Calw wird voraussichtlich in absehbarer Zeit einen Mietspiegel bekommen. Doch was bedeutet das eigentlich für Mieter und Vermieter? Wer hat Vor- oder Nachteile davon? Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.
Calw - Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist angespannt – und das wirkt sich auch auf die Mietpreise aus. Immer wieder, so heißt es vonseiten der Calwer Stadtverwaltung, sei diese daher mit privaten Anfragen nach einem Mietspiegel konfrontiert. Wer Vergleichswerte in Sachen Miete wolle, könne diese bislang nur von Banken, Eigentümer- oder Mietervereinen bekommen – wenn überhaupt. Der Gemeinderat Calw beschloss daher nun unlängst, einen einfachen Mietspiegel erstellen zu lassen. Um möglichst plausible Daten zu bekommen, sollen auch Bad Teinach-Zavelstein, Oberreichenbach und Althengstett miteinbezogen werden. Die Kosten liegen bei 16 338,78 Euro, die Stadt Calw trägt hiervon 6330,80 Euro.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel, so heißt es im Paragraf 558c, Bürgerliches Gesetzbuch, stellt "eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete" dar, die "von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist". Diese ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich laut gesetzlicher Definition aus den Mieten, die in einer Gemeinde in den vergangenen sechs Jahren vereinbart wurden. Dabei spielen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen eine Rolle. Dadurch entsteht unter anderem eine Tabelle, in der für vergleichbare Wohnungen die ortsüblichen Mieten als Preise pro Quadratmeter Wohnfläche aufgelistet werden. Hauptanwendungsfeld eines Mietspiegels, so beschreibt es das Bundesinnenministerium, sei "das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann".
Welche Arten von Mietspiegeln gibt es?
Wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in einer Broschüre ausführt, unterscheidet das Gesetz einfache und qualifizierte Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel müssen demnach bestimmte Anforderungen erfüllen. Unter anderem müssen diese nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen angefertigt und zudem im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden. Mietspiegel, die diese Anforderungen nicht erfüllen, werden als einfache Mietspiegel bezeichnet.
Ist ein Mietspiegel rechtlich bindend?
Grundsätzlich, so schreibt es die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund Baden auf ihrer Internetseite, unterscheide das Gesetz zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Bei qualifizierten Mietspiegeln gelte "die gesetzliche Vermutung, dass die angegebenen Werte richtig sind". Doch auch einfachen Mietspiegeln kommt zumindest Indizienwirkung zu, was im Zweifel vor Gericht ausreichen kann. "Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. November 2020 erneut bekräftigt", erklärt Haus und Grund Baden.
Was sagt der Eigentümerverein "Haus und Grund Calw" zu den Plänen?
"Wir haben uns das schon lange gewünscht", sagt Sebastian Nothacker, Rechtsanwalt und Vorsitzender von "Haus und Grund Calw", im Gespräch mit unserer Redaktion. Damit erhielten Vermieter und Mieter ein Instrument, um Wohnraum zu gerechten Konditionen anbieten oder beziehen zu können.
Denn grundsätzlich, so erklärt der Rechtsanwalt, orientiere sich die Miete an ortsüblichen Vergleichswerten. Ohne Mietspiegel fehle jedoch die Grundlage, um beispielsweise eine Erhöhung rechtfertigen zu können. Da ein solcher Schritt nur in engen rechtlichen Grenzen möglich sei, liege die Beweispflicht im Zweifel beim Vermieter. Konkret gelte es dann, drei vergleichbare Wohnungen als Nachweis zu finden, oder ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Während bei ersterem der Aufwand hoch sei, vergleichbare Objekte zu finden, könne letzteres schnell ans Geld gehen – ohne Garantie, dass am Ende ein Ergebnis stehe. Mieter wiederum könnten sich mit einem Mietspiegel in der Hand einfacher gegen überhöhte Mieten zur Wehr setzen, da somit klar ersichtlich sei, wo die Obergrenze liegt (bei der ortsüblichen Vergleichsmiete).
Sollte in Calw eines Tages die Mietpreisbremse greifen, könnte der Mietspiegel wiederum manchem Eigentümer zum Nachteil gereichen, fürchtet Nothacker – immerhin legt die Bremse fest, dass die Miete bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Vergleich liegen darf.
Für die Erstellung eines Mietspiegels sieht der Rechtsanwalt vor allem den seit Januar 2020 geltenden Betrachtungszeitraum kritisch. Dieser liegt seither bei sechs statt vier Jahren. Und je "älter" die zurückliegenden Mieten seien, desto niedriger würden diese auch ausfallen. Der für den Mietspiegel errechnete Durchschnitt sinke dadurch ebenfalls – ein klarer Nachteil für Vermieter.
Was hält der Mieterverein Calw und Umgebung von einem Mietspiegel?
Handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, so gibt der Vorsitzende Michael Bonn unumwunden zu, habe der Mieterverein "nicht so großes Interesse" daran, dass überhaupt ein Mietspiegel erstellt wird. Um die Miete erhöhen zu dürfen, so erklärt Bonn, gebe es zwei Bedingungen. Die Miete dürfe einerseits um nicht mehr als 20 Prozent in drei Jahren erhöht werden, andererseits maximal die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erreichen. Ohne Mietspiegel müsse der Vermieter belegen, dass das letztere Kriterium erfüllt ist – beispielsweise anhand eines Mietspiegels, den Bonn somit als "bestes Werkzeug für eine Mieterhöhung" bezeichnet. Dennoch sei ein Mietspiegel zunächst nichts Schlechtes und biete beiden Seiten natürlich auch Rechtssicherheit. Ein einfacher Mietspiegel allerdings müsse nicht nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden. Dadurch könne es bei den Vergleichswerten zu Verzerrungen kommen. Je nach dem, wen man frage (Mieter- oder Vermieterseite), liege der Wert höher oder niedriger – ein unter Umständen deutlicher Nachteil für Mieter. Ein einfacher Mietspiegel, so fürchtet der Mieterverein, könne somit gegebenenfalls zu einer Welle zumindest nicht völlig gerechtfertigter Mieterhöhungen führen. Besonders schlecht für Mieter: Gibt es einen Mietspiegel, kehre sich die Beweislast um. Dann müsse der Mieter nachweisen, dass und warum jener Mietspiegel von unzutreffenden Werten ausgehe.
Braucht Calw überhaupt einen eigenen Mietspiegel?
Theoretisch könnten Mieter und Vermieter in Calw und Umgebung sich auch auf bereits vorhandene Mietspiegel vergleichbarer Städte berufen. Im Jahr 2010 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) der Klage eines Vermieters stattgegeben, der sich bei einer Mieterhöhung in Backnang auf einen Mietspiegel in Schorndorf berufen hatte. Das Argument lautete, dass die beiden Gemeinden vergleichbar seien und der Mietspiegel entsprechend "übertragen" werden dürfe. Der BGH folgte dieser Einschätzung. Im Kreis Calw trat Anfang des Jahres ein qualifizierter Mietspiegel für Nagold, Haiterbach, Ebhausen und Rohrdorf in Kraft.