Die Gutachterausschüsse, die die Bodenrichtwerte ermitteln, hatten im Zuge der Grundsteuerreform viele Bürgerfragen zu beantworten. So auch im Raum Hechingen.
Die reformierte Grundsteuer gilt seit Jahresbeginn; die Aufregung in der Bevölkerung nach Zustellung der entsprechenden Bescheide war vielerorts groß. Bei der Grundsteuer B findet das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ Anwendung. Das bedeutet: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich ausschließlich aus dem Bodenwert. Für diesen werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Heißt: Im Zuge der Grundsteuerreform haben die Bodenrichtwerte für die Berechnung der Grundsteuer B an Bedeutung gewonnen.
Die Bodenrichtwerte werden in den sieben Kommunen Hechingen, Bisingen, Haigerloch, Burladingen, Rangendingen, Jungingen und Grosselfingen vom Gemeinsamen Gutachterausschuss Hohenzollern für parzellierte Bodenrichtwertzonen anhand von Kaufpreissammlungen ermittelt. Ausschuss-Leiter Tobias Elliger berichtet im Gespräch mit unserer Redaktion von zahlreichen Beschwerden aus der Bürgerschaft, mit denen er und seine Kollegen konfrontiert worden seien, nachdem die Grundsteuerbescheide verschickt worden waren.
200 bis 250 Anfragen
Etwa 200 bis 250 Anfragen seien beim Gutachterausschuss eingegangen, besonders viele in den Monaten März bis Mai. Elliger sagt: „Die Bevölkerung war schlecht auf die Grundsteuerreform vorbereitet.“ Bei einigen Immobilienbesitzern habe das Verständnis für die neue Berechnungsweise gefehlt.
Die Beschwerden habe der Gutachterausschuss aber ernst genommen und jede einzelne beantwortet. Zunächst schriftlich, später mündlich: „Wir haben festgestellt, dass die Unklarheiten im direkten Gespräch besser zu lösen sind.“ Gerade weil das Thema Grundsteuerreform und die Ermittlung der Bodenrichtwerte im Besonderen sehr komplex seien.
Bürger melden sich weiter
Elliger weiter: „Wir haben uns viel Zeit für die Bürger genommen, teils in bis zu einstündigen Gesprächen die Unklarheiten ausgeräumt.“ Letztlich habe diese Art der Kommunikation Wirkung gezeigt: „Die Bürger waren zufrieden, wenn wir mit ihnen geredet haben.“
Inzwischen ist die reformierte Grundsteuer bald ein Jahr gültig. Dennoch werden vereinzelt weiterhin Anfragen an den Gutachterausschuss mit Sitz in Hechingen gerichtet. Gut zu wissen für Immobilienbesitzer: Der sogenannte Hauptfeststellungszeitpunkt der Bodenrichtwerte, auf welcher die derzeit berechneten Grundsteuersätze basieren, war der 1. Januar 2022. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt ist der 1. Januar 2029, sprich alle sieben Jahre wird neu berechnet.
Sieben Jahre „eingefroren“
In diesem Zeitraum sind die Bodenrichtwerte für die Grundsteuerberechnung quasi „eingefroren“, wie Tobias Elliger erläutert. Das gilt für rund 90 bis 95 Prozent der Immobilienbesitzer. Ausgenommen hiervon sind Bodenrichtwertzonen, die sich innerhalb dieser sieben Jahre in ihrer Nutzung verändern. Beispiele hierfür sind Neubaugebiete, die sich von landwirtschaftlichen zu Wohnbau-Flächen entwickeln. Denn: Grundsätzlich bestimmen die Gutachterausschüsse turnusgemäß alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte neu, in Hohenzollern zuletzt im vergangenen Oktober. Das sieht das Baugesetzbuch so vor.
Satz nach oben droht 2029
Demnach steigen im Raum Hechingen die Bodenrichtwerte durchschnittlich an, für die Grundsteuer relevant wird die Neukalkulation größtenteils aber erst ab 2029. Weil die Neukalkulationen 2027 und 2029 noch ausstehen, ist Stand heute absehbar, dass die Grundsteuer nochmal steigen wird. Denn: „Die Bodenrichtwerte werden hinsichtlich der Grundsteuerrelevanz dann auf einmal einen Satz nach oben machen.“
Warum gibt es einen Gemeinsamen Gutachterausschuss Hohenzollern?
Gegründet 2021
Der Gemeinsame Gutachterausschuss Hohenzollern vereint die drei Städte Hechingen, Burladingen und Haigerloch sowie die Gemeinden Bisingen, Rangendingen, Grosselfingen und Jungingen. Gegründet wurde der Gutachterausschuss offiziell erst im Jahr 2021. Zuvor waren die einzelnen Kommunen selbst für die Ermittlung der Bodenrichtwerte auf ihren Gemarkungen zuständig.
Ursprünge
Anlass für den Zusammenschluss der sieben hohenzollerischen Kommunen war die anstehende Grundsteuerreform. Die alte Berechnungsformel der Grundsteuer B wurde im Jahr 2018 vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft. Weil durch die neue Berechnungsweise klar war, dass die Bodenrichtwerte an Bedeutung gewinnen, initiierte Hechingens Bürgermeister Philipp Hahn die Gründung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Hohenzollern im Jahr 2019. Hintergrund ist, dass durch das größere Gebiet die Datengrundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte breiter ist. Pro Jahr werden rund 1500 Kaufverträge in Zuständigkeitsgebiet des Gutachterausschusses geschlossen.
Berechnung Grundsteuer B
Der jährliche Grundsteuerbetrag ergibt sich aus der Formel: Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune. Pauschal kann gesagt werden: Wer sein Grundstück überwiegend für Wohnzwecke nutzt, wird begünstigt. Der Gemeinderat Hechingen hat im vergangenen Jahr den Hebesatz für die Grundsteuer B bei 400 Prozentpunkten festgelegt.