Auf dem Areal hinter dem Hauptbahnhof entsteht ein Hochhaus mit Luxuswohnungen. Foto: Grüntuch Architekten

Neue Liste der möglichen Baugebiete bringt Entspannung. Viel hängt aber an Stuttgart 21.

Stuttgart - Der Baugrund in Stuttgart für neue Wohnungen gilt als knapp. Dennoch beurteilt die Stadtverwaltung das Potenzial für den Wohnungsbau heute als besser denn im Jahr 2008 - wenn es beim Städtebauprojekt Stuttgart21 bleibt.

Es gab Jahre, da riefen der für die Finanzen und die Wirtschaft zuständige Bürgermeister Michael Föll (CDU) und manche Stadträte fast Endzeitstimmung aus, wenn es um die Baumöglichkeiten in Stuttgart ging. Sicher ist, dass in einer Stadt mit so einschnürender Topografie und vielen unantastbaren Flächen wie Wäldern die Möglichkeiten sozusagen von Natur aus begrenzt sind - und tendenziell mit jedem Bauvorhaben abnehmen. Die neue Zeitstufenliste Wohnen, worin auf der Basis von Juni 2010 die Potenziale für den Wohnungsbau in Stuttgart aufgezeigt werden, signalisiert allerdings Entspannung und sogar etwas mehr Potenzial als die Liste von 2008. Freilich kommt sie nicht aus Fölls Verantwortungsbereich, sondern aus dem von Städtebaubürgermeister Matthias Hahn (SPD).

So manches Grundstück nicht als Bauland entdeckt

Das Flächenpotenzial für Wohnungsbau ging zwar um 4,1 Prozent auf 273 Hektar zurück, doch das ist nicht so entscheidend. Die Zahl der möglichen Baugebiete nahm nämlich um 3,2 Prozent auf 195 zu. Vor allem aber stieg die Zahl der denkbaren Wohneinheiten von 22.022 um 5,9 Prozent auf 23.300. So manches Grundstück dürfte bisher aber immer noch nicht als Bauland entdeckt sein. Daher könnte sich die Zahl der neuen Wohneinheiten bis zum Jahr 2025 auf mehr als 30.000 summieren. Ob die Potenziale wirklich ausgeschöpft werden, ist aber unsicher. Es hängt auch von den Investoren ab.

Um den steigenden Platzbedarf der 306.000 Stuttgarter Haushalte zu decken und einen halbwegs entspannten Wohnungsmarkt zu gewährleisten, hält man 27.500 Wohneinheiten für erforderlich.

Bei den kurzfristig bebaubaren Grundstücken gab es zwar einen Rückgang von 7525 auf 5717 denkbare Wohnungen, doch die Zahl der Wohneinheiten auf sofort bebaubaren Grundstücken stieg von 3439 auf 4634.

1295 Wohungen auf A1-Areal

Nur 6,7 Prozent der Reserveflächen wären klassische Neubaugebiete - und sie sind am ehesten umstritten. In erster Linie geht es um die Gebiete Langenäcker/Wiesert in Stammheim und Schafhaus in Mühlhausen.

Zunehmend setzt die Stadt Stuttgart bei der Gewinnung von Baugrundstücken auf die Innenentwicklung, also Neubauten in oder neben Bestandsgebieten. Dort seien "nachweislich auch eine größere konzeptionelle Vielfalt" und eine höhere Baudichte möglich, heißt es. Durch den wirtschaftlichen Strukturwandel entstehen gerade in "städtebaulich integrierten Lagen" neue Baumöglichkeiten - da, wo auch die Nachfrage steigt, weil es die Menschen wieder in die Zentren zieht.

Die Stadt ihrerseits dringt bei Bürobauten in der Innenstadt heute konsequenter auf 20 Prozent Wohnungsanteil. Zudem neigen auch die Investoren selbst heute stärker zur konsequenten Ausnutzung der Baumöglichkeiten auf den Grundstücken.

Der Rest des Effekts ist technischer Natur: Durch ein neues Verfahren würden mögliche Bauflächen zuverlässiger entdeckt.

1295 Wohnungen auf A1-Areal

Allerdings gibt es in der Zeitstufenliste nicht nur positive Aspekte, sondern auch ein Restrisiko: Die Zahl der neuen Wohnungen, die mit dem umstrittenen Projekt Stuttgart21 zusammenhängen, wird mit 7680 beziffert. Sie hatte erstmals 2008 die Zeitstufenliste kräftig aufgebessert, nachdem die Verwaltung den Wohnungsanteil in den S-21-Vierteln im Interesse von lebendigen Quartieren drastisch erhöht hatte.

Von den 7680 Wohnungen entfallen 1295 auf den Planbereich A1 an der Ecke Heilbronner Straße/Wolframstraße, 1460 auf den Bereich A2 direkt hinter dem Hauptbahnhof und rund 3000 auf das Plangebiet B beim Rosensteinpark. Wenn das Städtebauprojekt kippen würde, weil der Kopfbahnhof und seine Gleise erhalten werden, würden ungefähr 5000 Wohnungen fehlen, sagt Axel Fricke vom Stadtplanungsamt. Dann müsste wohl in einigen Jahren die Baulandpolitik neu gedacht werden.

Würde dann beispielsweise wieder über eine Bebauung des Birkacher Felds gestritten? Kein Kommentar, sagt Fricke.

Noch handelt es sich bei der Zeitstufenliste 2010 um den Entwurf der Verwaltung. Die zuständigen Gremien des Gemeinderats werden sich erst im März damit befassen.