Eine Studie rechnet vor, dass der Kauf einer Wohnung in Stuttgart auf lange Sicht nicht mehr günstiger sei als Mieten. Wo liegen die finanziellen Vorteile?
Die steigenden Zinsen machen laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) die Kostenvorteile von Wohneigentum im Vergleich zur Miete zunichte. Demnach liegt der Zins, „bei dem sich Selbstnutzerkosten und Neuvertragsmieten entsprächen“, für die sieben größten deutschen Städte im Mittel bei 2,8 Prozent. Dieses Zinsniveau ist bei Immobiliendarlehen bereits erreicht.
Außerhalb von Stuttgart und anderen Metropolen bringt der Erwerb von Wohneigentum der Studie zufolge derzeit noch Kostenvorteile, die bei einem weiteren Zinsanstieg allerdings schrumpfen werden. Hier läge der „neutrale Darlehenszins“, bei dem die Kosten für Miete und Kauf langfristig gleich sind, über drei Prozent.
Die Kreditraten waren schon 2021 höher als die Mieten
Noch im vergangenen Jahr waren laut IW Wohnungskäufer auch in Stuttgart klar im Vorteil. Mit Blick auf die Kosten überrascht diese Aussage, denn die durchschnittlichen Kreditraten für eine Eigentumswohnung lagen auch 2021 schon über den Neuvertragsmieten: Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart mit einem Kaufpreis von 6074 Euro pro Quadratmeter wären laut IW im vergangenen Jahr rund 23 000 Euro abzuzahlen gewesen, das entspricht 1900 Euro pro Monat. Die Neuvertragsmiete für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart war mit rund 1700 Euro pro Monat geringer.
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Das IW berücksichtigt bei seinem Kostenvergleich allerdings nicht die gesamte Kreditrate, sondern nur den Zinsanteil. Begründung: Weil die Tilgungszahlungen direkt in die eigene Immobilie fließen, seien sie vermögensbildend. Dafür werden in die Kostenrechnung für den Immobilienerwerb auch Ausgaben für die Instandhaltung einbezogen. Berücksichtigt wird ferner, dass dem Eigenheimnutzer Einnahmen entgehen, weil er bei Verzicht auf einen Hauskauf das Geld anderweitig hätte anlegen können.
Die Bauzinsen haben sich seit Jahresbeginn verdreifacht
Unter Einbeziehung all dieser Faktoren errechnete das IW für den Kauf einer Wohnung in Stuttgart im Jahr 2021 einen „Selbstnutzerkostenvorteil“ von 59 Prozent gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Vergleich zum Vorjahr sei dieser stabil geblieben.
Dass dieser Vorteil nun durch die Zinsen aufgezehrt wird, liege an der „außergewöhnlichen Dynamik“ des jüngsten Zinsanstiegs, sagte Studienautor Pekka Sagner unserer Zeitung. Laut Zahlen des Baufinanzierungs-Vermittlers Interhyp liegen die Zinsen für ein Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung aktuell bei 2,8 Prozent, fast dreimal so hoch wie zu Jahresbeginn. Darlehen mit längeren Zinsbindungsfristen haben die Drei-Prozent-Marke schon geknackt.