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Bad Teinach-Zavelstein Bis zur "lebenden Fassade" ist der Weg weit

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So soll das Gebäude eines Tages aussehen. Doch bis dahin fließt noch viel Wasser die Teinach hinab. Visualisierung: Architekturbüro Ludmann Foto: Schwarzwälder Bote

Ein Projekt, das noch lange dauern wird. Die geplante Seniorenresidenz in der Badstraße von Bad Teinach ist frühestens im Jahr 2023 bezugsfertig. Jetzt brachte der Gemeinderat eine nötige Änderung des dort geltenden Bebauungsplans auf den Weg.

Bad Teinach-Zavelstein. "Bei einem 27 Jahre alten Bebauungsplan passt eben nicht mehr alles", sagte Bad Teinach-Zavelsteins Bürgermeister Markus Wendel in der jüngsten Sitzung des Gemeinderates.

Es ging konkret um das geplante Seniorenwohnzentrum in Bad Teinach. Der Bebauungsplan "Badstraße – Untere Talstraße, 2. Änderung" stand auf der Tagesordnung. Denn genau in diesem Bereich soll die neue Anlage entstehen. Drei Geschosse, eine Maximalhöhe von 15,40 Metern, Satteldach mit 15 Grad Neigung, eine Tiefgarage mit 24 Stellplätzen und einem Bruttobauland von 2411 Quadratmetern sind die wichtigsten Eckdaten.

Jetzt habe man in Rekordzeit einen Bebauungsplan aus der Taufe gehoben. Am 23. Juni war die Scooping-Konferenz im Landratsamt, wie es auf Neudeutsch heißt. Kurzum: eine Vorbesprechung mit den beteiligten Fachbehörden wie Baurecht, Gewässer und Lärm. Knapp vier Wochen später ist der fertige Plan quasi druckfrisch.

Doch einfach war das alles nicht, wie Wendel betont: "Wenn man im Jahr 2020 einen alten Bebauungsplan anfasst, dann muss man das auch nach den Regeln des Jahres 2020 machen." Und das heißt, dass es beispielsweise ein Artenschutzgutachten im Vorfeld braucht. Doch das sechs Seiten starke Papier kommt zu einem harmlosen Ergebnis: Für das Bauvorhaben sind unter Beachtung des Rodungszeitraums außerhalb der Brutzeit keine artenschutzrechtlichen Konflikte zu erwarten.

Ein Problem mit der Natur gibt es aber trotzdem. Die nah am Grundstück gelegene Teinach kann im Überflutungsfall gefährlich werden. Gerade die Linie für ein 100-jähriges Hochwasser reicht weit ins Baufenster und somit auch in Teile des Gebäudes hinein. "Das Wasser geht dann schon bis in die Gartenlandschaft", deutete Wendel das Dilemma an. Auch beim 50-jährigen Hochwasser würde die Teinach wohl die Einfahrt der Tiefgarage erreichen.

Sitzgelegenheiten an der Teinach geplant

Daher muss die Stadt für 85 Kubikmeter Wasser Retentionsfläche schaffen, damit im Zweifel diese Flutungsfläche und nicht angrenzende Gebäude vom Wasser überspült werden. "Deshalb wollen wir die Teinach ausbaggern und dort auch noch Sitzgelegenheiten platzieren", verdeutlichte Wendel die Idee. Bei normalen Pegelverhältnissen wären diese Plätze trocken, bei Hochwasser werden diese Ausbuchtungen dann ge­flutet. "Bachaufenthaltsraum" nennt das der Bürgermeister.

Man wolle das im Zuge der Stadtsanierung machen, für die noch etliche Fördermittel nicht abgerufen seien.

Ein weiterer Konfliktherd ist der Fischaufzuchtteich der Fischerfreunde Teinachtal, der aktuell noch voll im Baufenster liegt und weichen muss. Man sei da aber in ­guten Gesprächen und arbeite an einer Lösung, so Wendel, der schon einen Ersatzteich ins Auge gefasst hat. "Da werden dann aus kleinen Fischen große Fische, die von dort in die Teinach entlassen und irgendwann gefangen werden – wenn es gut läuft für die Angler", meint der Rathauschef.

Doch nicht nur Natur und Fischteich müssen beim Bau einer neuen Seniorenresidenz berücksichtigt werden. Auch der Lärm bekommt ein eigenes Fachgutachten. Hierzu wurden zahlreiche umliegende Lärmquellen unter die Lupe genommen. Zum einen der Freibad- und Wanderparkplatz. Hier klettern die Lautstärkepegel Berechnungen zufolge nicht über 50,5 Dezibel am Tag und 48,7 Dezibel in der Nacht. Auch die nahegelegene Hotel-Terrasse strahlt den Tag über höchstens 74,8 Dezibel ab.

Auch Feuerwehr wegen Lärm begutachtet

Außerdem wurde die daneben befindliche Feuerwehr unter die Lupe genommen. Eine kuriose Feststellung im Gutachten betrifft das bei Einsätzen genutzte Martinshorn: "Das Ziel von Sondersignalen ist es, eine hohe Wahrnehmung und Warnwirkung für die Bevölkerung zu erzeugen." Das sei mit den Zielen des Lärmschutzes "leider" unvereinbar. Allerdings rückt die Feuerwehr in Bad Teinach ohnehin nur um die zehn Mal pro Jahr aus, dabei sei laut Stadt lediglich in rund vier Fällen das lautstarke Martinshorn nötig.

Auch der Kindergarten und Spielplatz wurden erfasst. Ersterer kommt auf 79 Dezibel Lärmemission, letzterer auf 82 Dezibel – allerdings bei einer "Einwirkzeit" von 16 Stunden. Das Freibad fällt leiser aus als man erwarten könnte – dies liegt aber vornehmlich an der Distanz zur Seniorenresidenz. Im Schnitt 69 Dezibel gibt das Freibad ab – Kinderbecken, Liegewiese und Schwimmbecken zusammengenommen. Der Hauptlärmfaktor ist der Straßenverkehr. In der Badstraße fahren täglich etwa 1700 Fahrzeuge, davon allerdings wenige Lastwagen.

Verrechnet man nun alle Lärmquellen miteinander, ergeben sich pro Fassade unterschiedliche Lärmpegelbereiche (LPB). Die nördlichen und westlichen Fassaden kommen in den Bereich drei, während die östliche Seite in Richtung Freibad nur Kategorie zwei ausgesetzt ist. Am ruhigsten ist es auf der Südseite, die der Teinach zugewandt ist. Dort sollen auch die Gartenanlagen samt Teich entstehen.

Unter Umständen könne der Bereich an der Straße auch mal höher als LPB drei kommen, da müsse man dann im Zweifel baulich etwas machen, meinte Bürgermeister Wendel. Zum Thema Lärm wollte Gemeinderätin Silvia Seyfried wissen, ob denn auch die Fußballwiese erfasst sei. Da diese nicht dem Baurecht unterliege, also kein fest installierter Bolzplatz sondern einfach so entstanden sei, wurde der auch nicht berücksichtigt, antwortete Wendel. "Weichen muss der aber nicht. Ob die Größe so bleibt wie im Moment, ist allerdings eine gute Frage", erklärte der Verwaltungschef.

Gemeinderat Matthias Schönthaler hatte auch noch eine Frage: "Wie viel kosten die ganzen Wasserarbeiten an der Teinach?" Genau könne er das nicht sagen, so Wendel. Aktuell sei man mit den gemachten Gutachten bei rund 4000 Euro. Rat Jochen Krauss war das zu schwammig, er fragte abermals zumindest nach einer groben Schätzung. "Das Baggern und das Wassergutachten sind keine Unsummen. Ich traue mich jetzt nicht zu sagen, ob es noch fünfstellig oder schon sechsstellig wird", meinte Wendel, schob aber nach: "Das wird ein tolles Gebiet da unten." Die Verwaltung sei aber ohnehin bemüht, die Maßnahmen über die Mittel der Stadtsanierung zu decken. Mehr als 200 000 Euro seien da noch im Fördertopf, verdeutlichte Wendel.

Zuschusszeitraum muss verlängert werden

Zwar müsse man den Zuschusszeitraum wegen des Baus der Seniorenresidenz verlängern lassen, doch auch angesichts der Corona-Pandemie treffe das sicher noch auf viele andere Kommunen zu.

Karl-Eugen Schroth regte an, die Fassadenbegrünung in den Bebauungsplan einfließen zu lassen. Bei genauerer Betrachtung der Unterlagen stellte sich heraus, dass es sich hierbei um die Fluchttreppenhäuser handelte. Bürgermeister Wendel gestand zu, dass die Begrünung in der Tat besser aussehe, "als nur verzinkter Stahl". Das Thema Teinach beschäftigte auch Rätin Christina Kübler: Ob die Teinach ausgebaggert werden müsse, wenn man den Bebauungsplan jetzt durchwinke? Die klare Antwort von Wendel: Ja, weil man eben dem Hochwasserschutz Rechnung tragen müsse. "Und wenn wir statt der 85 Kubikmeter beispielsweise 115 ausheben, können wir uns vielleicht ein Öko-Guthaben erbaggern." Das könne man irgendwann sicher gut gebrauchen, wenn flussaufwärts andere Bautätigkeiten anfielen. Doch da muss erst noch die Wasserrechtsbehörde im Landratsamt mitspielen.

Johannes Schaible hatte die Laubengänge im Visier: "Wird das nicht zu rutschig im Winter?" Marcus Ziegler, der vom Investor und Bauherren Schweizer Immoprojekt der Sitzung beiwohnte, beruhigte: "Man muss da ja – auf gut Schwäbisch gesagt – keinen fatzenglatten Belag verlegen. Da bildet sich sicher auch keine zentimeterdicke Eisschicht." Überdies verfüge so ein Haus sowieso meist über einen Hausmeister – der könne dann ja zusätzlich noch streuen. Grundsätzlich gab er Schaible aber Recht, dass man das Thema gerade bei einer Seniorenresidenz besonders im Blick haben müsse. Bürgermeister Wendel outete sich als Fan der Laubengänge: "Das wird eine lebende Fassade, wenn da überall Leute entlanglaufen. Das finde ich gut." Auch Schaible betonte, dass er die Idee an sich unterstütze, lediglich auf das Winterproblem aufmerksam machen wollte.

"Ab wann kann man denn einziehen?", fragte gegen Ende der Diskussion noch Gemeinderätin Andrea Mast. Den groben Plan skizzierte dann Ziegler: Jetzt erfolge die Offenlage der Pläne, im Spätherbst könne man den Bau dann anstoßen. Ende 2021 folge wohl die Vermarktung, dann der Bau. "Wir rechnen mit 24 Monaten Bauzeit", so Ziegler. Frühestens im zweiten Quartal 2023 sei ein Einzug dann möglich. Auch auf das Mindestalter beim Bezug (Frage von Maik Jackson) ging er ein. "Wir haben eine Altersgrenze von 65 Jahren." Wendel ergänzte: Es sei natürlich möglich, dass ein 75-Jähriger mit seiner 58-jährigen Freundin gemeinsam einziehe. "Das gibt es alles", meinte Wendel.

Konkret entstehen in der Badstraße 8 bis zu 15 Tagespflegeplätze, 26 betreute Seniorenwohnungen, eine Wohngruppe und ein Café. Doch bis es soweit ist, braucht es wohl noch mindestens um die drei Jahre. Der Gemeinderat brachte die Planungen mit einem einstimmigen Votum auf den Weg.

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