Jüngst wurden die Bodenrichtwerte in Hohenzollern neu kalkuliert. Auffällig: Insgesamt steigen die Werte durchschnittlich. Ein Spitzenreiter ist die Zone im Neubaugebiet Killberg IV.
Alle zwei Jahre werden die Bodenrichtwerte neu ermittelt. In Hechingen, Haigerloch, Burladingen, Bisingen, Rangendingen, Grosselfingen und Jungingen ist hierfür der 2021 gegründete Gemeinsame Gutachterausschuss Hohenzollern zuständig. Die jüngsten Werte wurden Mitte Oktober auf der Plattform BORIS-BW (Bodenrichtwertinformationssystem) veröffentlicht. Als Datengrundlage dient die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Diese wird laufend aktualisiert; Kaufverträge über Immobilien müssen dem Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt werden.
In Hohenzollern sind die Bodenrichtwerte im Vergleich zum vergangenen Ermittlungszeitpunkt durchschnittlich um zehn bis elf Prozent gestiegen, informiert Tobias Elliger, Leiter des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern. Den höchsten Zuwachs in seinem Zuständigkeitsgebiet hat die Gemeinde Grosselfingen mit durchschnittlich 14 Prozent höheren Bodenrichtwerten zu verzeichnen; am geringsten ist der Anstieg in Jungingen mit vier Prozent. „Grosselfingen hat eine enorme Baulandentwicklung hinter sich“, erläutert Elliger. Ein Beispiel ist dort das Neubaugebiet „Unter Lauen II“. Weil das Neubaugebiet in den vergangenen beiden Jahren Baureife erlangt hat, ist in der zugehörigen Bodenrichtwertzone der Bodenrichtwert von 35 Euro pro Quadratmeter auf 235 Euro Quadratmeter gestiegen.
Baugebiete als Treiber
Grundsätzlich sagt Tobias Elliger: „Der durchschnittliche Anstieg von Bodenrichtwerten in Kommunen hängt häufig mit Neubaugebieten zusammen.“ Weil Grosselfingen insgesamt vergleichsweise wenige Bodenrichtwertzonen aufweise, falle der verhältnismäßige Anstieg besonders hoch aus.
Ein weiteres Beispiel: Das Neubaugebiet Killberg IV in Hechingen. Dort ist der Bodenrichtwert von 80 Euro pro Quadratmeter auf 375 beziehungsweise 455 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Warum gibt es dort für eine Bodenrichtwertzone zwei Werte? Weil die Bebauung dort heterogen ist, weiß Elliger. Heißt: für Einfamilien – und Mehrfamilienhäuser gibt es unterschiedliche Werte.
Killberg ist Spitzenreiter
Mit 455 Euro pro Quadratmeter ist der Bodenrichtwert am Killberg ein Spitzenreiter im gesamten Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses. Hintergrund hierfür seien die gestiegenen Erschließungskosten von Baugebieten. Diese Kostensteigerungen geben die Kommunen über die Bauplatzpreise weiter. Der Bodenrichtwert in Killberg IV entspricht den Verkaufspreisen der Grundstücke pro Quadratmeter.
Zonen verändern sich
Tobias Elliger kann zur jüngsten Neukalkulation weitere Zahlen präsentieren. Zum Hintergrund: Die Bodenrichtwertzonen werden je nach Nutzung der Zone unter anderem in Wohnbaugebiete, Mischgebiete oder gewerbliche Flächen unterschieden. Hinsichtlich der Wohnbauflächen ist der durchschnittliche Anstieg der Bodenrichtwerte in Hechingens Stadtteil Boll am geringsten (Zuwachs von drei Prozent) und in Grosselfingen am höchsten (Zuwachs von 21 Prozent). Hinsichtlich der Mischgebiete sind die durchschnittlichen Bodenrichtwerte in Bechtoldsweiler gar gesunken (Minus 13 Prozent), in Burladingen-Starzeln hingegen um 27 Prozent gestiegen.
Hinweise von Bürgern
Auf BORIS-BW können per Regler die aktuellen Werte mit denen des Vorjahrs verglichen werden. Auffällig ist dabei, dass sich teils nicht nur die Zahlenwerte sondern auch die Bodenrichtwertzonen verändern. Tobias Elliger erklärt: „Wir passen durch neue Erkenntnisse regelmäßig die Zonen an.“ Ein Beispiel: In Hechingen wurde eine Zone erweitert, weil auf einem Grundstück ein Pool gebaut wurde. Der Gutachterausschuss gewinnt diese neuen Erkenntnisse einerseits aus Google Maps, andererseits auch durch Hinweise aus der Bürgerschaft. Diese sind übrigens gewünscht, wie Elliger mitteilt.
Übrigens: Für die Berechnung der Grundsteuer sind die neu kalkulierten Bodenrichtwerte größtenteils nicht relevant. Für steuerliche Zwecke werden die Bodenrichtwerte der sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkte herangezogen. Jüngster Hauptfeststellungszeitpunkt war der 1. Januar 2022, der nächste ist der 1. Januar 2029. Es gibt jedoch Ausnahmen wie beispielsweise für Neubaugebiete.
Alle Bodenrichtwerte können im Internet unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw abgerufen werden.
Infrastruktur und Bodenrichtwerte hängen häufig zusammen
Korrelation
Im Vergleich mit den weiteren Kommunen im Zuständigkeitsbereich des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern sind die Bodenrichtwerte in Hechingen und Bisingen durchschnittlich am höchsten. Das hängt auch mit der Infrastruktur an den beiden Standorten zusammen. Mittels einer Infrastrukturmatrix werden unter anderem anhand die Kriterien Verkehrsanbindung, Verfügbarkeit von Lebensmitteln, Schulen oder Ärzteversorgung Punkte vergeben. Hechingen, Bisingen und Haigerloch erreichen dabei die meisten Punkte; Starzeln, Beuren und Hörschwag am wenigsten.
Ausnahmen
Es gibt aber auch Diskrepanzen hinsichtlich Infrastruktur und Bodenrichtwerten. Hat Burladingen beispielsweise eine vergleichsweise gute Infrastruktur, sind die Bodenrichtwerte dort niedrig. Tobias Elliger, Leiter des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern, begründet dies mit historisch gewachsenen Strukturen. Bisingens Ortsteil Zimmern hingegen hat infrastrukturell wenig zu bieten, dafür hohe Bodenrichtwerte.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche Wertverhältnisse vorliegen.