Bislang scheiterte die Umsetzung von energetischen Sanierungen. Jetzt bürgt das Land.
Stuttgart - Für Immobilienverwalter war es in der Vergangenheit oft schwierig, notwendige Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum trotz eindeutiger Beschlusslage umzusetzen, auch wenn es beim Finanzierungsbedarf nur um geringe Summen, gemessen am Wert der Gebäude und Wohnungen, ging. Das lag weniger an den Eigentümern als an den bürokratischen Hürden. So darf die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) als Förderbank des Bundes keine Fördergelder direkt an den Kreditnehmer vergeben. Die Gelder müssen immer über die jeweilige Hausbank beantragt werden. „So eine Regelung funktioniert zum Beispiel bei einem Hausbesitzer mit mehreren Wohneinheiten in der Regel zumeist problemlos”, erklärt Wolfgang D. Heckeler, Vorstandsvorsitzender vom Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg. Der Hausbesitzer müsse dazu nur zu seiner Bank gehen, die KfW- Fördermittel beantragen und gegebenenfalls im Grundbuch eine Grundschuld über den Kreditbetrag eintragen lassen. Der Verband hat in Baden-Württemberg rund 300 Mitgliedsunternehmen, die mehr als 400 000 Wohneinheiten verwalten und einen Jahresumsatz (2011) von etwa 1,2 Milliarden Euro erwirtschaften.
Viele Sanierungsmaßnahmen sind liegen geblieben
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sehe das aber mangels eines gemeinsamen Grundbuches völlig anders aus, so Heckeler. Hier musste bislang jeder Wohnungseigentümer für seinen Anteil über seine Hausbank bei der KfW den Kredit beantragen. Da es sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber um vergleichsweise kleine Finanzierungsbeträge zwischen 3000 und 15 000 Euro pro Wohneinheit handelt, hätten die Banken in der Vergangenheit oft eine solche Finanzierung mit der Begründung abgelehnt, sie könnten sie nicht kostendeckend bearbeiten. Beantragte hingegen die Eigentümergemeinschaft direkt den Kredit, war zwar die Gesamtsumme hoch genug, allerdings hätte dann auch jeder Eigentümer für den kompletten Betrag bürgen müssen. „Das macht aber niemand.” Viele dringend notwendigen Sanierungsmaßnahmen seien deshalb oft einfach liegen geblieben, obwohl die finanziellen Mittel da gewesen wären, gibt Heckeler unumwunden zu. Deshalb regte der Verband auch im zurückliegenden Jahr bei der neuen Landesregierung an, dass auch Eigentümergemeinschaften auf KfW-Mittel zugreifen können. Mit Erfolg: Seit dem zweiten Quartal 2012 können Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg erstmals größere Sanierungsvorhaben direkt per Förderkredit finanzieren. Die L-Bank leitet dabei in der Praxis die Fördergelder direkt an die Wohnungseigentümergemeinschaften wie bei einer Hausbank durch. Außerdem muss sich die Hauseigentümergemeinschaft mindestens mit einem Eigenkapital von zehn Prozent an den Kosten der förderfähigen Maßnahmen beteiligen. Während normalerweise in einem solchen Fall eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, um mögliche Zahlungsausfälle abzusichern, verzichtet die L-Bank darauf. Denn als Sicherheit dient der landeseigenen L-Bank eine Bürgschaft des Landes im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms 2012.
Während diese Regelung für die Wohnungseigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg in erster Linie die finanzielle Gestaltung von energetischen Maßnahmen vereinfacht, erhofft sich die baden-württembergische Landesregierung von dieser Regelung, den Sanierungsstau im baden-württembergischen Wohnungsbau schneller aufzulösen. Zumal die meisten energetischen Sanierungsobjekte im Gemeinschaftseigentum sind. Zinsgünstige Kredite nach dem Landeswohnraumförderunsgprogramm 2012 erhalten Wohnungseigentümergemeinschaften bei Investitionen in die energetische Sanierung (bis 75 000 Euro pro Wohneinheit) und barrierearme oder barrierefreie Modernisierung (bis 50 000 Euro pro Wohneinheit) des Wohnungsbestandes in Baden-Württemberg.
Viele Verwalter sehen die Dringlichkeit nicht
Um in den Genuss dieser Förderung zu kommen, müssen die Maßnahmen die aktuellen Anforderungen der jeweiligen KfW-Programme erfüllen. Außerdem muss der Verwalter des Gemeinschaftseigentums der L-Bank ausführlich berichten. Diese Neuregelung wird sich vor allem auch auf die Anforderungen an die Qualifizierung eines Immobilienverwalters auswirken, glaubt Wolfgang D. Heckeler. Der Verband der Immobilienverwalter versucht seit Jahren, den Gesetzgeber davon zu überzeugen, dass der Zugang zum Beruf des Hausverwalters gesetzlich geregelt werden müsste, zumindest aber einige Mindestanforderungen an die Ausübung dieser Tätigkeit geknüpft werden sollten. Heckeler sind von den derzeit rund 22 000 Hausverwaltern in Deutschland jene ein Dorn im Auge, die quasi mehr schlecht als recht „vom Küchentisch aus” Gemeinschaftseigentum verwalten, ohne davon wirklich eine Ahnung zu haben. Dabei trenne sich heute gerade bei den energetischen Fragen rund um die Immobilie sehr schnell die Spreu vom Weizen. Energetische Sanierungsmaßnahmen würden manchmal nur deshalb nicht beschlossen, weil der Verwalter die Dringlichkeit der Maßnahme nicht mit der notwendigen Kompetenz vorträgt, bemängelt Heckeler.
Oft würden die Rücklagen auch nicht in ausreichender Höhe gebildet, weil der Verwalter mangels Kenntnissen die Kosten der kommenden Sanierungsmaßnahmen zu niedrig ansetze. Das führe nicht selten dazu, dass notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zu spät oder gar nicht durchgeführt würden. Der Verband empfiehlt Eigentümergemeinschaften, die Verwalter genau unter die Lupe zu nehmen. Neben der Frage nach den bislang verwalteten Objekten sollte man auch auf die Berufserfahrung und die regelmäßige Weiterbildung schauen. Ein Indiz für einen professionellen Verwalter kann aber die Mitgliedschaft in einem Landesverband des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter sein. Hier schreibe eine Berufsordnung klare Qualitätskriterien vor, zum Beispiel Weiterbildungen oder ausreichend abgeschlossene Versicherungen zum Schutz des Eigentümers, wirbt Heckeler für seinen Verband.