Die grün-schwarze Landesregierung hat sehr konkrete Ideen in der Wohnungspolitik entwickelt. Womit Immobilienbesitzer und Mieter tatsächlich rechnen können.
Ein kostenloser Zuschuss vom Staat beim Kauf einer Immobilie – das klingt verlockend, vor allem in Ballungszentren, wo schnell ein paar hunderttausend Euro für ein Haus oder eine Wohnung fällig werden. Die grün-schwarze Landesregierung plant in ihrem Koalitionsvertrag, Menschen zumindest beim Kauf der ersten Immobilie unter die Arme zu greifen. Was können Hauskäufer und Mieter in nächster Zeit konkret erwarten?
Der „HeimVorteil“ für Baden-Württemberg
Wer sich zum ersten Mal mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu kaufen, den erwischen die sogenannten „Kaufnebenkosten“ oft kalt: Auf den Kaufpreis werden nicht nur Maklergebühren und Notarkosten aufgeschlagen: Zusätzlich wird auch die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig. Und die beträgt in Baden-Württemberg fünf Prozent vom Kaufpreis. Bei den hohen Immobilienpreisen vor allem in Ballungszentren fallen da schnell ein paar zehntausend Euro an. Die CDU ist deshalb mit dem Versprechen in den Wahlkampf gezogen, die Grunderwerbsteuer zu senken. Das ließ sich mit den Grünen angesichts der knappen Kassen offenbar nicht durchsetzen.
Zumindest beim Kauf der ersten Immobilien soll es aber einen Zuschuss geben. Den sogenannten „HeimVorteil BW“ – eine Idee, die auch im CDU-Wahlprogramm zu finden war. Wie das Programm ausgestaltet werden soll, steht nicht im Koalitionsvertrag. Vorbild sei Hessen, heißt es dort. Dort bekommen Menschen, die ihre erste Immobilie kaufen, 10 000 Euro. Kaufen mehrere Menschen gemeinsam ein Haus oder eine Wohnung, ist der Betrag auf maximal 20 000 Euro gedeckelt. Dazu gibt es noch 5000 Euro pro Kind. Die Gesamtsumme ist aber auf die Höhe der tatsächlich gezahlten Grunderwerbssteuer begrenzt. Ob und wann in Baden-Württemberg eine solche Förderung angesichts der schwierigen Haushaltslage umgesetzt wird, ist allerdings noch unklar. Günstig ist das für den Staat nämlich nicht. Hessen hatte im ersten Jahr mehr als 200 Millionen Euro bewilligt.
Weitere Überlegungen über Kaufnebenkosten
Zusätzlich will sich Grün-Schwarz im Bund für Freibeträge beim Ersterwerb einer Immobilie einsetzen. Außerdem will man im Bund dafür eintreten, dass sich Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten am tatsächlichen Arbeitsaufwand orientieren und Darlehenszinsen für selbst genutzten Wohnraum steuerlich abzugsfähig werden. Doch der Umweg über die Bundespolitik macht den Ausgang eher ungewiss. „Was die Koalition selbst in der Hand hat, nämlich die Grunderwerbssteuer zu senken, lässt sie unangetastet“, kritisiert Sebastian Nothacker vom Eigentümerverband Haus und Grund in Württemberg.
Die Grundsteuer bleibt unangetastet - vorerst
Das viel kritisierte und auch vor Gericht beklagte baden-württembergische Grundsteuermodell stellt Grün-Schwarz nicht infrage. Es soll aber geprüft werden, ob Kommunen die Möglichkeit erhalten sollen, mit einem separaten Hebesatz übermäßige Belastungen von Wohngrundstücken zu reduzieren. So kompliziert das formuliert ist, so kompliziert dürfte dann auch die Umsetzung sein. Und es ist fraglich, ob sich die Kommunen diese wichtige Einnahmequelle selbst beschneiden. Noch offen ist, ob Gerichte das Land zwingen, sein Modell anzupassen. Am Mittwoch steht eine wichtige Entscheidung vor dem Bundesfinanzhof an.
Die Mietpreisbremse wird angepasst
Die Grünen hatten die Mietpreisbremse schon vergangenes Jahr hart kritisiert – und dann einer Verlängerung um nur ein Jahr zugestimmt. Hintergrund war, dass ein neues Gutachten - die sogenannte Gebietskulisse - für die Mietpreisbremse zu Grunde gelegt worden war – und große Städte wie Mannheim oder Konstanz künftig nicht mehr unter das Instrument fallen. Das sorgte nicht nur in den beiden Unistädten, wo Wohnraum knapp und die Mieten hoch sind, für Verdruss. Deshalb soll dieses Gutachten nun neu aufgezogen werden. Da die Verordnung nur bis Ende des Jahres verlängert wurde, muss die Koalition schnell handeln. Ob ein neues Gutachten allerdings so schnell vorliegt, ist fraglich. Trotzdem sagt der Vorsitzende des Mieterbundes in Baden-Württemberg Rolf Gaßmann: „So lange der Wohnungsmangel so krass ist, muss alles, was ordnungspolitisch möglich ist, getan werden.“
Zudem hängen an der sogenannten Gebietskulisse weitere Verordnungen mit Nutzen für Mieter. Die Kappungsgrenze beispielsweise sieht vor, dass die Miete binnen drei Jahren nur um 15 Prozent erhöht werden darf. Zudem gilt dort, wo die Mietpreisbremse wirkt, eine Kündigungssperrfrist für Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Fünf Jahre lang dürfen Mieter dann nicht gekündigt werden.
Mehr Geld für Sozialwohnungen
Eher indirekt wirkt ein Instrument, das sowohl Grüne als auch CDU versprochen haben. Das Geld für Förderprogramme, mit denen unter anderem Sozialwohnungen finanziert werden, soll aufgestockt werden. Künftig will das Land auf jeden Euro vom Bund einen Euro drauflegen. Die Fördersumme könnte sich damit langfristig auf eine Milliarde Euro erhöhen, wenn das Geld im Haushalt dafür vorhanden ist. Wenn mehr Sozialwohnungen gebaut werden, kann sich das dämpfend auf die Mieten auswirken. Allerdings dürfte die Zahl der zusätzlich geförderten Wohnungen angesichts der hohen Baukosten überschaubar sein. Der Präsident des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Peter Bresinski, rechnet mit ein paar hundert Wohnungen zusätzlich. 2025 hatte das Land 3367 Sozialwohnungen gefördert.
Erleichterungen beim Bau
Nachdem die frühere Bauministerin Nicole Razavi (CDU) Vorgaben für das Bauen schon vereinfacht hat, verspricht das Land nun einen neuen Gebäudetypus – den sogenannten BW-Standard. Der soll Bauen günstiger machen, indem Vorgaben wegfallen. Vorbild sind auch hier andere Bundesländer: In Hamburg und Schleswig-Holstein gibt es bereits solche Standards. Allerdings zeigt das Beispiel Hamburg auch: Häufig scheitert die Umsetzung an den Baubehörden vor Ort. Wann Bauherren im Südwesten davon also eine spürbare Erleichterung haben, ist noch offen.