Die Untervermietung einer Wohnung kann Risiken bergen, wie Rechtsanwalt Demian Wyrwich weiß.
Die Untervermietung einer Wohnung hilft vielen Mietern, ihre Kosten zu senken. Für Vermieter kann sie jedoch Risiken bergen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) schafft nun mehr Klarheit darüber, was zulässig ist und wo die Grenzen liegen.
Der Fall aus Berlin
Ein Berliner Mieter zahlte seit 2009 für seine Zweizimmerwohnung 460 Euro Nettokaltmiete. Während eines Auslandsaufenthalts erhielt er zunächst die Erlaubnis zur Untervermietung. Nachdem sich sein Aufenthalt verlängerte, vermietete er die Wohnung ab Februar 2020 ohne Zustimmung der Vermieterin an zwei Untermieter weiter – für insgesamt 1100 Euro monatlich inklusive Nebenkosten.
Die verlangte Untermiete lag deutlich über der nach der Berliner Mietpreisbremse zulässigen Höhe und mehr als doppelt so hoch wie die eigene Miete. Der Mieter erzielte damit einen monatlichen Gewinn von über 500 Euro. Nachdem die Vermieterin dies entdeckt hatte, mahnte sie ihn ab und kündigte schließlich. Der Mieter argumentierte, er wolle lediglich seine Kosten „kompensieren“. Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin.
Bedeutung des Urteils
Der BGH stellt klar, dass Mieter immer dann grundsätzlich Anspruch auf eine Erlaubnis zur Untervermietung haben, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dazu kann auch der Wunsch gehören, die eigenen Wohnkosten zu senken. Eine wirtschaftliche Notlage ist dafür nicht erforderlich.
Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo die Untervermietung der Gewinnerzielung dient. Nach Ansicht des Gerichts soll § 553 BGB Mietern ermöglichen, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten – nicht aber, aus fremdem Eigentum ein Geschäftsmodell zu machen. Der gesetzliche Interessenausgleich dürfe nicht zulasten der Eigentümer ausgehöhlt werden.
Was Mieter beachten sollten
Die Untermiete sollte immer in einem angemessenen Verhältnis zur eigenen Miete stehen und diese grundsätzlich nicht übersteigen. Ob bei möblierter Untervermietung oder zusätzlichen Leistungen des Mieters – etwa der Mitnutzung eines Autos – Ausnahmen möglich sind, ließ der BGH offen. Die Zustimmung des Vermieters ist immer erforderlich. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung vertragswidrig.
Rechte der Vermieter
Vermieter müssen einer Untervermietung nicht schrankenlos zustimmen, können sie aber auch nicht beliebig ablehnen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters – etwa berufliche, familiäre oder auslandsbedingte Gründe – ist grundsätzlich anzuerkennen.
Wenn der Mieter mit der Untervermietung jedoch Gewinn erzielt, wird der Vermieter in aller Regel dennoch nicht zustimmen müssen.
Um diesen Aspekt zu klären, darf der Vermieter neben den Daten des Untermieters auch Auskunft über die geplante Höhe der Untermiete vom Mieter verlangen. Eine unberechtigte Untervermietung kann sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ob eine Pflichtverletzung schwer genug wiegt, hängt jedoch stets vom Einzelfall ab. In diesen Fällen bringt eine Rechtsberatung für den Vermieter häufig bereits ausreichend Klarheit.
Fairness als Grundprinzip
Untervermietung kann beiden Seiten Vorteile bringen: Mieter senken ihre Kosten, Vermieter behalten zuverlässige Vertragspartner. Voraussetzung ist jedoch, dass beide Seiten die gesetzlichen Regeln beachten und offen miteinander kommunizieren. Wer die rechtlichen Grenzen kennt, vermeidet Konflikte und schützt sich vor unnötigen Risiken.
Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Seidler & Kollegen in Weil am Rhein und Waldshut-Tiengen.