Das Platzen einer Hauspreisblase in den USA löste vor 15 Jahren die weltweite Finanzkrise aus. Wie groß sind die Risiken hierzulande?
Nach zehn Boomjahren dürften die Hauspreise fortan langsamer steigen, in einigen Regionen wohl auch sinken. Denn der rasante Preisanstieg der vergangenen Jahre ging zu einem erheblichen Teil auf die rekordniedrigen Zinsen zurück, mit denen es nun vorbei ist. Noch im Februar konstatierte die Bundesbank in ihrem Monatsbericht erhebliche Überbewertungen, vor allem in den Städten: Dort lägen die Immobilienpreise „zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis, der durch sozio-demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“.
Droht nun also die Blase zu platzen? Wohin das führen kann, hat 2008 die weltweite Finanzkrise gezeigt. Ausgelöst wurde sie nämlich dadurch, dass nach einer Serie von Zinserhöhungen der US-Notenbank zahlreiche Eigenheimbesitzer ihre laufenden Kredite nicht mehr bedienen konnten. Dazu muss man wissen, dass Immobiliendarlehen in den USA damals meistens variabel verzinst waren. Das heißt, bei jeder Leitzinserhöhung wurden sie nach oben angepasst. So war es auch in Spanien und Irland, die wenig später von Immobilienkrisen heimgesucht wurden.
Variable Zinsen bedeuten mehr Risiko
In Deutschland ist es dagegen üblich, Immobiliendarlehen mit einem für viele Jahre festgelegten Zinssatz zu vereinbaren. Für Eigenheimbesitzer wird der Anstieg des Zinsniveaus deshalb erst dann zum potenziellen Problem, wenn ihre Zinsbindungsfrist ausläuft und die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist. Allerdings droht Deutschland aktuell eine schwere Rezession, falls Russland seine Gaslieferungen komplett einstellt. Wenn viele Menschen ihre Arbeitsplätze verlieren und gleichzeitig die Energiepreise noch stärker steigen sollten, wären Kreditausfälle durchaus wahrscheinlich.
Rezession könnte auch hierzulande die Preise purzeln lassen
Natürlich könnten die Banken notfalls immer noch die Immobilie als Sicherheit verwerten. Vermehrte Zwangsverkäufe drücken aber die Preise – auch das war vor der Finanzkrise in den USA zu besichtigen. Allerdings ist Wohnraum in Deutschland immer noch knapp. „Dies begrenzt das Korrekturpotenzial“, heißt es in einem Ende Juni veröffentlichten Papier des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Selbst nach den Ölpreisschocks der 70er Jahre kam es demnach nur zu moderaten Korrekturen am Wohnungsmarkt.
Finanzaufsicht verlangt höhere Risikopuffer
Ein weiterer Unterschied zu den USA ist, dass Immobiliendarlehen dort auch massenhaft an Geringverdiener vergeben wurden, die nur dank staatlicher Bürgschaften überhaupt einen Kredit bekamen. Das ist hier nicht so. Die deutschen Banken halten sich zugute, bei der Kreditvergabe generell sehr vorsichtig zu agieren. Allerdings war in den vergangenen Jahren durchaus eine Lockerung der Standards zu besichtigen: So wurden Immobiliendarlehen vermehrt auch an Kunden vergeben, die kein Eigenkapital in die Finanzierung einbrachten. Die Finanzaufsicht Bafin verordnete den Banken im April höhere Sicherheitspuffer für die Finanzierung von Wohnimmobilien.