Die Nettokaltmieten sind in Hechingen in den vergangenen vier Jahren durchschnittlich um 17 Prozent gestiegen. Pro Quadratmeter müssen laut neuem Mietspiegel 8,23 Euro gezahlt werden. Unsere Redaktion zieht einen Vergleich mit dem Portal „Immoscout“.
Die Mietpreise auf dem Wohnungsmarkt sind in den vergangenen Jahren landauf landab deutlich gestiegen. Für die Stadt Hechingen bestätigt diese These die Neuauflage des sogenannten Qualifizierten Mietspiegels. In diesem sind unter anderem die durchschnittlichen Nettokaltmieten aufgeführt.
Wie haben sich die Mieten seit dem Jahr 2020 verändert?
Die Preistendenz pro Quadratmeter zeigt bei der Durchschnittsmiete in Hechingen klar nach oben. Im Jahr 2024 liegt diese bei 8,23 Euro pro Quadratmeter, bei der Erstauflage des Mietspiegels im Jahr 2020 lag sie noch bei 7,03 Euro pro Quadratmeter. Heißt: Die durchschnittliche Nettokaltmiete ist in dieser Zeit um 17 Prozent gestiegen. Jährlich sind das 3,4 Prozent.
Was ist unter der Nettokaltmiete zu verstehen?
Darunter versteht man die Mietkosten ohne sämtliche Betriebskosten wie die Grundsteuer, die Wasserversorgung und Heizung, die Müllabfuhr oder die Kosten für das Fernsehen. Auch die Mieten für Garagen oder Zuschläge für eine Möblierung sind darin nicht enthalten. Der Mietspiegel gilt für Mietwohnungen und vermietete Häuser von 30 bis 150 Quadratmeter Wohnfläche.
Auf welchen Datensätzen basiert der Mietspiegel?
Den Mietspiegel hat die Stadt Hechingen mit den Gemeinden Rangendingen und Jungingen in Kooperation erstellt. Er basiert auf 1712 Antworten und 489 relevanten Datensätzen, die von Mai bis Juli 2024 erhoben wurden. Die Befragung der Haushalte erfolgte in einem zweistufigen Vorgehen. Mittels Filterfragen wurden zunächst mietspiegelrelevante Haushalte ausgewählt. Diese erhielten dann einen umfassenden Fragebogen zu Themen wie Art des Gebäudes, Mietpreis, Sanierungen oder der Außenanlagen.
Wozu soll der Mietspiegel dienen?
Der Mietspiegel liefert einen Überblick über den kommunalen Wohnungsmarkt und soll diesen transparenter machen. Heißt: Er soll Mieter vor überhöhten Mietpreisen schützen und Vermietern eine Grundlage für die Berechnung von Mietpreisen geben. Die jüngste Auflage des Qualifizierten Mietspiegel in Hechingen gilt von Dezember 2024 bis November 2026.
Wie berechnet man den Mietpreis mit dem Mietspiegel?
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt in drei Schritten. Schritt 1: Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau je nach Wohnungsgröße und Baujahr bestimmt. Hierfür liefert der Mietspiegel eine Tabelle in Abhängigkeit von Wohnfläche und Baujahr. Schritt 2: Besonderheiten bei der Ausstattung und der Wohnlage werden über prozentuale Auf und Abschläge berücksichtigt. Dazu können zum Beispiel Sanierungen im Bad, die zusätzlich mögliche Anmietung einer Garage oder ein Aufzug zählen. Auch die räumliche Nähe zu Lebensmittelhändlern oder Apotheken fließen hier rein. Auch hierfür liefert der Mietspiegel eine Tabelle. Schritt 3: Die Ergebnisse aus Schritt 1 und 2 werden auf den Mietpreis jeder individuellen Wohnung umgemünzt.
Wie hoch liegen die Mieten laut dem Portal „Immoscout 24“?
Vergleicht man die durchschnittlichen Nettokaltmietpreise eines Immobilienportals wie „Immoscout 24“ mit dem Mietspiegel, zeigen sich deutliche Unterschiede. Das Online-Portal sieht den Mietpreis derzeit in Hechingen bei 9,64 Euro pro Quadratmeter. Im Zollernalbkreis liegt Hechingen laut „Immoscout“ daher – was die Mietpreise angeht – hinter Balingen (9,71 Euro pro Quadratmeter) an der Spitze.
Kleines Trostpflaster: In der bayerischen Landeshauptstadt München sieht das Portal zurzeit einen Mietpreis von 19,30 Euro pro Quadratmeter – rund zehn Euro mehr als in Hechingen.
Berechnungsbeispiel aus dem Mietspiegel
Veranschaulichung
Zur Veranschaulichung der Berechnung für die Nettokaltmiete liefert der Mietspiegel ein Beispiel für eine Wohnung mit 84 Quadratmetern und Baujahr 1978.
Schritt 1
Aus der im Mietspiegel angegebenen Tabelle kann der Wert 7,29 Euro als Basis-Nettomiete pro Quadratmeter abgelesen werden.
Schritt 2
Es wird angenommen, dass die Wohnung im Jahr 2018 vollsaniert wurde, die Wohnung ist barrierefrei, hat einen Balkon, was zu 15 Zuschlagspunkten führt. Die Wohnung ist einfach verglast und zeichnet sich durch einen hohen Durchgrünungsgrad im Umkreis von 100 Metern aus, was zu sechs Abschlagspunkten führt. Bedeutet eine Punktsumme von 9.
Schritt 3
Die 7,29 Euro aus Schritt 1 werden mit der Punktsumme aus Schritt 2 multipliziert und durch hundert geteilt. Das Ergebnis dieser Berechnung wird zu den 7,29 Euro addiert, was zu 7,95 Euro pro Quadratmeter führt. Letztlich werden die 84 Quadratmeter mit 7,95 Euro multipliziert. Am Ende steht eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 667,80 Euro.