Wie geht es weiter mit der Villa Junghans? Das war nun Thema im Gemeinderat.  Foto: Leinemann

Was will die Stadt? Was die Schramberger? Was ist attraktiv für Pächter? Ist eine Nutzung wie aktuell für die Villa Junghans möglich? Aber auch rentabel? Um Antworten auf diese Fragen zu finden, hat ein Fachmann im Gemeinderat nun Infos geliefert.

Schramberg - Ein "ziemlicher Aufreger" sei die Villa Junghans zuletzt gewesen, sagte Oberbürgermeisterin Dorothee Eisenlohr am Donnerstag im Gemeinderat, dessen Sitzung aufgrund des erwarteten Bürgerinteresses (es waren auch einige da) in die Aula des Gymnasiums verlegt worden war. Eisenlohr betonte, in den vergangenen drei Jahren sei eine Veräußerung niemals aktiv verfolgt oder propagiert worden – eine belebte Gastronomie sei Ziel. Deshalb sei im April Ingo Wessel beauftragt worden, renommierter Experte, wenn es um Gastronomien in solchen Immobilien geht.

Dieser begann seinen Vortrag über die "ganz besondere Liegenschaft" mit dem Hinweis, dass der schnelle Wandel in der Gastrobranche die Suche nach einer langfristigen Lösung sicher nicht weniger herausfordernd mache.

Status als Top-Immobilie

Die Pluspunkte der Immobilie seien klar: ein historisch bedeutsames Gebäude in dieser Lage – im Schwarzwald, in einem Park, exponiert mit Möglichkeiten zum Feiern, mit Aussicht ins Tal: Dass Räume, Parkplätze, Gastro-Infrastruktur wenn auch teils sanierungsbedürftig bereits vorhanden sind, sei auch nicht selbstverständlich. Er zählte zudem die Verbindung mit dem Namen Junghans und die große Identifikation sowie emotionale Bindung der Schramberger auf – was neben dem Status als Denkmal für die Nutzung aber auch gewisse Richtungen vorgebe.

Viele Herausforderungen

Herausfordernd sei diesbezüglich auch, dass die Stadt die Villa geerbt hat, meinte Wessel zum in der Sitzung immer wieder geäußerten Ausspruch "Eigentum verpflichtet". Ein Neustart stehe durch das Ende des aktuellen Pachtvertrags zum kommenden Jahr an. Den Ausbau müsse man anschließend an eine Grundsanierung je nach angestrebter Nutzung unterschiedlich angehen, dabei vieles beachten. Wie viel muss wofür investiert werden? Welche Investitionen muss die Stadt selbst tragen, welche kann sie abgeben? Wie viel davon bekommt sie als Pachterlös wieder zurück? Passt die Betriebsgröße? Die Raumaufteilung?

Die Zielsetzung der Stadt sei – werde schon so viel investiert – eine Leuchtturmwirkung für die Stadtentwicklung zu erreichen: Betten, Feiermöglichkeiten – ein öffentlicher Ort der Begegnung in einem Baudenkmal mit ansprechender Refinanzierung.

Was wollen Pächter?

Für Pächter, das stellte Wessel klar, sei die Nutzung wie derzeit als A-la-Carte-Restaurant unwirtschaftlich. Verdient werde vor allem im Bereich Bankett/Veranstaltungen. Dann mit Zimmern/Logis. Dann mit Getränken/Bar. Dann kämen mal die Margen im Restaurantbetrieb. Pächter müssten schauen, ihre Fixkosten zu decken – die langen, verwinkelten Wege machten die Villa Junghans diesbezüglich zu einem "nicht ganz unkomplizierten Objekt". Das sorge beispielsweise für hohen Personaleinsatz. Und jenes, erinnerte er, müsse erst mal gefunden werden.

Weitere Modelle neben Pacht

Weiter stellte Wessel neben der Pacht – bei der quasi betriebsfertig der Schlüssel übergeben wird – auch ein Miet-Modell vor, bei dem nach einer Grundsanierung die spezifische Ausbausanierung vom Mieter übernommen wird, oder eine Vergabe per Erbbaurechtsvertrag über mindestens 30 Jahre. Dabei stellt die Stadt zwar eine Auflage zur Nutzung, der Vertragspartner investiert aber mit eigenem Gestaltungsraum den Großteil des Ausbaus, ist aufgrund des hohen Eigenrisikos sehr motiviert und muss dann selbst die Pächtersuche übernehmen.

So wie aktuell?

Eine gehobene Gastronomie mit Sterneküche und angegliederter Hotellerie stellte Wessel als erste von vier seiner Meinung nach in Betracht kommenden Alternativen vor. Das komme der aktuellen Nutzung am nächsten. Die Grundkosten, etwa für die Rezeption, seien bis hin zu 30 Betten gleich hoch. Aus wirtschaftlicher Sicht müsste dies also das Ziel sein. Um das zu erreichen, brachte Wessel ein neues Bettenhaus in der Nähe ins Spiel – "aber kommen die Kosten für diesen Neubau rein?" Ein weiterer Nachteil: Mache der Pächter viele Veranstaltungen bei geschlossener Gesellschaft (für ihn das Lukrativste) sei schnell ein "Da ist immer geschlossen"-Ruf möglich. Außerdem brauche es, und auch das werde immer seltener, eine Gastgeber-Persönlichkeit.

Alternative 1 – gehobene Gastro

Zu Alternative 1 gilt also festzuhalten: sehr hoher Sanierungsaufwand wegen Top-Kücheninventar, gute Ausstrahlung für Schramberg, toll für die Öffentlichkeit, aber geringes Pachtpotenzial, wobei sich quasi nur die Pacht als Modell eignet. "Das wird super schwer, dieses Szenario sehe ich nicht an erster Stelle", betonte Wessel.

Alternative 2 – Boutique Hotel

Alternative 2 sei ein "Top Boutique Hotel": Der Fokus liege dabei auf rund 15 sehr hochwertigen Zimmern – "die aktuellen sind vom Standard Mittelklasse, nichts Besonderes", so der Experte. Zielgruppe seien Best-Ager, E-Bike-Schwarzwald-Touristen, Kulturbesucher. Die Küche unter der Woche ist nur für die Hausgäste (daher und auch allgemein weniger Aufwand im Ausbau), am Wochenende wird gefeiert. Weil der Ausbau sehr spezifisch sein muss, böten sich eher Miete oder Erbbaurecht an – die Ausstrahlung für Schramberg bleibe, die Öffentlichkeit hätte aber weniger davon.

Alternative 3 – Schramberger Wohnzimmer

Alternative 3 stellte Wessel als das "Schramberger Wohnzimmer" vor: einfacheres Küchenniveau, Biergarten-Stimmung, Begegnung, Spaß, Spontan- und Zufallsbesuche – die Zimmer quasi als Zusatznutzen. Dafür brauche es 150, eher 200 Gäste am Tag, denn mit dem Einzelnen gibt’s kaum Umsatz – und das an einem Ort, der nicht gerade Fußgängerzone ist. Sanierungstechnisch sei das klar das günstigste – die Qualitäts-Ausstrahlung geht aber teils verloren und der Pächter "muss ein Rödler sein" – den muss man erst mal finden.

Alternative 4 – Boarding House

Alternative 4 sei ein "Boarding House". Die Zimmer würden ähnlich zu Ferienzimmern ausgebaut, mit Küchenzeilen ausgestattet und somit für längere Aufenthalte ausgelegt. Das Restaurant falle weg. Der Sanierungsaufwand sei dann zwar hoch, die laufenden (Personal-)Kosten aber gering. Pächter fände die Stadt mit diesem Modell am leichtesten, es hat jedoch alles nur nicht die gewollte Leuchtturm-Wirkung – und ist im Ausbau recht teuer.

Wann kommt welcher Invest wieder rein?

Hinsichtlich der (Re-)Finanzierung ist laut Wessel zu bedenken: Die Gebäude-Sanierung (Paket 1) rund um Leitungen, Fassaden Keller, Fenster oder Dach werde über Pachterlöse kaum zurückkommen. Das Geld sei größtenteils weg. Genaue Zahlen gebe es noch nicht: "Das wird aber sicher ein siebenstelliger Betrag", so der Experte. "Und da ist die Küchentechnik nicht dabei." Der nutzungsspezifische Ausbau (Paket 2; unterschiedlich je nach Alternative 1 bis 4) und die Investitionen in die Möbel sowie Ausstattung (Paket 3) könnten mittelfristig wieder reingeholt werden.

Fazit des Experten

Statt der noblen Residenz mit Übernachten auf ganz hohem Niveau ("Das ist aktuell nicht der Fall") sieht Wessel in der Villa Junghans eher den buchbaren Ort zum anlassbezogenen Feiern mit Logis als Zusatz-Ertragsbringer. Wie die Räte auf Basis des neuen Wissens in die Diskussion einstiegen, wird noch berichtet.