Deutsche Privatanleger haben fast 130 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds investiert. Doch Experten warnen: Dieses Jahr drohen Wertverluste.
Sie sollen stabile Erträge bei niedrigem Risiko liefern, jahrelang erfreuten sie sich in Deutschland großer Beliebtheit: offene Immobilienfonds. Aber seit Corona und der Zinswende hat sich der Wind gedreht. Leerstand in Immobilien, sinkende Preise und Flaute an den Gewerbeimmobilienmärkten bringen die Fonds unter Druck – Anleger wenden sich ab. Experten warnen: Dieses Jahr drohen im Branchenschnitt negative Renditen. Der Höhepunkt der Krise könnte erst noch bevorstehen. Wie brenzlig ist die Lage?
Steckenpferd des deutschen Finanzvertriebs
Die Ratingagentur Scope hat die Bewertungen von 21 offenen Immobilienfonds aktualisiert und dabei gleich elf Produkte auf einen Streich heruntergestuft. „Ursache waren sowohl gesunkene Renditen als auch die im aktuell herausfordernden Marktumfeld gestiegenen Risikoparameter“, teilte Scope mit. Die Auszahlungen durch Anteilsrückgaben an Anleger dürften die Branche belasten. Um die Liquiditätsquoten nicht zu stark absinken zu lassen, seien bei vielen Fonds Objektverkäufe erforderlich – eine schwierige Aufgabe inmitten der Immobilienkrise.
Offene Immobilienfonds – als Betongold vermarktet – zählen traditionell zu den Steckenpferden des deutschen Finanzvertriebs, der risikoscheuer Kundschaft gerne renditearme Sparanlagen mit vermeintlich großer Sicherheit verkauft und dabei hohe Provisionen einstreicht. Hinter vielen der Produkte stehen mit Deka Immobilien, Union Investment Real Estate, Commerz Real und DWS Grundbesitz Fondsgesellschaften der Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Commerzbank und Deutscher Bank.
Die Anlageklasse ächzt unter einer ganzen Reihe von Problemen. Die Pandemie hat den Bedarf an Büroflächen stark gedrückt, eine Erholung ist ungewiss. Zudem ließen Inflation und Zinserhöhungen Bau- und Kreditkosten kräftig steigen, was zu sinkenden Immobilienbewertungen und einer Transaktionsstarre führte. Die Krise trifft Marktbereiche, auf die viele offene Immobilienfonds spezialisiert sind. Das Versprechen der Produkte liegt darin, dass auch Kleinanleger sich mit geringen Beträgen an Portfolios aus großen Bürohochhäusern, Einkaufszentren oder Hotels beteiligen können.
Laut Statistik des Branchenverbands BVI belief sich das in offenen Immobilienfonds für Privatanleger verwaltete Vermögen Ende 2023 auf rund 131 Milliarden Euro. Damit stagnierte das Volumen auf Vorjahresniveau, nachdem es seit 2014 stetig zugelegt hatte. Seit Anfang 2024 gehen immer mehr Fondsanteile an Anleger zurück: Den BVI-Zahlen nach sanken die Fondsvermögen in den drei Monaten bis Ende März um rund zwei Milliarden auf 129 Milliarden Euro.
Seit der Finanzkrise gelten bei Mittelabzügen strenge Regeln
Im April betrugen die Nettomittelabflüsse laut Daten des Analysehauses Barkow Consulting 481 Millionen Euro. Das sei der höchste Wert seit August 2017 und bereits der neunte Monat in Folge, in dem die Branche unterm Strich Mittel einbüßte. Dabei ist der Ausstieg gar nicht so einfach. Weil es in der Finanzkrise zu großer Kapitalflucht kam und etliche Fonds schließen und teilweise abgewickelt werden mussten, gilt seit 2013: Käufer müssen Fondsanteile mindestens 24 Monate halten, zudem gibt es eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Zwar ist auch der Verkauf über die Börse möglich, doch dort besteht das Risiko hoher Preisabschläge.
Nach Einschätzung der Scope-Analysten steht der Anlageklasse der größte Schwund an Anlegergeldern erst noch bevor. Den Höhepunkt der monatlichen Abflüsse erwartet die Ratingagentur im dritten Quartal. Für die Fondsmanager gehe es nun darum, die Liquidität zu steuern. Für die Rückgabe von Anteilen seien flüssige Mittel nötig. Die Kündigungsfrist stabilisiere den Markt zwar, doch Scope warnt: „Einzelne Rücknahmeaussetzungen von Fonds sind künftig nicht auszuschließen.“ Immerhin liege der Cash-Bestand mit mehr als 17 Milliarden Euro über alle Fonds hinweg auf einem soliden Niveau.
Eine erneute flächendeckende Liquiditätskrise, die reihenweise Fonds in Schieflage bringt, ist wohl – auch dank der verschärften Regulierung – vorerst nicht zu erwarten. Die schwache Performance dürfte Anleger jedoch schmerzen. Die von Scope analysierten Produkte wiesen Ende April im Schnitt nur eine Zwölfmonatsrendite von 0,1 Prozent auf. Für 2024 erwartet die Ratingagentur im Branchenmittel leicht negative Renditen. Während das höhere Zinsniveau für die Fonds auch Gutes habe, da ihre Liquiditätsreserven höhere Erträge abwerfen, schmälern sinkende Immobilienwerte die Gesamtperformance spürbar.
Selbst wenn die meisten Fonds den Sturm dank hoher Liquiditätsquoten und solider Mieteinnahmen heil überstehen, dürften Sparer vorerst einen Bogen um die Produkte machen. „Die gesunkenen Renditen reduzieren die Attraktivität im Vergleich zu Alternativanlagen“, heißt es bei Scope. Den Fondsanbietern ist das Problem bewusst. Bei einer Umfrage nannten knapp 90 Prozent der Teilnehmer den Abzug von Anlegergeld als momentan größtes Risiko für die Branche.