Keine Heizung, kein Internet, kurzzeitig nicht einmal Wasser: Was wie ein Alptraum klingt, ist für die Bewohner eines Mehrfamilienhauses in Ratshausen Realität. Welche Rechte Mieter haben, erklärt ein Anwalt.
Die Zustände in einem Mehrfamilienhaus in der Konrad-Buhmann-Straße 12 in Ratshausen sind verheerend: Seit Monaten funktioniert die Heizung nicht, häufig gebe es kein warmes Wasser – kürzlich fiel das Wasser für zwei Tage sogar komplett aus. Einen Internetzugang habe auch nicht jede Partei im Haus. Rauchmelder fehlen ebenfalls. Und einen Verantwortlichen erreichen die Bewohner trotz intensiver Bemühungen nicht.
„Wir sind mittlerweile körperlich und seelisch am Ende. Die Wohnung ist eiskalt, wir können nicht duschen, kein Geschirr spülen, nicht einmal kochen. Inzwischen sind wir beide krank geworden“, erzählt uns ein junges Paar, das seit April dieses Jahres in dem Haus lebt.
Betroffen sind jedoch alle Bewohner. Einige seien bereits ausgezogen, weil sie die Zustände nicht mehr ausgehalten hätten. Doch nicht jeder findet kurzfristig eine neue Wohnung. Was also können die anderen Bewohner oder generell Mieter, die in so einer Situation sind, tun?
Diese und weitere Fragen haben wir Stefan Haller gestellt. Er ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Inhaber einer Kanzlei in Schramberg-Sulgen, und beantwortet sie uns.
Welche Pflichten hat ein Vermieter, wenn in der Wohnung Mängel auftreten?
Der Vermieter muss die Wohnung so instand halten, dass sie zum vereinbarten Gebrauch geeignet ist. Tritt ein Mangel auf, ist er verpflichtet, diesen zu beseitigen – unabhängig davon, welche Kosten entstehen. Nur wenn die sogenannte „Opfergrenze“ erreicht ist, also ein starkes Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand und Nutzen besteht, darf er davon absehen.
Übrigens hat auch der Mieter Pflichten: Er muss auftretende Mängel unverzüglich melden, damit sich der Schaden nicht vergrößert.
Inwiefern ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Müssen Mieter hierbei überhaupt noch Miete zahlen?
Das hängt immer vom Einzelfall ab – insbesondere von Art und Schwere des Mangels. Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist die Miete automatisch in dem Verhältnis gemindert, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist.
Bei kleineren Beeinträchtigungen, etwa einer defekten Türklingel, erkennen Gerichte meist eine Mietminderung von drei bis fünf Prozent an. Fällt jedoch beispielsweise im Januar die Heizung und Warmwasserversorgung vollständig aus, kann die Miete für diesen Zeitraum sogar um 100 Prozent gemindert werden. Dabei bezieht sich die Minderung nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auf die gesamte Miete – einschließlich der Betriebskosten.
Welche Möglichkeiten haben Mieter, um eine schnelle Mangelbeseitigung zu erzwingen?
Zunächst muss der Mieter den Mangel dem Vermieter melden und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Reagiert der Vermieter nicht, sollte der Mieter eine Nachfrist setzen und zugleich eine Mietminderung androhen.
Bis zur Behebung des Mangels darf der Mieter außerdem einen Teil der Miete einbehalten. Nach überwiegender Rechtsprechung liegt dieser Betrag in der Regel beim Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrags. Wichtig ist allerdings, dass der zurückbehaltene Betrag nachgezahlt werden muss, sobald der Mangel behoben ist oder das Mietverhältnis endet.
Sollte der Vermieter dann immer noch nicht reagieren, kann der Mieter die Reparatur selbst veranlassen und die Kosten anschließend als Schadensersatz geltend machen. Dieses Vorgehen hat jedoch auch Nachteile – einerseits, weil der Mieter zunächst in Vorleistung treten muss, andererseits, weil der Mangel nach der Reparatur schwerer nachweisbar ist. Sinnvoller ist es daher, zunächst einen Kostenvoranschlag einzuholen und den entsprechenden Betrag über eine Kostenvorschussklage beim Vermieter einzufordern.
Welche Verantwortung trifft gegebenenfalls Behörden, die trotz Kenntnis der Zustände nicht einschreiten?
Im privatrechtlichen Mietverhältnis haben Behörden in der Regel keine Verpflichtung, aktiv einzugreifen. Nur in Ausnahmefällen kann ein Eingreifen nötig werden, etwa wenn die öffentliche Sicherheit oder Gesundheit gefährdet ist.
Ist eine fristlose Kündigung in einem solchen Fall zulässig?
Auch diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten – entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall. Mieter haben nach Paragraf 569 des BGB das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn der Mangel eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt. Ein Beispiel hierfür ist starker Schimmelbefall.
Darüber hinaus kann ein fristloses Kündigungsrecht bestehen, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum trotz mehrfacher Aufforderungen den Mangel nicht beseitigt. Wichtig zu wissen ist: Für eine fristlose Kündigung muss der Mangel erheblich sein, und der Mieter muss den Vermieter zuvor auf die mögliche Kündigung hingewiesen haben.