Die Erstellung eines Mietspiegels ist nicht einfach - aufwendige Erhebung der Daten.
Stuttgart - Gehasst und geliebt: die einen empfinden Mietspiegel als gerechtes Instrument der Mietpreisfindung bei bestehenden Mietverhältnissen, die anderen wünschen sich mehr Marktnähe. Kein anderes statistisches Instrument zur Preisfindung wurde seit seiner Einführung in den 70er Jahren immer wieder so kontrovers diskutiert und zum Spielball unterschiedlicher Interessen gemacht wie der Mietspiegel.
Freie Mietpreise bei Neu- oder Wiedervermietung
Um was geht es? Während bei der Neu- oder Wiedervermietung die freie Mietpreisbildung gilt, kommt bei einer Mieterhöhung bei bestehenden Mietverträgen das sogenannte Vergleichsmietensystem zur Anwendung. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Der Mietspiegel soll dabei eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau darstellen.
"Mietspiegel sind ein schwieriges Thema", weiß auch Professor Dr. Dieter Rebitzer von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU). Es gehe dabei nicht nur um ökonomische Fragestellungen, die den Markt mit seinen Preisen abbilden. Vor allem sei der Mietspiegel auch ein quantitatives Thema, für das detaillierte statistische Kenntnisse erforderlich seien. "Wenn hier ungenau gearbeitet wird, ist die ganze Untersuchung nichts wert", betont Rebitzer. Zumal der Begriff rechtlich auch nicht geschützt sei, könne das Zahlenwerk viel oder gar nichts wert sein. Die oft verhärtete Diskussion auf den unterschiedlichsten kommunalen Ebenen führt der Immobilienprofessor auch darauf zurück, dass die meisten Kritiker den Sinn eines Mietspiegels bis heute nicht verstanden hätten. "Ein Mietspiegel ist etwas anderes als ein Maklerbericht oder der Report über den Immobilienmarkt einer Stadt. Er ist nichts anderes als eine Momentaufnahme eines bestimmten Marktes", so Rebitzer. Das sieht auch Ulrich Stein so, der mit der Erstellung des Mietspiegels bei der Stadt Stuttgart beauftragt ist. Statistiker Stein erlebt immer wieder, dass von den Kritikern der Mietspiegel mit dem aktuellen Marktniveau verwechselt wird. Dabei ist im Gesetz genau geregelt, wie der Mietspiegel erstellt werden muss. So muss ein qualifizierter Mietspiegel auf den Mietverträgen basieren, die in den letzten vier Jahren angepasst oder abgeschlossen wurden. Dadurch liege der Mietspiegel logischerweise immer unter dem aktuellen Marktniveau, weil in diesen vier Jahren immer auch eine Preissteigerung stattgefunden habe, so der Experte.
Streit um Einstufung einer Wohnung
Vor allem die qualitative Einordnung der Mietwohnung gibt immer wieder Anlass zu Streit bei Mieterhöhungen. Dass liegt daran, dass die zu erzielende Miete auch abhängig von der Ausstattung einer Wohnung ist. Klar, dass der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran hat, dass seine Mietwohnung möglichst hoch eingestuft wird, während der Mieter die Ausstattungsqualität gerne nach unten korrigiert. Um aber zu vermeiden, dass sich Vermieter und Mieter jedes Mal vor Gericht zum Beispiel über die Frage streiten, ob eine mit Einzelöfen beheizte Wohnung weniger Miete wert ist oder nicht, definiert der Mietspiegel auch sogenannte abwertende und aufwertende Merkmale, die den Mietzins beeinflussen.
Realitätsferne Merkmale
Immobilienmakler wie Erich Hildenbrandt stellen Mietspiegel nicht grundsätzlich infrage, halten sie aber gerade in diesem Punkt teilweise für realitätsfern. "Welcher Vermieter baut schon in eine Mietwohnung eine Fußbodenheizung ein", fragt er in Anspielung auf "das stark aufwertende Merkmal" im aktuellen Stuttgarter Mietspiegel. Den Makler ärgert es aber seit Jahren auch, dass zum Beispiel auf Neubaustandard sanierte Altbauwohnungen in Stuttgart vom Mietspiegel fast genauso behandelt werden wie eine nicht sanierte Altbauwohnung. Für Professor Rebitzer liegt der Teufel dabei im Detail. Da die Daten in den Kommunen nicht vorliegen, müssten sie teilweise sehr aufwendig statistisch erhoben werden. Das geschieht in der Landeshauptstadt durch das Statistische Amt, andere Städte und Gemeinden beauftragen dazu externe Institute.
Je nach Größe einer Kommune kann so eine Erhebung schon mal bis zu 600 000 Euro kosten. Ein zentraler Punkt der Erhebung besteht darin, die Merkmale herauszuarbeiten, die für die Preisbildung einer Kommune wichtig sind. Doch damit beginnt das Dilemma erst. Denn der Gesetzgeber schreibt vor, dass alle Merkmale, die für die Preisbildung eine Rolle spielen, bei einem qualifizierten Mietspiegel berücksichtigt werden müssen. Wenn also zum Beispiel die Erhebung in einer Kommune ergibt, dass für Mietwohnungen mit Fußbodenheizungen mehr Miete bezahlt wird als für andere Wohnungen, so muss dies berücksichtigt werden. Vier Jahre später, wenn die nächste qualifizierte Erhebung ansteht, kann dies schon wieder Makulatur sein. "Der Markt ist ständig in Bewegung. Und das erschwert die Bewertung ungemein", ist die Erfahrung von Dieter Rebitzer.
Mietspiegel reagiert auf Marktentwicklungen
Letztendlich, so Ulrich Stein, versucht man mit den Ausstattungsmerkmalen den Baujahr-Einfluss zu minimieren, gerade damit Modernisierungen angemessen gewürdigt werden könnten. "Manifestiert sich eine Modernisierung in besseren Bodenbelägen, einem besseren Heizsystem, einer besseren Sanitärausstattung, rückt die Wohnung zum Beispiel von einer mittleren in eine sehr gute Ausstattung auf. Wenn eine Modernisierung die Ausstattung dagegen nicht verbessert, wäre ein Preisaufschlag auch nicht gerechtfertigt, weil dann nur reine Instandhaltungen vorgenommen worden wären", so der Statistiker. Welche Merkmale schlussendlich aber in den Mietspiegel aufgenommen werden, bestimmt in der Regel eine Mietspiegel-Kommission, die aus unterschiedlichen Interessengruppen gebildet wird. In Stuttgart zum Beispiel gehören neben der Stadt der Hauseigentümerverband Haus & Grund sowie der Stuttgarter Mieterverein dazu. Dennoch sei der Mietspiegel kein politisches Instrument, sagt Ulrich Wecker. Für den Geschäftsführer von Haus & Grund ist der Mietspiegel einerseits ein Befriedungsinstrument und andererseits eine von mehreren Möglichkeiten, überhaupt einseitig durch den Vermieter eine Mieterhöhung in einem Dauermietverhältnis durchzusetzen. Trotz Kommission wird zumindest in Stuttgart über die Ergebnisse der Erhebung nicht geschachert, versichert Ulrich Wecker. "Liegen die Zahlen auf dem Tisch, werden sie von allen Seiten akzeptiert. Ob sie uns gefallen oder nicht."
Instrument zur Prozessvermeidung
Im Übrigen reagiere der Mietspiegel auf Marktentwicklungen. So seien in der seit Jahresbeginn geltenden Fassung zum einen innerstädtische Lagen aufgewertet, was dem auch von den Makler festgestellten Trend "zurück in die Stadt" Rechnung trage. Zum anderen könnten Vermieter seitdem bei umfangreicher energetischer Sanierung einen angemessenen Aufschlag verlangen, so Ulrich Wecker zum aktuellen Mietspiegel Stuttgarts. Für den Mieterverein Stuttgart ist der Mietspiegel in erster Linie ein Instrument zur Prozessvermeidung, da er "eine gewisse Rechtssicherheit über die Zulässigkeit der Mieten gibt", formuliert Rolf Gaßmann. Der Vorsitzende des Mietervereins kritisiert aber, dass nicht alle Wohnungsbestände wiedergegeben würden, da per Gesetz nur diejenigen Mieten zur Befragung herangezogen werden dürften, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder erhöht worden seien. Der Deutsche Mieterbund fordert seit Jahren vom Gesetzgeber, Vermieter, die die Miete in diesem Zeitraum nicht erhöht haben, wieder in die Erhebung qualifizierter Mietspiegel mit einzubeziehen.
Für Professor Rebitzer gibt es neben diesen Kritikpunkten noch viele andere Knackpunkte im Zusammenhang mit der Entwicklung eines Mietspiegels. Deshalb soll an der HfWU im kommenden Semester mit dem Aufbau eines Kompetenzzentrums "Mietspiegel" begonnen werden, das Kommunen und Interessengruppen neutrale Hilfestellung bei der Entwicklung von qualitativen Mietspiegeln geben will.