Verkehrte Welt am Immobilienmarkt? Ungeachtet der Konjunkturflaute, Inflation und Krise am Bau ist die Finanzierung mit wenig Eigenkapital wieder auf dem Vormarsch.
Trotz der nach wie vor erhöhten Zinsen und kräftig gestiegenen Kreditkosten finanzieren die Deutschen Immobilien zunehmend wieder mit weniger Eigenkapital. Sogar Käufe fast ganz auf Pump – mit sogenannten 100-Prozent-Finanzierungen – sind wieder im Kommen. Dabei raten Verbraucherschützer und Experten von solchen Wagnissen eigentlich ab.
Verkehrte Welt am Immobilienmarkt? Eigentlich sollte man annehmen, dass Banken in Zeiten von Konjunkturschwäche, Inflationsdruck und Krise am Bau besonders viel Eigenkapital von Kreditnehmern verlangen. Zugleich müssten die hohen Zinskosten Eigenheiminteressierte eigentlich vom hohen Fremdkapitaleinsatz abschrecken.
100-Prozent-Finanzierung nimmt wieder spürbar zu
Doch siehe da: Die Käufe, bei denen 100 Prozent oder mehr des Immobilienwerts durch Darlehen finanziert werden, sind seit dem Zinsschock im Jahr 2022 deutschlandweit schon wieder von 18 Prozent auf 22 Prozent angestiegen. Das zeigen Daten, die der Finanzierungsvermittler Dr. Klein unserer Zeitung bereitgestellt hat. In einer aktuellen Analyse stellt das auf Immobilienkredite spezialisierte Unternehmen fest: „Bei sicherem Einkommen und guter Bonität steht einer 100-Prozent-Finanzierung nichts im Wege.“
Inklusive Anschlussfinanzierungen weist die Statistik von Dr. Klein für April sogar einen historischen Rekordstand von über 87 Prozent beim prozentualen Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Beleihungswert der gekauften Immobilie aus. Zum Vergleich: Vor zwei Jahren waren es noch unter 80 Prozent. „Käufer in Deutschland finanzieren ihr Eigenheim demnach mit immer weniger Eigenkapital“, so das Fazit der Studie.
In die entgegengesetzte Richtung entwickele sich die anfängliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit zurückzahlen. Im April habe der Tilgungssatz im Schnitt nur bei 1,75 Prozent gelegen – so niedrig wie seit Juli 2011 nicht mehr. Zu Jahresbeginn seien es noch 1,84 Prozent gewesen.
Damit bewegt sich der Finanzierungsmarkt in eine Richtung, die Fachleute nicht unbedingt als Inbegriff der Solidität sehen. „Wir raten: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital, anfängliche Tilgung mindestens zwei Prozent, besser mehr“, heißt es im Ratgeber „Baufinanzierung: Risiko-Check vor dem Immobilienkauf“ der Verbraucherzentralen. „Ideal ist es, wenn das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten und 20 Prozent des Kaufpreises abdeckt“, schreibt das Geldratgeberportal „Finanztip“. Allerdings hängt letztlich alles stark vom Kreditnehmer ab.
Experte: „Die Banken sind tendenziell restriktiver“
Ein Trend zu laxerer Geldvergabe sei bislang trotz der gesunkenen Eigenkapitaleinsätze noch nicht zu beobachten, sagte Finanzierungsexperte Henning Ludwig von Dr. Klein im Gespräch mit unserer Zeitung: „Die Banken sind tendenziell restriktiver.“
So habe etwa die Direktbank ING ihre Bedingungen verschärft und finanziere seit 2023 nur noch maximal 95 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Herstellungskosten beim Immobilienkauf. Die Tendenz zu höherem Fremdkapitaleinsatz, die aus den Daten von Dr. Klein hervorgeht, ist laut Ludwig auch einem Sondereffekt der Statistik geschuldet. Da sich vor der Zinswende im Jahr 2022 noch viele Kundinnen und Kunden rasch günstigere Kreditkonditionen sichern wollten, habe es einen Ansturm auf Anschlussfinanzierungen gegeben, bei denen generell mehr Eigenkapital zum Einsatz komme. Durch diesen Vorzieheffekt fielen diese Kredite dann in der Phase mit höheren Zinsen weitgehend aus der Bilanz heraus.
Der Zinsschock habe zudem zwischenzeitlich viele Kaufinteressierte abgeschreckt, die nach einer Phase der Neuorientierung wieder an den Markt zurückkämen. Dabei könne es, so Ludwig, je nach persönlicher Lebenssituation und Finanzlage für Darlehensnehmer und Kreditinstitute durchaus Sinn machen, beim Eigenkapital ein Auge zuzudrücken. Das sei etwa bei jüngeren Akademikern der Fall, die bereits mit hohen Gehältern ins Berufsleben einstiegen, aber altersbedingt noch keine Chance hatten, größere Ersparnisse zu bilden.
Von Überschwänglichkeit oder Kreditexzessen sei die Branche noch „meilenweit entfernt“, und letztlich sei auch die Werthaltigkeit der Immobilien ein entscheidender Faktor, meint der Marktkenner. „Wir sehen kein großes Risiko einer Immobilienblase.“
Ära des ultrabilligen Baugeldes kommt so schnell nicht wieder
Dass die Ära des ultrabilligen Baugeldes vorbei ist und so schnell keine neue anbricht, daran gibt es unter Fachleuten keinen Zweifel. Die Vollfinanzierungen mit wenig bis gar keinem Eigenkapital liegen inzwischen zwar wieder spürbar höher als vor zwei Jahren, allerdings weiterhin deutlich unter dem Niveau aus der Niedrigzinsphase. Für 2019 und 2020 zum Beispiel weist die Statistik von Dr. Klein jeweils Werte von 27 Prozent aus.
Auch wenn eine Zinssenkung der Europäischen Zentralbank im Juni inzwischen fest eingeplant ist, bleibt die weitere Marktentwicklung ungewiss. Experte Ludwig rechnet vorerst nicht mit großen Bewegungen. Nach einem deutlichen Rückgang Ende 2023 seien die Baufinanzierungszinsen wieder leicht gestiegen. „Momentan zeichnet sich für dieses Jahr eine Seitwärtsbewegung mit sehr geringer Schwankungsbreite ab.“