Was ist der Boden, auf dem die Burg Hohenzollern steht, wert? Bodenrichtwerte sind im Zuge der Grundsteuerreform in den Fokus gerückt. Wir schauen uns „besondere“ Flächen an.
Der Gemeinsame Gutachterausschuss Hohenzollern aktualisiert alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte in den sogenannten Bodenrichtwertzonen in den hohenzollerischen Städten und Gemeinden. Jüngst haben die Gutachter die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025 veröffentlicht.
Grundsteuerrelevant sind diese Werte – bis auf wenige Ausnahmen – nicht. Für die Berechnung der Grundsteuer sind nämlich die sogenannten Hauptfeststellungszeitpunkte der Bodenrichtwerte relevant, die nur alle sieben Jahre – der nächste am 1. Januar 2029 – fällig sind.
Dennoch lohnt sich ein Blick auf die Bodenrichtwerte für die „besonderen“ Flächen Hohenzollerns. Beispielsweise auf jene der Burg Hohenzollern auf Gemarkung Zimmern: Das Bodenrichtwertinformationssystem Baden Württemberg (Boris) weist für jene einen Bodenrichtwert von 35 Euro pro Quadratmeter aus. Ein verhältnismäßig geringer Wert, blickt man auf die durchschnittlichen „Wohnbauflächen“ in Bisingen und Hechingen. Dort sind Werte um die 300 Euro pro Quadratmeter üblich, in Neubaugebieten wie am Killberg in Hechingen reichen diese gar an und über die 400 Euro pro Quadratmeter.
Zur Einordnung: Die Burg Hohenzollern ist als „Sonderbaufläche“ in einer eigenen Bodenrichtwertzone ausgewiesen und unterscheidet sich schon in der Kategorisierung von klassischen Wohnbereichen.
Doch wie kommt der konkrete Preis pro Quadratmeter zustande? Die Werte für solche Sonderbauflächen werden durch Vergleichsimmobilien ermittelt, erklärt Tobias Elliger, Leiter des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern. Sprich: Für die Bewertung der Burgfläche seien im weitesten Sinne ähnliche Bauwerke, unter anderem das Schloss Weitenburg bei Starzach sowie Schloss Lichtenstein bei Reutlingen, herangezogen worden. Der Bodenwert des Schloss Weitenburg liegt beispielsweise ebenfalls bei 35 Euro pro Quadratmeter.
Elliger weiter: „Burgen werden nicht so oft verkauft.“ Daher sei es durchaus herausfordernd, für diese Sonderbauflächen Bodenrichtwerte zu ermitteln. Ähnlich sei es beispielsweise bei Golfplätzen. Auch dabei gehe der Gutachterausschuss anhand der Vergleichsmethodik vor.
Interessant ist auch ein Blick auf jene Flächen, die als Standort für Windkraftanlagen in Frage kommen. Ist der dortige Boden mehr wert, nur weil er in einem Vorranggebiet für Windenergie liegt? Nein, erst sobald mit einem Aufstellungsbeschluss ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet wird, ändere sich der Bodenwert, betont Elliger weiter. Das gelte auch für die Flächen bei Grosselfingen, Rangendingen und Weilheim.
Auf Grosselfinger und Rangendinger Gemarkung beabsichtigen die Stadtwerke Stuttgart und Uhl Windkraft, insgesamt sieben Windenergieanlagen zu bauen. Die Weilheimer Teilfläche befindet sich derzeit im Flächenpooling-Verfahren. Noch ist aber kein Aufstellungsbeschluss gefasst, die drei Teilflächen sind noch als „Forstwirtschaftliche Fläche“ mit je 50 Cent pro Quadratmeter im Boris ausgewiesen.
Gleiches gilt übrigens für Solarparks. Werden das nächste Mal, also 2027, die Bodenrichtwerte aktualisiert, dürfte im Bereich „Solarpark Sickingen“ eine Veränderung feststellbar sein. Der Aufstellungsbeschluss für jenen Bebauungsplan wurde im Sommer vom Gemeinderat gefasst.
Bodenrichtwerte
Definition
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes (Bodenrichtwertzone). Die Städte und Gemeinden sind verpflichtet, im zweijährigen Rhythmus Bodenrichtwerte festzustellen. Grundlage für die Bodenrichtwerte ist eine Kaufpreissammlung, in welcher alle Verkaufsfälle von bebauten und unbebauten Grundstücken erfasst werden. Anhand dieses Datenmaterials werden, basierend auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen, die Bodenrichtwerte festgestellt. Die Richtwerte sind eine Orientierungshilfe für Privatpersonen, Banken, Makler und Behörden bei der Ermittlung des Werts von Immobilien.