Seit Januar gilt die neue Grundsteuerregelung auch in Donaueschingen. Nun zahlen Eigentümer teils viel mehr als zuvor.
Seit dem 1. Januar 2025 gelten die neuen Regelungen zur Grundsteuerberechnung. In ganz Baden-Württemberg flattern seit einiger Zeit die Grundsteuerbescheide in die Briefkästen der Wohneigentümer. Bei einigen Bürgern sorgen die Steuerforderung für Unverständnis. Elmar Mayer aus Donaueschingen ist einer von ihnen. Seine Grundsteuer hat sich im Zuge der Reform im Vergleich zum Vorjahr um rund 200 Prozent erhöht, wie er berichtet.
Doch warum steigt die Grundsteuer für manche Eigentümer so plötzlich und so stark an? Nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die bisherige Berechnungsgrundlage für verfassungswidrig erklärt hatte, musste ein neues Berechnungsmodell her. Der Bund erließ daraufhin ein neues Grundsteuerrecht. Darin geregelt ist die Grundsteuer A, die die Land- und Forstwirtschaft betrifft, sowie die Grundsteuer B, die Grundstückseigentümer für ihr Grundvermögen bezahlen.
Das Bundesmodell bezieht bei der Berechnung der Grundsteuer B den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Nettokaltmiete und das Alter des Gebäudes ein. Einige Bundesländer haben das Modell übernommen, andere haben es angepasst – darunter auch Baden-Württemberg. Beim baden-württembergischen Modell basiert die Grundsteuer B nur auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert, also dem durchschnittlichen Wert des Bodens pro Quadratmeter.
Gebäudewerte spielen keine Rolle
Im Gegensatz zu anderen Bundesländern spielen die Gebäudewerte keine Rolle: „In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung unberücksichtigt“, erklärt die Pressesprecherin der Stadt Donaueschingen, Beatrix Grüninger. Die Neuregelung der Grundsteuer hat vereinfacht gesagt zur Folge, dass für unbebaute Grundstücke oder Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken mehr Grundsteuer anfällt. Für Häuser mit kleinen Grundstücken und für Häuser mit mehreren Wohneinheiten werden dagegen in der Regel weniger Abgaben als zuvor fällig.
Wer mehr oder weniger Grundsteuer zahlen muss – darauf haben die Kommunen selbst kaum Einfluss. Die einzelnen Städte und Gemeinden setzen nur um, was auf Landesebene beschlossen wurde. Die Gemeinde legt hierbei lediglich den Hebesatz fest, mit dem das Ergebnis aus Fläche und Bodenrichtwert multipliziert wird. Auch wenn einige Bürger nun mehr Grundsteuer zahlen müssen und die Einnahmen aus der Grundsteuer wie bisher auch direkt an die Kommunen fließen – die Kasse der Stadt wird dadurch nicht voller. Denn die Grundsteuerreform soll nach der Empfehlung des Gesetzgebers sowie der kommunalen Spitzenverbände aufkommensneutral umgesetzt werden. „Aufkommensneutral bedeutet, dass das Grundsteueraufkommen im Jahr 2025 in der Summe nicht höher sein soll als 2024“, erklärt Beatrix Grüninger.
Eigentümer können Einspruch einlegen
Eine gesetzliche Grundlage zur Umsetzung der Aufkommensneutralität gibt es zwar nicht. Die Stadt Donaueschingen orientiere sich aber bei der Ermittlung der Hebesätze an diesem Appell, so Grüninger. „Dies bedeutet konkret, dass die Stadt Donaueschingen im Gesamtaufkommen nicht mehr Grundsteuer einnehmen wird, als vor der Grundsteuerreform.“
Der Donaueschinger Gemeinderat hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zuletzt zum 1. Januar 2025 von 435 Prozent auf 415 Prozent gesenkt. Zwar nimmt Donaueschingen mit der Grundsteuer nicht mehr Geld ein als zuvor, doch durch die neue Grundsteuer kommt es stattdessen zu Belastungsverschiebungen zwischen den verschiedenen Grundstücksarten. „Dies ist nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zwangsläufige Folge der Reform“, erklärt Beatrix Grüninger. Eigentümer, die der Ansicht sind, die Steuerforderung sei zu hoch, haben die Möglichkeit, Einspruch dagegen einzulegen. Der Widerspruch muss jedoch innerhalb eines Monats, nachdem der Bescheid bekannt gegeben wurde, bei der Stadt eingereicht werden – schriftlich, in elektronischer Form oder als Niederschrift.
Dreistufige Berechnung
Grundsteuer
Für die Berechnung sind die Größe und der Bodenrichtwert des Grundstücks entscheidend, die miteinander multipliziert werden. In einem zweiten Schritt berechnen die Finanzämter die Grundsteuermessbeträge. Dabei werden die Grundsteuerwerte mit einer Steuermesszahl multipliziert. Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, werden steuerlich begünstigt. Im letzten Schritt legen die Kommunen den örtlichen Hebesatz für die Grundsteuer fest, mit dem das Ergebnis aus den vorausgehenden Schritten multipliziert wird.