Zeit ein Ersatzobjekt mietet oder finanziert, kann die Mehrkosten (etwa Mietkosten) ersetzt verlangen, ebenso Kosten wie Grundsteuer, Gas oder Gebäudeversicherung, wenn sie sich wegen des Mangels als vergebliche Aufwendungen herausstellen.

Geruch wird zum Streitpunkt

In einem weiteren Verfahren, dieses Mal aus dem Kreis Tuttlingen, verlangte ein Käuferpaar wegen muffig-modrigen Geruchs eine Minderung von rund der Hälfte des Kaufpreises. Diese Klage wies das Landgericht ab: Der Verkäufer durfte sich auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Eine Garantie lag nicht vor, eine arglistige Täuschung konnten die Kläger nicht beweisen. Selbst nach einer Geruchsprobe unter Hinzuziehung eines Sachverständigen blieben Zweifel, ob überhaupt eine Geruchsbelästigung vorlag. Hinzu kam: Bei Mängeln, die bei einer Besichtigung wahrnehmbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht. Käufer können keine Aufklärung erwarten, weil sie diese Mängel selbst hätten wahrnehmen können.

Wohnnutzung untersagt

Ähnlich erging es Käufern eines Hauses im Außenbereich im Landkreis Rottweil. Die Behörden untersagten die Wohnnutzung wegen des Gestankes einer benachbarten Biogas- oder Klärschlammanlage. Die Käufer wollten den Kauf rückabwickeln. Das Landgericht verneinte einen Rechtsmangel: Eine behördliche Nutzungsuntersagung, die an die Lage des Grundstücks anknüpft, ist allenfalls ein Sachmangel – und für Sachmängel war die Haftung wirksam ausgeschlossen. Mit der Nutzungsuntersagung hatte auch der Verkäufer nicht rechnen müssen.

Falsche Zusicherung

Anders lag der Fall beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Raum Tuttlingen. Dort hatte der Verkäufer im Kaufvertrag zugesichert, es seien keine Sonderumlagen geplant – obwohl in der Eigentümergemeinschaft längst über die kostspielige Sanierung eines einsturzgefährdeten Dachüberstands beraten worden war. Das Gericht sprach den Käufern rund 49.000 Euro Schadensersatz zu. Dass nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Angehöriger die Verhandlungen geführt hatte, half ihm nicht.

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Empfehlungen des Landgerichts

Aus den Verfahren ließen sich klare Empfehlungen ableiten, heißt es in der Landgerichts-Pressemitteilung. Käufer sollten das Objekt gründlich besichtigen. Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Häusern biete es sich an, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Kritische Punkte wie Geruch, Schimmel oder bauliche Risiken sollten gezielt angesprochen werden. Hilfreich sei dabei, Antworten auf Fragen schriftlich zu dokumentieren. Wer sich später auf eine Auskunft berufen wolle, müsse diese beweisen können. Zusagen zur Beschaffenheit, etwa „kein Wassereinbruch“, seien nur dann rechtlich belastbar, wenn sie in den notariellen Vertrag aufgenommen werden.

Was Verkäufer beachten sollten

Verkäufer sollten bekannte, nicht ohne Weiteres erkennbare Mängel von sich aus offenlegen – auch frühere, scheinbar behobene Schäden. Das möge zwar die Verkaufsverhandlungen erst belasten, führe aber zu Rechtssicherheit. Gefährlich seien auch Aussagen „ins Blaue hinein“; also wenn der Verkäufer etwas nur vermutet, zum Beispiel: „Das Haus war immer trocken.“ Eine verharmlosende oder unrichtige Auskunft oder eine Aussage ins Blaue könne als Arglist gewertet werden.

Gerade das Verhalten eines Maklers müsse sich der Verkäufer auch gegebenenfalls zurechnen lassen. Ein Exposé sollte man daher unbedingt selbst als Verkäufer durchsehen und allzu werbende Aussagen lieber vermeiden, wenn sie einen falschen Eindruck vermitteln können. Denn bei Arglist helfe auch ein Gewährleistungsausschluss nicht mehr.