Bauen wird immer unerschwinglicher. Das könnte dazu führen, dass die Preise fallen (Symbolfoto). Foto: © Hermann – stock.adobe.com

Die Zinsen steigen, die Inflation scheint nicht zu bremsen und im Baugewerbe machen kletternde Preise und Lieferengpässe Probleme. Der Anfang vom Ende der Immobilienblase? Darauf deuten auch Daten aus der Region um Calw hin – doch es scheint Vorsicht geboten.

Calw - Gut zwei Wochen ist es her, dass in Neubulachs Stadtteil Oberhaugstett das Baugebiet "Dorfwiesen/Saler II" offiziell eingeweiht wurde. Neun der dortigen Bauplätze vermarktet die Stadt Neubulach. Fünf davon waren bereits kurz zuvor (für 230 Euro pro Quadratmeter) zum Verkauf angeboten worden, die anderen vier sollen erst einmal zurückgehalten werden – weil man nachhaltig mit den Plätzen umgehen wolle, erklärte Bürgermeisterin Petra Schupp. Das dürfte gelingen. Denn die Anfragen nach Bauplätzen seien deutlich zurückgegangen.

Lage in der Region

Diese Erfahrung deckt sich indes mit den Erkenntnissen des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Calw. Denn die derzeitige Marktlage – steigende Zinsen, Inflation, Lieferengpässe im Baugewerbe – scheinen sich auch auf den regionalen Immobilienmarkt auszuwirken. Das gab der Ausschuss jüngst in einer Mitteilung bekannt.

"Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache", sagt Tobias Volle, Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. So seien in den ersten drei Quartalen des Jahres 2022 insgesamt 982 Kaufverträge, gegenüber 1273 Kaufverträgen im selben Zeitraum des Vorjahres verzeichnet worden. Ein Rückgang von 291 Kaufverträgen und somit ein Minus von fast 23 Prozent.

Besonders betroffen ist der Auswertung zufolge die Nachfrage in Sachen Bauplätze und Eigentumswohnungen. Während von Januar bis Oktober 2021 insgesamt 175 Bauplätze den Eigentümer wechselten, seien es im selben Zeitraum dieses Jahres nur 105 gewesen – ein Rückgang von 40 Prozent. Bei Eigentumswohnungen gingen die Verkaufszahlen um 26 Prozent zurück (252 Verkäufe in 2022 gegenüber 388 in 2021).

Nur in drei der 17 Kommunen, für die der Gutachterausschuss zuständig ist, stieg die Zahl der abgeschlossenen Verträge: in Althengstett, Bad Herrenalb und Unterreichenbach. Besonders stark eingebrochen – um mehr als 50 Prozent – ist die Anzahl der Kaufverträge dagegen in Höfen, Gechingen und Bad Teinach-Zavelstein. In Calw beläuft sich das Minus auf 12,7 Prozent (von 259 auf 226 Kaufverträge).

Lage bundesweit

Diese Entwicklung in der Region um Calw stellt keinen Sonderfall dar. Der Nachfrage-Rückgang ist ein bundesweites Phänomen. Das geht mindestens indirekt nicht zuletzt aus Daten des Statistischen Bundesamtes hervor, die erst vor wenigen Tagen in einer Mitteilung veröffentlicht wurden. Denn die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist 2022 deutlich gesunken.

So wurde im August 2022 in Deutschland der Bau von 28 180 Wohnungen genehmigt. Das entspricht einem Rückgang um 9,4 Prozent oder 2934 Fälle gegenüber August 2021. Ein Blick auf die Zahlen von Januar bis August 2022 offenbart einen Rückgang um 3,0 Prozent (Januar bis August 2021: 252 229; Januar bis August 2022: 244 605). Besonders drastisch – um 15,8 Prozent – sank in diesem Zeitraum die Anzahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (um 10 374 Genehmigungen auf 55 260). Hierbei müsse aber auch berücksichtigt werden, dass die staatliche Fördermöglichkeit des Baukindergeldes Ende März 2021 ausgelaufen war.

Baupreise und Zinsen

Die Ursachen für diese rückläufige Entwicklung sind hinlänglich bekannt. So stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes allein von August 2021 bis August 2022 um 16,5 Prozent. Zudem haben die Zinsen für Immobilienkredite den höchsten Stand seit 2011 erreicht. Das berichtete die Deutsche Presse-Agentur Mitte Oktober. Standard-Darlehen über zehn Jahre würden demnach aktuell zum durchschnittlichen Zinssatz von fast vier Prozent vergeben. Im Februar waren es noch knapp über einem Prozent. Daran werde sich nach der Einschätzung von Branchenvertretern in den kommenden Wochen und Monaten voraussichtlich auch nichts ändern.

Platzt die Blase?

Die Nachfrage nach Bauplätzen und Immobilien scheint also offenkundig zu sinken. Und sinkt die Nachfrage, sinken meist die Preise.

Letzteres geht auch aus einem an diesem Wochenende veröffentlichten Bericht des Nachrichtenmagazins Focus hervor. So seien laut einer Studie der Immobilienplattform McMakler die Immobilienpreise im bundesweiten Schnitt zwischen Juli und September um 0,3 Prozent gefallen. Während jedoch steigende Zinsen die Nachfrage und damit die Preise drückten, könne das teils noch immer zu knappe Angebot an Wohnraum wiederum für steigende Preise sorgen. Eine verlässliche Prognose für die weitere Entwicklung scheint kaum möglich.

Im Raum Calw steht auf jeden Fall eines fest: Obwohl die Zahl der Kaufverträge im Immobilienbereich um knapp ein Viertel im Vergleich zum Vorjahr eingebrochen ist, gilt dies nicht im selben Maß für den Geldumsatz in diesem Sektor. Denn der ging im gleichen Zeitraum um gerade mal acht Prozent zurück (von rund 264,4 Millionen Euro auf rund 243,3 Millionen Euro). "Das spricht für ein nach wie vor sehr hohes Preisniveau", betont der Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.