Hinter vielen Schaufenstern herrscht gähnende Leere. Die Gründe sind vielschichtig. Denn nicht zuletzt müssen Gebäude, Vermieter und Mieter zusammenpassen. Ein Experte erklärt, welche Probleme es dabei gibt und was helfen könnte.
Ein weiteres Geschäft, das keines mehr ist: Mit dem dieser Tage laufenden Auszug der Filiale der insolventen Schuhhandelskette Reno in der Calwer Lederstraße kommt ein weiterer Leerstand in der Innenstadt hinzu. Schnelle Neuvermietungen sind eher selten – und einst belebte Straßen veröden. Doch warum?
Wir haben den Vorsitzenden des Immobilieneigentümer-Vereins Haus und Grund Calw, Sebastian Nothacker, gefragt. Im Interview erklärt er, warum Vermieter teils zurückhalten sind, welche Rolle die Stadt spielen könnte und warum Wohnraum in manchen Fällen eine Alternative sein kann.
Herr Nothacker, wo liegt Ihrer Meinung nach das Problem: Wollen die Eigentümer nicht vermieten, oder gibt es schlicht niemanden, der mieten will?
Aus meiner Sicht macht es für einen Eigentümer wenig Sinn, Gewerbeflächen leer stehen zu lassen, es dürfte allerdings nicht immer einfach sein, geeignete Mieter zu finden. Nicht jede Fläche passt zu jeder Nutzung. Häufig ist es ja nicht alleine damit getan, die Fläche zu vermieten, sondern es sind Investitionen erforderlich, um die Räume an die Bedürfnisse des Mieters anzupassen. Da stellt sich dann immer auch die Frage, wer das bezahlt.
Beim Thema Wohnraum ist es häufig ein Problem, dass Eigentümer schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht haben und daher nicht mehr vermieten wollen beziehungsweise viele mögliche Mieter ablehnen. Ist das auch bei Gewerbeimmobilien ein Problem?
Die Gegebenheiten bei Wohnraummietverhältnissen und Gewerberaummietverhältnissen sind nur bedingt vergleichbar. Bei einem Wohnraummietverhältnis sind die Mieterrechte so stark ausgeprägt, dass der Vermieter schon eine gewisse Leidensfähigkeit beweisen muss, wenn es zu Auseinandersetzungen mit dem Mieter kommt. Ein Wohnraummietverhältnis kann von Vermieterseite auch nur in besonderen, gesetzlich geregelten, Ausnahmefällen gekündigt werden. Dies ist bei einem Gewerberaummietverhältnis nicht der Fall.
Grundsätzlich besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis ein viel größerer Spielraum für Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter. Auch kann ein unbefristetes Gewerberaummietverhältnis gekündigt werden, ohne dass es dafür besonderer Gründe bedarf, es gilt unter Umständen lediglich eine längere Kündigungsfrist.
Trotzdem bedeutet eine Vermietung für einen Vermieter auch immer ein gewisses finanzielles Risiko. Neben den Investitionen, die möglicherweise vor einer Vermietung notwendig sind, besteht die Gefahr, dass dem Vermieter weitere Kosten entstehen, wenn der Mieter nicht mehr zahlungsfähig ist. Dies können zum Beispiel Prozesskosten, Räumungskosten oder Renovierungskosten sein. Selbst wenn der Mieter bei Einzug den Umbau selbst bezahlt, muss am Ende des Mietverhältnisses in der Regel auch ein Rückbau erfolgen.
Ein Vermieter muss daher davon überzeugt sein, dass der Mieter in der Lage ist seine Pflichten aus dem Mietvertrag über die Dauer des Mietverhältnisses zu tragen. Ich kann mir gut vorstellen, dass dieses Vertrauen nicht immer da ist, gerade wenn der Mietinteressent sein Unternehmen erst neu gegründet hat und sonstige Sicherheiten fehlen.
Letztlich müssen sich auch die passenden Mieter und Vermieter finden. Wenn ein Mieter die vorhandenen Räume so übernehmen kann, wie sie sind, wird der Vermieter vermutlich auch weniger hohe Anforderungen an die Solvenz des Mieters stellen. Müssen Räume für den Mieter umgebaut werden, so will der Vermieter eine gewisse Sicherheit, dass sich diese Investitionen tragen. Umgekehrt dürften auch die Ansprüche des Mieters an das Mietobjekt umso höher sein, je mehr er selbst investiert.
Nicht jedes Geschäftsmodell passt in jedes Haus. Unabhängig davon, ob die eigentlichen Mieträume für die Nutzung geeignet sind, muss auch Rücksicht auf die sonstige Nutzung des Gebäudes genommen werden.
Was müsste aus Sicht der Immobilienbesitzer geschehen, um Leerstände künftig zu beseitigen oder zu vermeiden?
Optimal wäre es natürlich, wenn die Stadt die Flächen anmietet und dann untervermietet. Wenn die Stadt das nicht möchte und den Einzelhändlern stattdessen Zuschüsse gewährt, wäre es wichtig, dass diese Zuschüsse beim Vermieter ankommen, weshalb eine Direktzahlung an den Vermieter erfolgen sollte.
Könnte es eine Lösung sein, aus ehemaligen Einzelhandelsflächen Wohn- oder Büroraum zu machen?
Ich kann mir nicht vorstellen, dass alle leerstehenden Einzelhandelsflächen wieder an Geschäfte vermietet werden können. In vielen Fällen ist dies aufgrund der Lage oder des Zuschnitts der Objekte auch gar nicht mehr möglich. Warum nicht einen Teil dieser Flächen in Wohnraum umwandeln? Wohnraum wird gesucht und mehr Menschen, die in der Innenstadt wohnen, bringen auch wieder mehr Leben in die Stadt.