Bei der Geldanlage in Immobilien denkt man meistens an Kauf oder Neubau. Aber auch Investitionen in das vorhandene Eigenheim können sich rentieren.
Frankfurt - Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, kommt an einer Sanierung oft gar nicht vorbei. Aber was für Käufer teure Notwendigkeit ist, kann für langjährige Eigenheimbesitzer durchaus attraktiv sein: Ist das Haus oder die Wohnung erst einmal abbezahlt, haben sie oft Spielraum für Investitionen. Eine Sanierung erhöht nicht nur den Wohnkomfort, sondern kann sich langfristig auch rechnen. Zum Beispiel, weil sie die Heiz- oder Stromkosten senkt oder den Wiederverkaufswert der Immobilie steigert. Für energetische Sanierungen und den altersgerechten Umbau von Wohnhäusern gibt es zahlreiche Fördermöglichkeiten, die auch für Erstkäufer interessant sind – und für Vermieter.
Hunderttausende Förderanträge pro Jahr
Der Bund unterstützt solche Sanierungen mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Allein im vergangenen Jahr bewilligte die KfW 225 000 Förderanträge für energetische Sanierungen, darunter fast 46 000 aus Baden-Württemberg. Im Land stieg die Zahl der Anträge gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Drittel. Für den altersgerechten Umbau von Häusern und Eigentumswohnungen wurden 2020 bundesweit rund 138 000 Zuschüsse und Darlehen bewilligt, darunter knapp 26 000 aus Baden-Württemberg.
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„Da steckt ganz viel Emotion drin, denn viele Kunden haben den Wunsch, so lange wie möglich im eigenen Haus zu bleiben“, sagt Andreas Gnann, Experte für Baufinanzierung und Förderkredite bei der Volksbank Stuttgart. Wie die meisten Kreditinstitute arbeitet sie mit der KfW zusammen – die Förderanträge sind nicht dort einzureichen, sondern bei einer Bank, Sparkasse oder einem Finanzvermittler.
Zukunft des Förderprogramms für altersgerechtes Umbauen ist ungewiss
Dieses Jahr waren die KfW-Zuschüsse für altersgerechtes Umbauen dermaßen begehrt, dass das Budget schon im Juni ausgeschöpft war. Noch verfügbar sind hingegen KfW-Kredite für den Abbau von Barrieren, die Installation von Treppenliften oder die Verbreiterung von Türen. Aber: Ob das Förderprogramm im neuen Jahr fortgesetzt wird, ist ungewiss. Wer Interesse hat, sollte sich also beeilen. Konkrete Tipps für die sinnvollsten Maßnahmen gibt es bei der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnanpassung, auf deren Website auch die Adressen von Beratungsstellen in verschiedenen Städten zu finden sind.
Noch einmal aufgestockt wurden in einem ersten Entwurf des Bundeshaushalts für 2022 die Fördermittel für die energetische Gebäudesanierung. Die künftige Regierung kann den Haushaltsentwurf zwar noch ändern, doch eine Kürzung dieser Mittel durch die geplante Ampelkoalition ist unwahrscheinlich.
Umbau zum Effizienzhaus mit Förderkrediten und Zuschüssen
Für Eigenheimbesitzer, die eine umfangreiche Sanierung hin zu einem Effizienzhaus in Angriff nehmen, ist die Förderung besonders attraktiv. Volksbank-Experte Gnann macht folgende Rechnung auf: Wenn ein Kunde für eine Sanierung zum Effizienzhaus der Stufe 70 einen Kredit von 120 000 Euro aufnimmt und diesen innerhalb der Zinsbindungsfrist von zehn Jahren abzahlt, belaufen sich die Zinskosten derzeit auf 5100 Euro. „Nach Abschluss der Sanierung erhält er zusätzlich einen Tilgungszuschuss von 42 000 Euro, also weit über den Zinskosten“, sagt Gnann. Es gibt noch sparsamere Effizienzhäuser, die entsprechend höher bezuschusst werden – bei einer Ermittlung der möglichen Fördersumme hilft ein „Vorteilsrechner“ auf der Website der KfW. Auch eine Förderung allein über Zuschüsse ist möglich, je nach Effizienzstufe und den für die Sanierung anfallenden Kosten stehen dafür bis zu 75 000 Euro zur Verfügung. Bei den Effizienzhaus-Stufen 40 und 55 kann zusätzlich eine „Klimaprämie“ der landeseigenen Förderbank L-Bank in Anspruch genommen werden.
Auch der Austausch von Fenstern oder Heizung wird gefördert
Umfangreiche Sanierungen sind natürlich nicht jedermanns Sache. Zinsgünstige Kredite der KfW gibt es aber auch für einzelne Verbesserungen wie den Einbau einer modernen Heizung oder den Austausch der Fenster.
Wer für solche Einzelvorhaben lieber einen Zuschuss möchte, kann ihn beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) beantragen. Die Kosten für die Dämmung von Hauswänden oder -dächern übernimmt das Amt zu 20 Prozent. Für den Einbau von Heizungsanlagen, die zum Beispiel Solarthermie oder Biomasse nutzen, gelten noch höhere Fördersätze. Sollten die von der KfW gewährten Kredite oder die Bafa-Zuschüsse nicht reichen, kann ergänzend ein Kombi-Darlehen Wohnen bei der L-Bank beantragt werden.
Auch viele Städte und Gemeinden haben Förderprogramme aufgelegt. Die Stadt Stuttgart beispielsweise bezuschusst über ihr Energiesparprogramm für Wohngebäude die Dämmung von Hauswänden und Dächern, den Austausch von Fenstern oder den Ersatz von Öl- und Kohleheizungen durch umweltfreundlichere Alternativen. Die Zuschüsse können mit den KfW-Programmen kombiniert werden. Eine kostenlose Erstberatung hierzu bietet das Energieberatungszentrum Stuttgart nach telefonischer Terminvereinbarung an.
Beratung durch Energie-Effizienz-Experten ist oft Pflicht
Für viele Förderprogramme ist eine Beratung sogar zwingende Voraussetzung. Sie muss durch einen bei der Deutschen Energieagentur (Dena) registrierten Energie-Effizienz-Experten erfolgen und ist kostenpflichtig.
Die Beratung kann aber helfen, teure Fehler zu vermeiden. „Wer zum Beispiel sein Haus neu dämmt, für den kann sich der Austausch der alten Heizung gegen eine Wärmepumpe lohnen. Weiß er das nicht und schafft stattdessen erneut eine Heizung mit fossilen Brennstoffen an, wird ihn das langfristig mehr kosten – denn der CO2-Preis wird steigen“, erklärt Frank Hettler vom Informationsprogramm „Zukunft Altbau“, das vom Landesumweltministerium gefördert wird. Solche Fehler ließen sich nachträglich kaum noch korrigieren, schließlich tauscht man eine Heizung nicht alle paar Jahre aus.
Für anspruchsvollere Umbauten lohne auch die Aufstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) durch den Energieberater. Zumal die Kosten dafür zu 80 Prozent vom Bafa übernommen werden – „den Kunden kostet das nur einige Hundert Euro“, sagt Hettler. Zudem wirkt sich die Vorlage eines iSFP positiv auf die Förderung aus, KfW und Bafa gewähren in diesem Fall höhere (Tilgungs-)Zuschüsse.
Es geht auch ums Wohlbefinden
Eine einfache Formel für die Berechnung von Kosten und Nutzen einer energetischen Sanierung gibt es leider nicht. Sicher ist aber: Die Energiepreise werden weiter steigen, die Zuschüsse für energetische Sanierungen dagegen nicht unbedingt.
Jenseits davon diene es auch dem Wohlbefinden, „wenn im Winter keine Zugluft mehr hereinkommt oder im Herbst die Zugvögel wirklich nach Süden zu ziehen, statt es sich wegen der Abwärme draußen auf der Fensterbank einzurichten“, sagt Bankberater Gnann. Auch wollten viele Hausbesitzer zum Klimaschutz beitragen, beobachtet der Volksbank-Experte: „Immer mehr Kunden sagen: ‚Mit Blick auf meine Kinder und Enkelkinder möchte ich meiner Verantwortung nachkommen.‘“
Zinskosten für Sanierungen
Immobiliendarlehen
Für große Umbauvorhaben wird meistens ein Immobiliendarlehen aufgenommen. Einen Überblick über die derzeit üblichen Zinssätze bieten Vergleichsportale sowie die Websites von Baufinanzierungs-Vermittlern wie Interhyp oder Dr. Klein. Das Stichwort lautet Bauzinsen – darunter fallen auch Zinsen für Immobilienkredite, die nicht für den Neubau bestimmt sind. Aktuell liegen die durchschnittlichen Bauzinsen für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung bei etwas über einem Prozent.
Alternativen
Sogenannte Renovierungs-, Modernisierungs- oder Sanierungskredite müssen nicht über eine Grundschuld auf die Immobilie abgesichert werden. Dadurch entfällt der kostenpflichtige Eintrag ins Grundbuch, auch die Antragstellung ist weniger aufwendig als bei einem Immobiliendarlehen. Dafür sind die Zinsen für Renovierungs- und Modernisierungskredite meistens höher als für Immobiliendarlehen im gleichen Umfang.