Die Mieten in Baden-Württembergs Großstädten steigen derzeit kaum. Doch Turbulenzen sind absehbar, denn das Angebot an Mietraum geht stark zurück. Fallende Immobilienpreise werden den Mietern auch nicht helfen – im Gegenteil.
Auf den ersten Blick wirken die aktuellen Zahlen auf dem Mietmarkt in Baden-Württemberg unspektakulär: Mit einem Plus von einem Prozent im Vergleich vom Frühjahr mit dem Herbst 2023 sind in baden-württembergischen Großstädten die Mieten in Bestandswohnungen unterhalb der Inflationsrate gestiegen. Selbst heißgelaufene Märkte wie Stuttgart mit einem Plus von 1,9 Prozent zwischen Frühjahr und Herbst oder Freiburg mit plus 2,1 Prozent sind noch keine drastischen Ausreißer. Wobei dies kein Jahreswert, sondern der Vergleich innerhalb eines Halbjahres ist.
Doch laut dem jetzt vorgestellten, aktuellen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland IVD Süd ist absehbar, dass dieser Markt in Turbulenzen geraten wird. Denn während viel mehr Immobilien zum Verkauf stehen, weil sich immer weniger Menschen diese wegen der hohen Zinsen leisten können, nimmt das Angebot von Mietobjekten ab.
Weniger Mietobjekte auf dem Markt
Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 sind aktuell 51 Prozent mehr Kaufobjekte auf dem Markt – das Angebot an Mietobjekten ist im selben Zeitraum um zwölf Prozent zurückgegangen. Besonders drastisch war dieser Trend in Stuttgart: Im Oktober dieses Jahres gab es im Vergleich zum Vorjahresmonat in der Landeshauptstadt ein Drittel weniger angebotene Mietobjekte. In anderen baden-württembergischen Großstädten wie Mannheim lag der Rückgang bei sechs Prozent, in Karlsruhe bei 22 Prozent. Deutlich schlechter als Stuttgart schneidet nur Freiburg ab, wo sich mit einem Minus von 41 Prozent das Angebot binnen Jahresfrist fast halbiert hat.
Zu wenige Neubauten
Und für die kommenden Jahre ist eine weitere Verknappung des Angebots absehbar. Sowohl in Baden-Württemberg insgesamt als auch in Stuttgart ist Zahl der Baugenehmigungen um knapp ein Drittel zurückgegangen. Und aktuell ist sogar nicht einmal sicher, dass jede dieser Genehmigungen überhaupt genutzt wird.
„Der Markt ist gespalten“, sagt IVD-Immobilienexperte Stephan Kippes, der die aktuelle Studie zusammengestellt hat. Während es für private Investoren im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten immer weniger lukrativ werde, das Geld in eine Eigentumswohnung zu stecken, die dann vermietet werde, drängten bisherige Käufergruppen, etwa junge Familien auf den Mietmarkt, weil sie den Häuslebau verschieben.
Langjähriger Trend hat sich gedreht
Damit dreht sich ein langjähriger Trend. Über Jahre war die Schere zwischen deutlich steigenden Kaufpreisen und vergleichsweise moderat steigenden Mieten immer weiter aufgegangen. Kaufen wurde überproportional teuer. „Bis 2022 gab es über zehn Jahre hinweg bei den Kaufpreisen nicht den Hauch eines Rückgangs“, sagt Kippes. Normalerweise dauerten Immobilienzyklen sechs bis sieben Jahre, sagt er. „Nun hatten wir schon zehn bis zwölf Jahre einen Superzyklus.“ Jetzt schließt sich diese Schere in hoher Geschwindigkeit, besonders deutlich unter anderem in gefragten Großstädten wie Stuttgart. Der Preis für den Wohnbaugrund hat sich in Stuttgart beispielsweise von 2022 bis 2023 um 15 Prozent verbilligt. Der Markt sei binnen eines Jahres von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt gekippt.
Wer jetzt noch kaufen kann, hat zurzeit oft kaum noch Mitbewerber um dasselbe Objekt. „Die im Augenblick niedriger werdenden Kaufpreise werden sich aber so nicht in den Mieten niederschlagen“, sagt der IVD-Experte Kippes. „Wir werden im Mietbereich keine Entlastung bekommen.“
Billige Mietwohnungen sind Mangelware
Die über Jahre hinweg auch wegen regulatorischer Eingriffe – Stichwort Mietpreisbremse – relativ niedrigen Mietsteigerungen haben das Bild auf einen Markt verdeckt, wo bei Neuvermietungen im unteren Preissegment die Angebote schon seit Jahren Mangelware sind. Laut der Übersicht des IVD liegen in Stuttgart 58 Prozent der Neuvertragsmieten oberhalb eines Niveaus von 14 Euro je Quadratmeter, was der IVD als teuer einstuft. Gut ein Drittel der Angebote erreichen mehr als 20 Euro je Quadratmeter.
„Bei günstigen Mietwohnungen gibt es vielerorts fast kein Angebot“, sagt Kippes. In Stuttgart sind beim Angebot der Neuvertragsmieten beispielsweise nur 0,7 Prozent der Wohnungen im preisgünstigsten Segment unterhalb von acht Euro je Quadratmeter zu haben. Lediglich weitere vier Prozent liegen bei einem Quadratmeterpreis zwischen acht und zehn Euro.
Billig ist es in Göppingen, Pforzheim oder Villingen-Schwenningen
In der Mittelstadt Göppingen, in der man in der Region Stuttgart noch die besten Chancen auf günstige Mieten hat, landet immerhin fast ein Viertel der neuen Mietangebote unter einem Quadratmeterpreis von zehn Euro.
Wer in Baden-Württemberg im städtischen Bereich aber wirklich billig mieten will, muss in Großstädte wie Pforzheim oder Mittelstädte wie Villingen-Schwenningen ziehen. Hier liegt aktuell der Anteil an preiswerten Mietobjekten, die für weniger als zehn bis elf Euro je Quadratmeter zu haben sind, bei 56 beziehungsweise 80 Prozent.
Wo liegt Stuttgart bei den Mieten?
Wohnungen
Wie teuer ist Stuttgart bei Mietobjekten im Vergleich zu anderen Großstädten im Land? Der teuerste Standort ist die Landeshauptstadt bei Mietwohnungen. Wenn man das Stuttgarter Niveau als Index bei 100 ansetzt, dann liegen selbst das begehrte Freiburg mit einem Vergleichswert von 91 oder Heidelberg mit 82 darunter.
Häuser
Bei Doppelhaushälften zur Miete oder Reihenmittelhäusern ist Stuttgart aber aktuell nicht das teuerste Pflaster im Südwesten. Hier ist Mannheim mit einem Indexwert von 109 bei Doppelhäusern und 136 bei Reihenmittelhäusern klar teurer.