Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters hat ein Gericht beschäftigt.
Wann beginnt eigentlich die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters? Diese scheinbar technische Frage hat erhebliche praktische Bedeutung – und wurde vom Bundesgerichtshof jüngst klar beantwortet (Urteil vom 29.01.2025 – XII ZR 96/23).
Dem Verfahren lag ein durchaus lebensnaher Sachverhalt zugrunde. Ein Mieter hatte die Räume vorzeitig verlassen und die Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen. Der Vermieter akzeptierte diese Form der Rückgabe ausdrücklich nicht und vertrat die Auffassung, die Verjährungsfrist für etwaige Schadensersatzansprüche habe deshalb noch gar nicht zu laufen begonnen. Erst Monate später machte er entsprechende Ansprüche geltend. Der Bundesgerichtshof hat diese Sichtweise nicht geteilt und eine klare Linie gezogen. Maßgeblich für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ist nicht die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses oder die Zustimmung des Vermieters, sondern allein der Zeitpunkt, zu dem dieser die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache zurückerlangt.
Schlüsselzugang zählt
Nach Auffassung des Gerichts ist dies bereits dann der Fall, wenn der Vermieter durch den Schlüsselzugang in die Lage versetzt wird, die Räume zu betreten und zu kontrollieren. Genau das war hier gegeben. Dass die Rückgabe gegen den erklärten Willen des Vermieters erfolgte oder das Mietverhältnis formal noch andauerte, spielt dagegen keine entscheidende Rolle.
Die Konsequenz ist praxisrelevant und für Vermieter durchaus brisant: Die sechsmonatige Verjährungsfrist kann deutlich früher beginnen als erwartet. Wer Schäden an der Mietsache erst verspätet prüft oder zu lange mit der Geltendmachung wartet, läuft Gefahr, seine Ansprüche vollständig zu verlieren.
Für Mieter bedeutet die Entscheidung umgekehrt eine gewisse Rechtssicherheit. Sobald sie den Besitz vollständig aufgeben und dem Vermieter den Zugriff ermöglichen, setzt die Verjährung grundsätzlich in Gang, unabhängig davon, ob der Vermieter dies akzeptiert oder nicht.
Rechtlich überzeugt die Entscheidung durch ihre klare Orientierung am Besitzübergang. Der Bundesgerichtshof stellt damit auf ein objektives Kriterium ab und vermeidet unsichere Abgrenzungen danach, ob und wann eine Rückgabe „anerkannt“ wurde. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.
Details haben Folgen
Im Ergebnis zeigt das Urteil einmal mehr, dass im Mietrecht nicht nur große Konflikte, sondern gerade auch scheinbar kleine Details erhebliche wirtschaftliche Folgen haben können. Wer Schlüssel einfach einwirft, setzt damit unter Umständen eine Frist in Gang, die über tausende Euro entscheiden kann.
Die Autorin ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bau- und Architektenrecht und Verkehrsrecht in der Lörracher Anwaltskanzlei Strecke & Behrschmidt.