Zinsen, Preise, Mieten: Auf was müssen sich Kaufinteressierte und Wohnungssuchende im neuen Jahr einstellen?
Die Flaute am Markt für Wohnimmobilien ist vorbei – niedrigere Bauzinsen locken wieder verstärkt Käuferinnen und Käufer, der Preisverfall scheint beendet. Nachdem das vergangene Jahr noch weitgehend im Zeichen der Erholung vom Zinsschock ab dem Inflationsjahr 2022 stand, nimmt die Nachfrage inzwischen wieder richtig Fahrt auf. Beim Ausblick gibt es jedoch große Unsicherheiten.
Bauzinsen im Dezember auf Jahrestief
„Neuwahlen in Deutschland, Trump als Präsident der USA und kriegerische Auseinandersetzungen – diese Faktoren machen eine Prognose für 2025 nicht leicht“, erklärt Experte Florian Pfaffinger vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Im vergangenen Jahr habe es mit deutlichen Lohnsteigerungen und sinkenden Inflationsraten jedoch Entwicklungen gegeben, die aus Sicht von Immobilieninteressierten positiv seien.
Zudem erreichten die Bauzinsen im Dezember ein Jahrestief, mitunter gab es sogar Spitzenwerte von unter drei Prozent. Laut Einschätzung von Dr. Klein dürfte sich am Zinsniveau im ersten Halbjahr 2025 nicht viel verändern. „Wir gehen davon aus, dass sich die Bauzinsen 2025 um die Drei- bis 3,5-Prozent-Marke bewegen“, sagt Pfaffinger. Es seien aber auch Zinsen darunter möglich, wenngleich vermutlich nicht langfristig..
Die wichtigste deutsche Onlineplattform für Immobilieninserate, Immoscout24, beobachtet schon seit Monaten eine starke Belebung am Markt. „In den Metropolen und Großstädten erreicht die Kaufnachfrage neue Rekordwerte“, sagt Geschäftsführerin Gesa Crockford. Für das Schlussquartal 2024 verzeichnet Immoscout bei Wohnungen einen Anstieg um 16 Prozent zum Vorquartal, bei Einfamilienhäusern um 8 Prozent.
Das Internetportal bestimmt die Nachfrage anhand von Kontaktanfragen von Kaufinteressierten – mit Blick auf die tatsächlichen Transaktionen, aus denen sich letztlich das Preisniveau ableitet, ist die Aussagekraft begrenzt. Hier zeigten die Daten im vergangenen halben Jahr eine Seitwärtsbewegung. Während die Preise für gebrauchte und neue Eigentumswohnungen deutschlandweit im Sommerquartal leicht zulegten, gab es zuletzt wieder leichte Rückgänge.
Experte: Neubaumangel dürfte Preise hochtreiben
Doch viele Fachleute gehen davon aus, dass der Preisrutsch vorbei ist, den der Marktschock durch die aggressiven Leitzinserhöhungen der großen Notenbanken nach dem heftigen Inflationsschub ab 2021 ausgelöst hatte. Die hohen Teuerungsraten und die restriktive Geldpolitik als Reaktion darauf ließen die Preise am Wohnimmobilienmarkt von Mitte 2022 bis Frühjahr 2024 massiv einbrechen. Allerdings waren sie zuvor auch über viele Jahre kräftig gestiegen.
Marktkenner Pfaffinger vom Baugeldvermittler Dr. Klein erwartet in diesem Jahr höhere Preise, aber in einem überschaubaren Rahmen: „Wir rechnen mit einer Steigerung zwischen ein und drei Prozent“. Neben den wirtschaftlichen Faktoren, die sich schon 2024 positiv auf die Leistbarkeit ausgewirkt hätten, würden auch weiter stark steigende Mieten für eine erhöhte Nachfrage sorgen. „Da der Neubau fast brach liegt, zeigt sich diese besonders bei Bestandsimmobilien und treibt die Preise nach oben.“
Der Mangel an Wohnraum ist längst ein gesellschaftlich brisantes Thema, ändern dürfte sich daran vorerst aber wenig. Laut aktuellsten Zahlen des Statistischen Bundesamts wurden von Anfang Januar bis Ende Oktober 2024 lediglich 175 800 Baugenehmigungen in Deutschland erteilt. Das sind 19,5 Prozent weniger als vor einem Jahr – viel zu wenig, um der akuten Wohnungsnot etwas entgegenzusetzen. Mit ihrem Ziel von 400 000 neuen Wohnungen pro Jahr ist die Bundesregierung krachend gescheitert.
Besonders in den Großstädten wird die Wohnungssuche für Mieter immer schwieriger. Immoscout-Daten zeigen, dass die Nachfrage in Metropolen und kreisfreien Städten im vierten Quartal 2024 im Jahresvergleich um 14 Prozent zugelegt hat. Auch im Umland der größeren Städte ist das Suchaufkommen auf der Plattform um neun Prozent angestiegen. Im deutschlandweiten Durchschnitt lag die Angebotsmiete bei Neuvermietung von Bestandswohnungen demnach 1,8 Prozent höher als vor einem Jahr. Im Neubau betrug das Plus 7,8 Prozent.
Stuttgart drittteuerste Großstadt nach München und Frankfurt
Hoffnung für Wohnungssuchende gibt es kaum. Wegen der großen Kluft zwischen bestehenden und Neuvertragsmieten werden Umzüge wenn möglich vermieden. Die Folge: Das Angebot wird noch knapper, der Markt immer ineffizienter.
In Stuttgart ist die durchschnittliche Angebotsmiete im vierten Quartal laut Immoscout um 4,8 Prozent zum Vorjahr gestiegen. Mit einem Preis von im Schnitt 14,28 pro Quadratmeter bei der Neuvermietung ist die Schwaben-Metropole die drittteuerste Großstadt nach München und Frankfurt. Bei Neubauwohnungen kletterten die Stuttgarter Mieten gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar um 11,7 Prozent auf im Schnitt 16,95 Euro pro Quadratmeter. Damit verbucht die Stadt fast einen Spitzenwert– nur in Leipzig gab es einen stärkeren Anstieg.