Die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen ist weiter hoch. Projekte der Wohnungsbaugesellschaft wie der Neubau an der Sturmbühlstraße liegen wegen hoher Kosten auf Eis.
Einen Überblick über die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt und den Geschäftsbericht 2023 der Wohnungsbaugesellschaft (WBG) gab Geschäftsführer Rainer Müldner in der letzten Sitzung des Gemeinderates vor der Sommerpause.
„Momentan ist das Bauen in Deutschland zu teuer – das macht es unrentabel“, ist seine Lagebeschreibung. Die WBG weist im Jahresabschluss einen Bilanzgewinn in Höhe von 526 833 Euro aus, der als Gewinnvortrag in das Jahr 2024 übernommen wird.
Mietpreis steigt leicht
Die WBG betreibt in Villingen-Schwenningen insgesamt 1513 Mietwohnungen. Die Durchschnittsmiete ist hier laut Müldner leicht gestiegen von 6,55 auf 6,61 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis liegt weit unter der allgemeinen Durchschnittsmiete im Oberzentrum von 9,16 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Schwarzwald-Baar-Kreis wird durchschnittlich ein Mietpreis von 8,54 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
„Das Unternehmen muss sich einem radikalem Wandel stellen. Die Kosten steigen für ein Produkt, bei dem die Einnahmen gedeckelt sind“, sagte Müldner. Denn die WGB kann nur preisgünstige Mieten in Neubauten anbieten, wenn dies von Bund und Land entsprechend gefördert würde. Dies ist jedoch nicht der Fall. Hinzu kommt die Baukostenentwicklung der letzten Zeit.
Förderung reicht bei Weitem nicht aus
Dies ist der Grund dafür, dass der geplante Neubau von preisgünstigen Mietwohnungen an der Sturmbühlstraße in Schwenningen nach wie vor auf Eis liegt. Nach dem Abriss der alten Gebäude liegt das Gelände brach, die Natur erobert sich den Raum zurück. Dazu meinte der WBG-Geschäftsführer: „Für die weitere Planung unseres Sturmbühlprojekts wurde ein neuer Prozess aufgesetzt“. In Zusammenarbeit mit dem Unternehmen Goldbeck werde jetzt versucht, die Vorteile des seriellen Bauens zu nutzen, um die Baukosten weiter zu senken. Auf diese Weise hofft man, mittelfristig die Bebauung des Quartiers doch noch realisieren zu können. Ein maßgeblicher Einflussfaktor auf die Ertragslage der WBG im vergangenen Jahr waren die Abbruchkosten für das Objekt Sturmbühl mit knapp einer Million Euro.
Wenig Wechsel in Eigentum
Weil sich die Finanzierungssituation für den Bau oder Erwerb einer Immobilie verschlechterte, ist der Wechsel von Mietern in Eigentum laut Müldner „massiv zurückgegangen“. Außerdem suchten wieder mehr Menschen eine Mietwohnung, weil sich Eigentum schwerer finanzieren lasse. Die Folge bei der WBG: Es gibt kaum Leerstände, und nach Wohnungskündigungen ist innerhalb kürzester Zeit wiedervermietet. Die Fluktuationsquote liegt unter fünf Prozent.
Zwar stelle man in der Branche aktuell fest, dass die Baukosten nicht mehr so stark steigen wie in der jüngeren Vergangenheit. Der WBG-Geschäftsführer beschrieb die Entwicklung derzeit als „Seitenbewegung, die uns höhere Planungssicherheit gibt“. Der Baupreisanstieg habe sich normalisiert bezogen auf die Vorjahreszahlen. Insgesamt befänden sich die Preise aber weiter auf einem hohem Niveau. Hinzu kommen Investitionen, um den Gebäudebestand bis zum Jahr 2045 klimaneutral zu bekommen. Die Wärmeversorgung in den Objekten der WBG teilt sich wie folgt auf: 60 Prozent Gas,20 Prozent Biomasse und 20 Prozent Öl.
Entscheidungen dauern
Darüber hinaus werde es wegen Regularik und Risikozurückhaltung schwieriger, von den Banken eine Finanzierung zu erhalten. „Die Entscheidungswege werden länger.“ Daraus zieht er die Konsequenz, dass es nichts bringt, weiter auf den Staat und eine bessere Förderung des Mietwohnungsbaus zu hoffen. Denn die Bauherstellungskosten müssten im Rahmen einer solchen Unterstützung halbiert werden, also unter 3000 Euro pro Quadratmeter. Das sei nicht in Sicht. Der Druck auf die Baubranche und die Wohnungswirtschaft sei enorm. Es habe in der Branche in den vergangenen Jahren keine großen Innovationen gegeben. Auf das Problem der Finanzierung müsse man Antworten finden.
Für die städtische Wohnungsbaugesellschaft bedeutet das unter anderem Überlegungen zum modularen Bauen, dem Einsatz von Künstlicher Intelligenz und die Beratung durch eine externe Firma, wie die WGB noch effizienter werden kann. Der Gemeinderat nahm den Jahresabschluss 2023 zur Kenntnis und erteilte dem Aufsichtsrat Entlastung. Die Beschlüsse dazu erfolgten einstimmig.