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Rottweil Suche nach dem Königsweg

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Bei der Reform der Grundsteuer werden derzeit im politischen Raum verschiedene Varianten durchgerechnet. Foto: Rumpenhorst Foto: Schwarzwälder Bote

Horrende Nebenkosten sowie Miet- oder Kaufpreise wie in Stuttgart oder München – was abwegig klingt, könnte zur Realität werden. 14 Länder, darunter Baden-Württemberg, haben sich auf ein Modell zur Reform der Grundsteuer geeinigt.

Rottweil. Nun werden aber Stimmen laut, die eine explosionsartige Erhöhung der Preise für Wohnraum befürchten. Macht die Grundsteuerreform Wohnen zum Sorgenkind?

Fragt man den Hamburger Finanzsenator Peter Tschen­tscher, so steigt die Bewertung der Immobilien durch das neue Modell auf das Zehnfache. Die Zahl ergibt sich aus eine Stichprobe von 850 Wohnimmobilien.

"Hintergrund der Reform ist die verfassungsrechtliche Problematik, die aus den überalterten Einheitswerten herrührt", weiß Rottweils Fachbereichsleiter der Haupt- und Finanzverwaltung, Herbert Walter. Manche Richtwerte sind mehr als 80 Jahre alt. Der Bundesfinanzhof befand bereits 2014, dass die Bemessung gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt.

Bislang bemisst sich die Grundsteuer nach dem von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert des Grundstücks (Wert in den 1960er-Jahren) zuzüglich der Grundsteuermesszahl (abhängig von Bebauung) und eines Hebesatzes, den die jeweilige Gemeinde oder Kommune festsetzt.

Laut Tschentscher ist die Grundsteuer an sich unerlässlich. "Sie ist eine wesentliche Einnahmequelle der Städte und Gemeinden". In Rottweil wird die Steuer bei bebauten oder unbebauten Grundstücken (Grundsteuer B) mit dem Hebesatz von 420 Prozent errechnet. Bei einer neuen Eigentumswohnung mit einem Einheitswert von 100 000 Euro würde die Grundsteuer derzeit rund 1500 Euro betragen.

Hebesätze anpassen

Das neue Modell sieht vor, dass sich die Steuer künftig an den aktuellen Bodenwerten, die alle zwei Jahre neu berechnet werden, und den sogenannten typisierten Herstellungskosten zusammensetzt. "Sie würde sich damit viel stärker als bisher am aktuellen Marktwert der Immobilien orientieren", erklärt Tschentscher. Ein Anstieg der Immobilienpreise werde damit eine weitere Erhöhung der Grundsteuer nach sich ziehen, so seine Prognose.

Zum Ausgleich sollen bei dem neuen Modell die Hebesätze der Gemeinden nach unten angepasst werden. "Die Reform betrifft zunächst den bewertungsrechtlichen Teil. Sie soll insgesamt aufkommensneutral sein", sagt Walter.

Laut Tschentscher lässt sich damit jedoch die unterschiedliche Entwicklung der Immobilienwerte in einer Stadt nicht aufhalten. So müssten viele dann immer noch das Drei- oder Vierfache der bisherigen Grundsteuer bezahlen. "Sie würden über Nacht mit einer enormen Erhöhung konfrontiert, selbst wenn sie seit 30 Jahren in der selben Wohnung leben", sagt der Finanzsenator. Aus 1500 Euro Grundsteuer könnten im genannten Beispiel also rund 4500 Euro werden.

In der Folge wird eine Aufteilung nach Bevölkerungsgruppen befürchtet: die Reichen in einem Stadtteil, Ärmere in einem anderen. Gerade in Ballungsräumen wie Stuttgart könne eine erhöhte Grundsteuer dazu führen, dass manche sich ihre ohnehin schon teure Wohnung nicht mehr leisten können. Peter Hauser, Leiter des städtischen Eigenbetriebs Stadtbau, gibt nur teilweise Entwarnung. "Die Immobilienpreise werden sich allein durch die Reform zunächst nicht verändern und nicht ansteigen. Dasselbe gilt auch für die Höhe des Mietpreises (Kaltmiete)", sagt er.

Moderate Preise bislang

Verändern werde sich die Belastung im Bereich der Nebenkosten. "Auch wenn man davon ausgeht, dass das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht ansteigen wird, wird es künftig wesentlich stärkere Unterschiede zwischen den Wohnanlagen und zwischen Wohn- und Gewerbegrundstücken geben", prognostiziert Hauser. Zumindest in guten Lagen mit hohen Grundstückswerten erwartet er eine deutliche Steigerung der Grundsteuer-Belastung.

Die Einheitswerte neu festzulegen ist laut Experten zu viel Aufwand, da für mehr als fünf Millionen Grundstücke allein in Baden-Württemberg neue Verkehrswerte ermittelt werden müssten.

Eine Alternative, das nicht nur bei Tschentscher, sondern auch bei Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer auf Gefallen stößt, ist das Bodensteuer-Modell. Dabei bleibt die Bebauung unberücksichtigt, es geht allein um das Grundstück. Damit würde eine Mehrbelastung für unbebaute Grundstücke entstehen und damit ein gewisser Zwang, das Grundstück "besser" zu nutzen.

Insgesamt seien die Immobilienpreise in Rottweil im Vergleich zu anderen Regionen in Baden-Württemberg moderat, sagt Peter Hauser. Die Lage am Markt könne sich aber verändern, da die Nachfrage derzeit steige und das Angebot dieser Entwicklung kurzfristig nur bedingt folgen könne.

Auch das Mietniveau habe sich in den vergangenen Jahren kaum verändert, könne aber aufgrund der steigenden Nachfrage auch in Rottweil im Bereich der Kaltmiete steigen.

Ob es aufgrund der Reform nun wirklich zur Verdreifachung der Grundsteuer kommt und inwiefern die verminderten Hebesätze greifen, wird abzuwarten sein. Dass die Unterschiede zwischen den Wohngebieten jedoch größer werden, das ist unbestritten. Ob diese Regelung dann gerechter ist als die bisher bestehende, muss sich jeder selbst fragen.

Ihre Redaktion vor Ort Rottweil

Armin Schulz

Fax: 0741 5318-50

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