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Sie sind Immobilien-Besitzer/in und Vermieter/in einer oder mehrerer Wohnungen – in Nagold oder einer der Umland-Gemeinden? Dann haben Sie bestimmt mitbekommen...

Sie sind Immobilien-Besitzer/in und Vermieter/in einer oder mehrerer Wohnungen – in Nagold oder einer der Umland-Gemeinden? Dann haben Sie bestimmt mitbekommen: Die Mitglieds-Kommunen der Verwaltungsgemeinschaft Nagold – Nagold, Haiterbach, Ebhausen und Rohrdorf – haben in einer Kooperations-Aktion qualifizierte Mietspiegel erstellt, die seit dem 1. März diesen Jahres gelten und Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedenste Objektkonstellationen geben. Diese sind über die Internetauftritte der jeweiligen Gemeinden interaktiv ausfüll- und herunterladbar. Doch wie nutzen Sie als Vermieter/in diese Mietspiegel optimal, um damit die ortsübliche Vergleichsmiete richtig zu ermitteln – und sie dann ggf. auch um- und notfalls durchzusetzen?

Der Verein Haus & Grund Nagold bietet hier auch insofern Vermieterinnen und Vermietern Unterstützung an, um beispielsweise bei Mieterhöhungen mögliche Konflikte mit den Mietern möglichst von vornherein zu vermeiden. „Wir helfen auf diese Weise unseren Mitgliedern
dabei, mögliche Fehler und damit Probleme bei der Erklärung von notwendigen Mietanpassungen zu vermeiden“, so der Nagolder Rechtsanwalt Bernd Rau, seit vielen Jahren Vorsitzender des Vereins Haus & Grund Nagold. Denn auch bei der Ermittlung der richtigen, für die eigene Immobilie gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete und den sich daraus ergebenden Mietpreis-Dimensionen kann man Fehler machen, die dazu führen, dass die verlangte neue Miete zu hoch oder zu niedrig ist oder das Mieterhöhungsverlangen angreifbar ist. Und unter Umständen könnten die qualifizierten Mietspiegel der genannten Gemeinden auch für Mietwohnungen in umliegenden Kommunen – die allesamt noch keine eigenen Mietspiegel haben – als Begründungsmittel für Mieterhöhungen etc. herangezogen werden, wobei der Verein in der Abklärung und Anwendung gerne hilft. So sei es aus Sicht von Haus & Grund Nagold durchaus vorstellbar, für das Stadtgebiet von Altensteig beispielsweise den Mietspiegel von Ebhausen – eventuell in Kombination mit dem von Nagold – als Begründungsmittel für eine mögliche Mietanpassung heranzuziehen. Ersterer gelte für eine räumlich direkt benachbarte Kommune, letzterer spiegele das städtische Umfeld und die höhere Wirtschaftskraft wieder. Auch für Wohnungen und Häuser in benachbarten Städten und Gemeinden (wie Wildberg, Neubulach, Egenhausen, Jettingen, Waldachtal oder Horb) erscheine eine Berufung auf den Mietspiegel einer der vier Kooperationsmietspiegel-Gemeinden denkbar – auch wenn im Zweifel noch zu klären sei, ob und inwieweit Gerichte ein solches Vorgehen in der Praxis dann auch mittragen.


Tatsächlich kam vom Verein der „Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer von Nagold und Umgebung e.V.“, wie der Verein offiziell heißt, auch der ursprüngliche Impuls, mindestens für Nagold solch einen (qualifizierten) Mietspiegel zu realisieren. Dies, weil sich in der Beratungs-Praxis des Vereins immer wieder gezeigt habe, wie schwierig und aufwändig die richtige Begründung einer Mietpreis-Anpassung ohne einen solchen Mietspiegel als zuverlässige und von den Gerichten anerkannte Bezugsgröße ist. Und auch bei der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels war Haus & Grund Nagold – übrigens neben Vertretern auch der Mieter-Seite – in der von den beteiligten Kommunen eingesetzten Arbeitsgruppe engagiert. „Wir haben hier den gesamten Realisierungs-Prozess des qualifizierten Mietspiegels mit unserer Expertise begleiten dürfen“, so Rechtsanwalt Rau. „Und wir sind froh, dieses wichtige Werkzeug nun zur Hand zu haben und damit den Interessen der Vermieter wie auch der Mieter gerecht besser gerecht werden zu können.“

Denn das vor allem könne solch ein qualifizierter Mietspiegel leisten, unterstreicht auch Rechtsanwältin Carolin Riehle, die Bernd Rau bei den regelmäßigen, außerhalb der Pandemie alle zwei Wochen stattfindenden Beratungstagen für die Mitglieder von Haus & Grund Nagold (siehe Infokasten) unterstützt: „Als Verein helfen wir zuverlässig dabei, von vornherein solche eventuellen Anwendungsfehler bei der Nutzung der qualifizierten Mietspiegel zu vermeiden.“ Beispielsweise gebe es immer wieder Beratungsbedarf bezüglich der Wohnflächenberechnung in Bezug auf die Ermittlung der für die eigene Immobilie gültigen Vergleichsmiete. Hier könne der Verein Haus & Grund Nagold seine jahrzehntelange Erfahrung bei der Ermittlung von Miethöhen einbringen, denn:
„Jede Wohnung ist anders, jeder Fall muss immer individuell betrachtet werden“. Auch und gerade mit einem qualifizierten Mietspiegel als zuverlässige und rechtssichere Bezugsgröße. „Auf diesen Erfahrungsschatz und das Fachwissen der Berater unseres Vereins zugreifen zu können, ist dabei sicher der größte Vorteil, den wir unseren Mitgliedern bieten können“, hebt die Rechtsanwältin
hervor.

Zwar gibt es heutzutage nahezu jegliche Information zum Mietrecht auch im Internet zu finden. Aber die Gefahr, dass Laien sich hierbei vertun, etwas übersehen und zu falschen Schlussfolgerungen oder Einschätzungen kommen, besteht gleichwohl. „Das Mietrecht ist gerade für Vermieter alles andere als anwenderfreundlich!“, so Rau. Deshalb mache eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund Nagold und die damit verbundene Möglichkeit, sich – bis auf den Jahresbeitrag von 60,00 Euro kostenlos – von Experten beraten zu lassen und so viele frustrierende bzw. kostenintensive Fehler zu vermeiden, auch für internetaffine Menschen Sinn. Zudem fehlten jüngeren Menschen, die gerade erst bauen oder erstmalig vermieten, vielfach auch noch die geschäftlichen und sonstigen Lebenserfahrungen und somit Wissen, das man sich auch im Internet schlecht anlesen kann – das aber die Berater von Haus & Grund Nagold gerne mit ihnen teilen.


„Eine von Anfang an solide und mit Augenmaß erstellte Mieterhöhungsbegründung hilft sehr, angemessene Mietanpassungen im gegenseitigen Einvernehmen zu vereinbaren oder sie notfalls mit Erfolg gerichtlich durchzusetzen und so oder so mögliche Frustrationen zu vermeiden“, meint Rau. Denn, unterblieben mögliche, und auch nötige Mieterhöhungen, führe dies leider immer wieder auch dazu, dass notwendige, wert- und bestandserhaltende Investitionen in Immobilien ausblieben und sich diese so recht schnell in einer „Abwärtsspirale“ befänden. Für die zusehends dann immer weniger attraktiven Objekte sei dann auch nur noch eine (immer) geringere Miete zu erzielen – was schnell weitere Probleme nach sich ziehen könnte. „Der Werterhalt einer Immobilie braucht einen angemessenen Mietzins“, der sich eben jetzt in der Region Nagold mit den nun vorliegenden und verfügbaren qualifizierten Mietspiegel deutlich leichter und sicherer ermitteln und durchsetzen lasse – als wie bisher ohne ihn. Daher gelte: „Genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt für Vermieter, die noch nicht die vielen Services von Haus & Grund Nagold nutzen, sich über unsere Arbeit und unsere vielfältigen Angebote zu informieren. Um die sich neu bietenden Chancen aus den nun vorliegenden Mietspiegeln auch für den langfristigen Werterhalt der eigenen Immobilien zu nutzen“, so das Schlusswort von Rechtsanwalt Rau.

Beratungsangebot für Mitglieder
Der Verein Haus & Grund bietet seinen Mitgliedern regelmäßige Beratungen auch zu mietrechtlichen Fragen an. Diese findet nach Überwindung der Pandemie wieder an allen Dienstagen mit geradem Datum von 18 bis 20 Uhr in den Räumen der Anwaltskanzlei Rau & Collegen im 3. Obergeschoss des Sparkassengebäudes in der Marktstr. 18 (dort befindet sich auch die Vereins-Geschäftsstelle) – und bis dahin telefonisch beziehungsweise online statt.
Infos und Kontakt über www.hugnagold.de oder 07452/680940.

Autor: Axel H. Kunert Fotos: Thomas Fritsch

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