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Bad Herrenalb Erheblicher Höhenunterschied

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Der Technische Ausschuss beschäftigt sich auch mit der Bauvoranfrage Bernsteinweg 4/Kurpromenade 9.Foto: Kugel Foto: Schwarzwälder Bote

(mak). Mitte September 2018 hat der Verwaltungsausschuss über die Verkaufsexposés für die Kurpromenade 9 und das sogenannte "Lacher-Carrée" beraten. Die damalige Kämmerin Sabine Zenker stellte die Exposés vor. Dazu gebe es strategische Überlegungen, wo es mit den Baulücken hingehen solle – im Einklang mit dem Stadtentwicklungsprogramm 2030.

Es sei versucht worden, ein Exposé zusammenzustellen, "ohne die Kreativität eines Investors einzuschränken", sagte Zenker. Man wolle kein zu enges Korsett schnüren. Dennoch habe die Stadtverwaltung klare Vorstellungen, welche Gebäude und Nutzungen sie an den beiden Stellen nicht haben wolle. So sollten kein Spielcasino, keine Spielhalle oder Tankstelle, kein produzierendes Gewerbe oder keine religiösen Versammlungsstätten entstehen. Außerdem müssten sich die Neubauten städtebaulich einfügen. Beide Grundstücke, sowohl Kurpromenade 9, das gemeinsam mit dem dahinter liegenden Grundstück "Hotel Bonsai" im Bernsteinweg 4 vermarktet werden solle, als auch das Lacher-Carrée im Rehteichweg, seien "sehr, sehr attraktiv. Wohnen geht da immer", sagte Zenker.

Beim Areal Kurpromenade 9 waren sich Räte und Verwaltung einig, dass es nur gemeinsam mit dem dahinter liegenden und leer stehenden "Hotel Bonsai" angeboten werden solle. Bei diesen Grundstücken gibt es einen erheblichen Höhenunterschied – sie sind abgetrennt durch eine hohe Stützmauer.

Die beiden Grundstücke liegen zentral mitten im Stadtzentrum, direkt gegenüber dem Kurhaus in der Kurpromenade. Deshalb ging Zenker auch davon aus, den Mindestpreis, den sich die Stadtverwaltung vorstelle, in Höhe von 500 000 Euro für die gemeinsam vermarkteten Grundstücke zu erreichen.

Bad Herrenalb (mak). Bei einer Bauvoranfrage, mit der sich der Technische Ausschuss in Bad Herrenalb am Mittwoch, 7. Oktober, beschäftigt, geht es um die "Herstellung von zwei Wohnhäusern mit zwei Ladengeschäften und Pkw-Stellplätzen in einer Rampengarage". Als Bauort wird angegeben: Bernsteinweg 4 und Kurpromenade 9, Flurstücke Nummer 305 sowie 305/2.

Wie die Stadtverwaltung in der Sitzungsvorlage mitteilt, ist für die Beurteilung der Bebauung auf Flurstück Nummer 305 der Bebauungsplan "Gernsbacher Straße/Bernsteinweg" aus dem Jahr 1995 maßgeblich. Hier sei die Fläche als Sondergebiet gemäß Baugesetzbuch für Fremdenverkehr und Fremdenbeherbergung festgelegt.

Die mögliche Bebauung auf Flurstück Nummer 305/2 regle der Bebauungsplan "Falkenstein" aus dem Jahr 1988. Dieser setze auf dieser Fläche ein Mischgebiet fest.

Die Grundstücke 305 und 305/2 seien beide im Besitz der Stadt Bad Herrenalb und sollten gemeinsam veräußert werden. "Der Antragsteller dieser Bauvoranfrage ist einer der Bewerber um diese Parzellen", wird informiert. Dieser wolle mit seinem Konzept hauptsächlich den Mangel an zeitgemäßem Wohnraum verringern helfen. Die Planung sehe daher vorrangig den Bau von Wohnungen verschiedener Größe vor, "die als Eigentumswohnungen, selbst genutzt oder zur Vermietung angeboten werden sollen".

Soziale Mannigfaltigkeit

Hierbei werde eine kulturelle und soziale Mannigfaltigkeit der Bewohner des Quartiers angestrebt. Eine Zielsetzung der Planung sei daher das Mehrgenerationen-Wohnmodell, das ganz bewusst ein Miteinander aller Altersgruppen nach klassischem Vorbild anstrebe und sich auch im Gebäudekonzept wiederfinde – zum Beispiel in multifunktionalen Versammlungsräumen.

"Es ist davon auszugehen, dass dieses Projekt eine große Nachfrage findet, da es den aktuellen Bedarf aufnimmt und durch eine gewisse Variabilität auch auf zukünftige Wohn- und Lebensformen reagieren kann", heißt es des Weiteren.

Das Gebäude präsentiere sich in einem zeitgemäßen, sachlichen Erscheinungsbild. Es hebe sich damit günstig von seinen beiden ungleichen Nachbarn ab und stelle einen neuen architektonischen Wert im Stadtzentrum her. Die topografisch schwierige Situation werde mit der Erschließung des Parkhauses gelöst.

Die Bauvoranfrage solle die folgenden Fragen klären:

a) Können die Vorgaben aus den beiden veralteten Bebauungsplänen der Planung angepasst werden? Wer muss dies veranlassen? b) Wird eine Änderung der Baugrenzen gemäß der Neubauplanung vorgesehen? c) Wird eine Änderung der Nutzung von Hotel zu Wohnen vorgesehen? d) Darf die Garage im erdüberdeckten Bereich ohne Grenzabstand gebaut werden? e) Muss die Garage im nicht überdeckten Grundstück den Grenzabstand wahren? f) Werden die geplanten begrünten Flachdächer zur Klimaunterstützung genehmigt? g) Die Höfe der Nachbarbebauung sind deutlich tiefer als das anstehende Gelände. Welche virtuelle Höhe ist für eine Berechnung des Grenzabstands maßgeblich? h) Die derzeitige Wohnungsanzahl beträgt 18 Stück. Im EG Kurpromenade sind zwei Läden mit zusammen circa 200 Quadratmeter Verkaufsfläche. Im Erdgeschoss Bernsteinweg ist ein Raum mit etwa 100 Quadratmeter Verkaufsfläche für Veranstaltungen vorgesehen. Welche vorläufige Stellplatzzahl würde sich daraus ergeben? i) Aufgrund der topografischen Lage ohne Grenzabstand könnten derzeit 49 Stellplätze hergestellt werden. Hätte die Stadt Bad Herrenalb Interesse, überzählige Stellplätze zu nutzen?

Zu den Fragen a, b, c und f werden diese Antworten gegeben: Es bestehe die Möglichkeit, die zukünftige Überbauung der zwei Parzellen mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan rechtlich abzusichern. Dazu müsste der Antragsteller mit einem städtebaulichen Vertrag die Beauftragung zur Bebauungsplanänderung auf eigene Kosten mit der Stadt vereinbaren. Ob dabei die gewünschte Neuordnung zustande komme, könne nicht garantiert werden.

Es sei hierbei sinnvoll, in dem zukünftigen Bebauungsplan für diese zwei Grundstücke ein "Allgemeines Wohngebiet" festzusetzen, da die bestehenden Festsetzungen "Sondergebiet" und "Mischgebiet" die geplante Wohnnutzung nicht in diesem Umfang zuließen.

In einem neuen Bebauungsplan könnten auch die Details der Planung wie die Baugrenzen und die Dachbegrünung die erforderliche rechtliche Absicherung erhalten.

Die Fragen d, e und g werden folgendermaßen beantwortet: Die Abstandsflächen würden in den Paragrafen 5 und 6 (Abstandsflächen in Sonderfällen) Landesbauordnung für Baden-Württemberg behandelt. Letztlich entscheide das Landratsamt Calw als Baugenehmigungsbehörde.

Zu den Fragen h und i steht in der Vorlage: Die Anzahl der notwendigen Stellplätze werde in der Verwaltungsvorschrift Stellplätze geregelt wie auch die Anrechnung eines Stellplatzguthabens. Letztlich entscheide das Landratsamt Calw als Baugenehmigungsbehörde.

Die Nutzung überzähliger Stellplätze durch die Stadt Bad Herrenalb sollte dann betrachtet werden, wenn die Anzahl durch den verbindlichen Bauantrag festgelegt sei.

Insgesamt bleibe festzustellen, dass das geplante Mehrfamilienhaus mit zwei Läden, insbesondere als Mehrgenerationenhaus, eine Bereicherung für die Stadt Bad Herrenalb darstelle.

Die Verwaltung empfiehlt dem Technischen Ausschuss daher, "zu dieser Bauvoranfrage das Einvernehmen hinsichtlich der Belange des Ortsrechts zu erteilen und die Aufstellung des zugehörigen vorhabenbezogenen Bebauungsplans nicht auszuschließen".

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