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Wohnungsmarkt in Nagold Erster "qualifizierter Mietspiegel" vorgelegt

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Der Steinberg gehört zu den dicht besiedelten Wohngebieten in der Stadt. Foto: Fritsch

Die Durschnittsmiete in Nagold liegt bei 7,64 Euro pro Quadratmeter. Das besagt der erstmals vorgelegte "qualifizierte Mietspiegel" für die Stadt. Doch ob er nun als "Maßstab für bezahlbaren Wohnraum" dient oder "ein Instrument, um Mieterhöhungen durchzusetzen" ist, daran scheiden sich die Geister. Mehr über den Nagolder Mitspiegel steht in unserem (SB+)Artikel.

Nagold - Letzteres meinte zumindest - als Rechtsanwalt mit einem bewusst gewählten düsteren Unterton - Wolfgang Schäfer (CDU-Fraktionssprecher), weil das umfangreiche Zahlenwerk nun dort, wo bisher in Nagold nur Vermutungen über mögliche "Vergleichsmieten" angestellt werden konnten, wirklich verbindliche Werte nennt, auf die sich vor allem Vermieter nun bei der Festlegung der von ihnen verlangten Mieten orientieren dürfen. "Und das alles mit Ihrer Hilfeleistung", so Oberbürgermeister Jürgen Großmann als Kommentar in Richtung der Gemeinderäte.

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Aber nicht nur: Erstellt wurde der Mietspiegel in Kooperation der Städte Nagold und Haiterbach sowie den Gemeinden Ebhausen und Rohrdorf, für die jeweils ein eigener qualifizierter Mietspiegel erarbeitet wurde. Formal seien solche qualifizierte Mietspiegel (es gibt auch "normale" Mietspiegel, die aber keine Rechtssicherheit in Bezug auf die Miethöhen bieten) "ein wichtiges Instrument zur Transparenz lokaler Wohnungsmärkte für die Mieter und für die Vermieterseite", welches durch "die Erhebung und Auswertung einer Vielzahl von Daten nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" eine hohe Objektivität gewährleiste. Denn: "Die Anerkennung durch die Gemeinde und durch die Interessenvertretungen von Mieter- und Vermieterseite, stellt die notwendige Neutralität sicher" - so der Wortlaut dazu in der Sitzungsunterlage des Nagolder TAs.

Repräsentative Mieterumfrage

Genau deshalb haben in einem Arbeitskreis der Vermieterverein Haus und Grund Nagold e.V., der Mieterverein Calw und Umgebung e.V., die Gemeindeverwaltungen von Ebhausen und Rohrdorf zusammen mit den Stadtverwaltungen Haiterbach und Nagold sowie dem Gutachterausschuss Nagold die Erstellung des Mietspiegels begleitet. Berechnet wurde der qualifizierte Mietspiegel schließlich auf der Grundlage einer repräsentativen Mieterumfrage, die ab Februar dieses Jahres durchgeführt wurde. Er basiert dabei auf insgesamt 577 Datensätzen, die "bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten Haushalten im Projektgebiet" schriftlich erhoben wurden. Insgesamt waren dazu in allen beteiligten Kommunen 8000 Fragebögen verschickt worden, wie Nagolds Planungsamtsleiter Ralf Fuhrländer dazu im TA erläuterte. Von denen hätten mindestens 450 Fragebögen ausgefüllt zurück geschickt werden müssen, um die notwendige Datenbasis für den qualifizierten Mietspiegel zu erhalten - weshalb Fuhrländer von einer erreichten "hohen Quote" sprach. Für Nagold allein hätte man 300 Fragebogen-Rückläufer für eine verwertbare Datenbasis gebraucht, tatsächlich konnten hier 416 Fragebögen ausgewertet werden.

Und aus denen konnte eine "durchschnittliche Nettomiete unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen" zum Zeitpunkt der Datenerhebung in Höhe von 7,64 Euro je Quadratmeter errechnet werden. Der Zusatz "unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen" allerdings deutet an, dass man mit diesem Durchschnittswert noch lange nicht die für die eigene Wohnung tatsächlich geltende Durchschnittsmiete hat - denn die hängt auch noch von Faktoren wie Größe der Wohnung, Lage, Gebäudezustand und -ausstattung als auch Alter des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, ab. Für all diese Faktoren werden prozentuale Zu- oder Abschläge auf die für die eigene Wohnung durchschnittliche Vergleichsmiete berechnet. Ein Neubau aus den Jahren 2014 bis 2017 etwa bringt einen Zuschlag von zehn Prozent, noch neuer von 17 Prozent - ein Baujahr vor 1963 einen Abschlag von zwei Prozent.

Penthouse-Lage bringt sieben Prozent plus

Wurde die Wohnung vor 1995 gebaut, aber erst kürzlich "umfassend modernisiert", gilt ein Zuschlag zur durchschnittlichen Nettomiete von neun Prozent, wurde das Gebäude vor 1980 gebaut und befindet sich heute in einem Zustand "ohne jegliche Modernisierungsmaßnahme", müssen acht Prozent von der gültigen Durchschnittsmiete abgezogen werden. Mögliche weitere Faktoren für Aufschläge: Eine Penthouse-Lage bringt sieben Prozent plus, eine Fußbodenheizung ebenfalls. Abzüge gibt es dagegen zum Beispiel für eine fehlende Einbauküche (minus sechs Prozent), eine "Wohnlage mit Nachteilen" (minus vier Prozent), Einzel-Heizöfen in den Zimmern (fehlende Zentralheizung; minus acht Prozent) oder eine Wohnung in einem Haus mit nur zwei Wohnungen (minus fünf Prozent).

Bald soll es auch ein "Online-Tool" geben

Wem das jetzt zu kompliziert ist: Planungsamtsleiter Ralf Fuhrländer kündigte an, dass es "bald" neben dem qualifizierten Mietspiegel in Textform auch ein "Online-Tool" zur Berechnung der individuellen durchschnittlichen Netto-Vergleichsmiete geben werde - das über die Website der Stadt Nagold erreichbar sein würde und das "intuitiv" durch die vielen zu klärenden Einzelfragen bei der notwendigen Berechnung führe.

Gültig wird der qualifizierte Mietspiegel für Nagold formal mit dem anstehenden Gemeinderats-Beschluss, der für die Dezember-Sitzung des Gremiums vorgesehen ist. Der Empfehlungsbeschluss im TA für den Gemeinderat erfolgte einstimmig. Der Gemeinderatsbeschluss noch in diesem Jahr sei auch notwendig, so Fuhrländer, um für die Kosten für die Erstellung des Mietspiegels noch eine mögliche Landesförderung abrufen zu können. Gelten wird der qualifizierte Mietspiegel dann ab 1. Januar 2021 - bis einschließlich zum 31. Dezember 2022. Für den Zeitraum danach muss er verbindlich aktualisiert werden.

Info: Nagolder Mietspiegel

Der Nagolder Mietspiegel soll dazu beitragen, das Mietpreisgefüge "im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand" transparent zu machen. Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis über das Mietniveau sollen vermieden, Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert werden. Den Gerichten werde damit die Entscheidung in Streitfällen erleichtert. Der Mietspiegel ist aber auch "eine der gesetzlichen Begründungsalternativen bei der Anpassung der Miethöhe zwischen den Mietvertragspartnern". Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich zwar frei vereinbart werden. Die Vereinbarungsfreiheit endet jedoch, soweit eine Miete von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert, versprochen oder vereinbart wird (laut Wirtschaftsstrafgesetz). Dieser Nagolder Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 30 und 140 Quadratmetern. Die Miete einer konkreten Wohnung gelte im Allgemeinen noch als "ortsüblich", wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese 2/3-Spanne beläuft sich in Nagold im Schnitt auf plus/minus 19 Prozent um die ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt die eigene Miete außerhalb dieser Spanne, kann vom Vermieter gegebenenfalls eine Erhöhung oder im umgekehrten Fall vom Mieter eine Reduzierung auf Basis des qualifizierten Mietspiegels verlangt (und durchgesetzt) werden. Für Information und Beratung zu Fragen des Nagolder Mietspiegels zuständig: Geschäftsstelle Mietspiegel, Calwer Straße 6, 72202 Nagold, Telefon: 07452/681-116.

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