Mehr als 400 000 Immobilien werden jedes Jahr in Deutschland vererbt. Häufig kommt es dabei zum Streit unter den Erben. Es gibt kein Patentrezept, wie das Problem im Voraus zu lösen ist – auch ein Testament regelt nicht alles.
Frankfurt - Jeder Zweite in Deutschland erbt oder erwartet in Zukunft eine Erbschaft. Schon heute ist daher oft die Rede von der „Erbengeneration“, den jüngeren oder mittlerweile auch gereifteren Menschen, deren Eltern zur Nachkriegsgeneration gehörten, die am Wiederaufbau Deutschlands beteiligt waren und nicht selten dabei auch in den „guten Jahren“ zu mehr oder weniger großem Reichtum gekommen sind.
Es ist überraschend, dass das Thema Erbschaft öffentlich nicht breiter diskutiert wird. Möglicherweise liegt das an dem „doppelten Tabu“, wie es Michael Heuser nennt. „Man redet nicht gerne über Geld – und über den Tod erst recht nicht“, sagt der Wissenschaftliche Direktor des Deutschen Instituts für Altersvorsorge und Vermögensberatung (DIVA), der sich von Berufs wegen mit dem Thema beschäftigt. Die nackten Zahlen sprechen dafür, dass sich fast jeder Bundesbürger früher oder später mit der Frage des Erbens und Vererbens auseinandersetzen muss. Pro Jahr werden nach Schätzungen zwischen 300 und 400 Milliarden Euro in Deutschland vererbt. In der Statistik taucht diese Summe allerdings nur selten auf, weil fast die Hälfte aller Erbschaften unter 50 000 Euro liegt – und damit unterhalb der Freibeträge, die der Gesetzgeber engen Verwandten einräumt.
In 46 Prozent der Erbschaften ist eine Immobilie im Spiel
Der Fiskus geht also in diesen Fällen in der Regel leer aus. Anders sieht es aus, wenn eine Immobilie mit im Spiel ist. Und das ist immerhin in 46 Prozent der Erbschaftsfälle so. In fast 20 Prozent der Erbfälle liegt die zu verteilende Summe bei über 250 000 Euro, bei zwei Prozent geht es dann in die Millionen.
Kompliziert wird eine Erbschaft immer dann, wenn nicht nur einer erbt. Häufig ist Streit programmiert, vor allem, wenn der Erblasser, wie derjenige heißt, der etwas zu hinterlassen hat, seine Wünsche und Vorstellungen nicht eindeutig in einem Testament formuliert hat. Aber: Nur jeder Vierte macht ein richtiges Testament und sorgt damit für klare Verhältnisse. Alle anderen Erblasser überlassen ihren Besitz der im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Erbfolge. Die gesetzliche Erbfolge ist verwandtschaftlich geregelt und handelt nach sogenannten Ordnungen. Bestimmt der Erblasser nichts anderes, erben nur Verwandte. In erster Linie sind das der Ehepartner und die Kinder.
Auf der anderen Seite sind aber auch die meisten Erben nicht gut auf den Fall der Fälle vorbereitet, wie Umfragen zeigen. Nur 27 Prozent der künftigen Erben haben demnach schon einmal darüber nachgedacht, was sie mit dem Erbe anfangen würden – für zwei Drittel war das noch überhaupt kein Thema.
Doch gerade wenn Immobilien zur Erbschaft gehören, wäre eine frühzeitige Planung wichtig – nicht nur aus steuerlichen Gründen. Immerhin wechseln rund 430 000 Immobilien pro Jahr auf diese Weise den Eigentümer. Und in jedem sechsten Fall gibt es Streit unter den Erben, vor allem wegen der Immobilie. In fast der Hälfte der Fälle handelt es sich um Einfamilienhäuser, meist das eigene Elternhaus, bei dem sich die Kinder nicht einig sind – behalten, verkaufen oder vermieten? „Hier siegt oft die Emotion über die wirtschaftliche Vernunft“, sagte DIVA-Direktor Heuser.
Alle Stolpersteine lassen sich nicht aus dem Weg räumen
Selbst ein umsichtiger Erblasser wird sich schwertun, alle möglichen Stolpersteine vorausschauend aus dem Weg zu räumen. Oft kümmert sich – bei mehreren Erben – nur einer um die Aufteilung. Meistens sind aber nicht alle Geschwister mit der Bewertung einverstanden. Manche werden darauf verweisen, dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind, man also möglicherweise „unter Wert“ verkaufen würde, wenn man jetzt verkauft.
Nach Beobachtungen von Hereditas, einer Ratgeberseite für Erbengemeinschaften, wollen aber rund 72 Prozent der Erben die Immobilien behalten und entweder selbst bewohnen oder vermieten. Nur 28 Prozent wollen aktiv verkaufen. Beim Verkauf ist die Aufteilung auf den ersten Blick klar – bei drei Erben zum Beispiel erhält jeder ein Drittel. Hier könnte aber der Verweis auf steigende Preise ein Streitpunkt werden.
Auch wenn einer der Erben die Immobilie behält und selbst bewohnt, entsteht das Bewertungsproblem. Und es bleibt die Frage, ob derjenige, der die Immobilie bezieht, seine Geschwister auszahlen kann oder nicht? Welcher Preis ist dann der richtige? Objektive Maßstäbe dafür gibt es nicht. Selbst bei Vermietung ist die Aufteilung nicht einfach, denn als Vermieter kann zwar die Erbengemeinschaft auftreten – aber wie sieht es mit Kosten aus, die durch Reparaturen entstehen? Vor allem grundlegende Sanierungen, wie etwa eine neue Heizung oder das neue Dach, können für eine Erbengemeinschaft zur Zerreißprobe werden, vor allem wenn die Vermögenssituation unterschiedlich ist.
Das sind nur einige der möglichen Streitpunkte – und das ist das, was Erblasser am meisten vermeiden wollen. Eine einfache Lösung aber gibt es nicht – höchstens professionellen Rat durch Steuerberater, Notare oder auch Vermögensberater. Die helfen oft, bessere Entscheidungen zu treffen.