Bauen soll einfacher werden. Deswegen hat die Bundesregierung das Baugesetzbuch überarbeitet. Calw passt deshalb nun seine Hauptsatzung an. Was ändert sich?
Wohnraum ist knapp. Das liegt, neben hohen Baupreisen und teuren Baustandards, auch daran, dass es oft Jahre dauert, bis neue Projekte genehmigt werden.
Mit dem Bauturbo will die Bundesregierung das ändern.
Diese Überarbeitung des Baugesetzbuchs beschäftigte nun den Calwer Bau- und Umweltausschuss (BUA). Denn auf kommunaler Ebene werden für Häuslebauer wichtige Dinge entschieden: Bebauungspläne, Genehmigungen, Befreiungen.
Wichtig ist dabei, dass die neuen Regeln nur den Bau von Wohnraum betreffen und nicht etwa gewerblich genutzte Gebäude.
Befreiung von Bebauungsplänen
Bebauungspläne legen fest, welche Art von Häusern in einem definierten Gebiet gebaut werden dürfen. Dabei geht es zum Beispiel um Gebäudehöhen, Dachneigungen, Baufenster oder auch Bepflanzungsvorschriften.
Bauherren konnten sich davon schon bisher befreien lassen, allerdings musste der Gemeinderat zustimmen. Das Gremium tat dies vor allem bei teils Jahrzehnte alten Bebauungsplänen. Insgesamt waren Befreiungen aber eher die Ausnahme als die Regel.
Der Bauturbo soll das nun ändern. Die Befreiungsmöglichkeiten werden deutlich ausgeweitet. Die Gemeinde kann nun zulassen, dass in ganzen Straßenzüge durch Aufstockungen, Anbauten oder Bauten in zweiter Reihe Wohnraum geschaffen wird.
Die Vorhaben müssen aber weiterhin mit den Nachbarn abgestimmt und mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Abweichungen im unbeplanten Innenbereich
Es gibt Gebiete, die sind schon viel länger bebaut, als es Bebauungspläne überhaupt gibt. Oft sind das Stadt- und Ortskerne. Das Baurecht nennt so etwas einen „unbeplanten Innenbereich“.
Bisher fordert das Baugesetzbuch, dass sich neue Bauten dort in die Umgebung einfügen müssen. Das betrifft Größe, Dachform- und Neigung oder die Grundfläche.
Prominentes Beispiel ist hier der Neubau, wo früher das Waldhorn in Stammheim stand, der in seinen Grundzügen dem Vorgängergebäude entspricht.
Künftig werden diese Regeln für Wohnbauten gelockert. Das heißt: neue Gebäude könnten größer werden oder ein Flachdach haben, solange sie Wohnraum schaffen. Nachbarliche Interessen und den öffentlichen Belange spielen aber weiterhin eine Rolle.
Abweichungen im unbeplanten Außenbereich
Einfach gesagt: Der unbeplante Außenbereich beginnt hinter der letzten Hausreihe einer Ortschaft. Und die neuen Regeln sollen auch hier gelten, also Wohnbebauung einfacher realisiert werden.
Bisher war dort ohne Vermerk im Flächennutzungsplan und zugehörigen Bebauungsplan wenig zu machen. Die sind künftig nicht mehr zwingend nötig, solange die Vorhaben „räumlichen Zusammenhang mit bereits bestehender Bebauung stehen“, wie in der Vorlage steht.
Bauamtschef Andreas Quentin bezweifelte, ob diese neue Regel rechtlich haltbar sei. „Ich halte das für ziemlich gefährlich“, sagte er. Denn genehmige die Stadt einen solchen Bau, müsste sie auch alle weiteren genehmigen.
Quentin befürchtete über die Jahre eine Art Wildwuchs an den Ortsrändern.
Zuständigkeiten ändern sich
Die Gemeinde muss über alle Bauvorhaben aber weiterhin entscheiden. Seit der Gesetzesnovelle gilt die Drei-Monats-Regel. Wird über Vorhaben nicht in diesem Zeitraum entschieden, gelten sie als genehmigt. Die Entscheidungsgewalt liegt bisher beim Gemeinderat.
Die Verwaltung will das nun ändern, damit die Frist einfacher eingehalten werden kann. Befreiungen von Bebauungsplänen und Abweichungen im Innenbereich kann der Bürgermeister künftig alleine genehmigen. Haben diese städtebauliche Bedeutungen, wird der BUA beteiligt. Bei Abweichungen im Außenbereich bleibt der Gemeinderat zuständig.
Das sagt der Ausschuss
Vielen im Gremium war wichtig, dass auch Ortschafts- und Bezirksbeiräte weiterhin an den Entscheidungen beteiligt werden. OB Florian Kling sagte dies zu: „Wir werden die Kultur wie bisher fortsetzen.“ Die rechtlichen Hürden für den Bau von Wohnraum würden zwar niedriger, aber die Planungshoheit bleibe bei der Stadt.
Udo Raisch (CDU) fragte sich, ob bei Befreiungen von einem Bebauungsplan – zum Beispiel bei einer Aufstockung mit mehr Wohneinheiten – trotzdem Regeln wie ein Stellplatzschlüssel pro Wohneinheit oder der Abstand zu Nachbarn gelten. Diese Vorgaben müssten weiterhin „ganz normal“ erfüllt werden, so Quentin. Es gebe ja trotzdem ein Baugenehmigungsverfahren. Es brauche aber für manche Dinge eben keine baurechtliche Befreiung mehr.
Johannes Schwarz (SPD/Grüne) schlug vor, in ein paar Monaten die Auswirkungen des neuen Gesetztes zu evaluieren. Er sei dafür, dass man in alten Bebauungsplänen aus den 1960er-Jahren die kleinen Baufenster vergrößere. Die seien ihm bisher ein „Dorn im Auge“, weil sie die Nachverdichtung in diesen Gebieten verhinderten.
Sorgen bereitete manchen im Gremium die neue Regel für den Außenbereich. Thomas Zizmann (FW) sah einen limitierenden Faktor für die Bauherren. Denn die dortigen möglichen Wohngebäude bräuchten ja auch eine Infrastruktur wie Strom, Wasser, Abwasser oder eine Straße. „Dadurch haben wir es im Griff“, sagte Zizmann.