Für Anleger können offene Immobilienfonds eine feine Sache sein: Mit relativ wenig Geld sind sie an vielen Gebäuden beteiligt. Doch die Politik macht es Käufern schwer, an ihr Geld zu kommen. Ab Montag können Käufer ihr Geld frühstens nach zwei Jahren zurückbekommen.
Stuttgart - Offene Immobilienfonds, kurz OIF genannt, erfreuen sich bei deutschen Anlegern derzeit großer Beliebtheit. Dies belegt die neueste Investmentstatistik des Deutschen Fondsverbands (BVI): Rund 1,7 Milliarden Euro sind in den ersten vier Monaten 2013 in diese Anlageklasse geflossen – fast 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Aktienfonds kamen in diesen vier Monaten lediglich auf 4,4 Milliarden Euro. Dabei lag die durchschnittliche Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds in den vergangenen drei Jahren bei gerade einmal 2,1 Prozent. Anleger, die in Aktienfonds mit Anlageschwerpunkt Europa investiert hatten, durften sich dagegen über 24,8 Prozent freuen.
„Wer sein Geld in Immobilien anlegt, investiert nun mal in Sachwerte mit einer moderaten, aber stabilen Wertentwicklung“, erklärt Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Gerade in Zeiten immer neuer Krisen und Inflationsängste, seien Häuser und Wohnungen sehr gefragte Anlageobjekte. Für Kleinanleger, die sich das eigene Heim nicht leisten können, kommen Fonds infrage, über die sie von den steigenden Preisen in diesem Sektor profitieren können. Tatsächlich ist bereits mit Beträgen ab 25 Euro ein Anteilskauf möglich.
Für Anleger offener Immobilienfonds und solche, die es werden wollen, heißt es jetzt aber aufpassen. Am 22. Juli 2013 tritt das Kapitalanlagegesetzbuch in Kraft. Damit führt der Gesetzgeber zum zweiten Mal innerhalb von sechs Monaten neue Bestimmungen für die Rückgabe von Fondsanteilen ein. In der Welt der OIF entsteht damit eine Art Drei-Klassen-Gesellschaft. „Das hört sich dramatischer an, als es ist“, sagt Steffen Sebastian.
Die erste Regel-Klasse bilden Fondsanteile, die Anleger vor dem 1. Januar 2013 erworben haben: Vor der Rückgabe solcher Anteile muss der Inhaber eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten, wenn ihr Wert 30 000 Euro übersteigt. Ohne jede Kündigungsfrist darf der Anleger einmal pro Kalenderhalbjahr Fondsanteile im Wert bis zu 30 000 Euro an die Fondsgesellschaft verkaufen.
Anteile lassen sich aber jederzeit über die Börse verkaufen
Klasse zwei bilden Anteile, die nach dem 1. Januar 2013 gekauft wurden: „Hier ist eine sogenannte Ersthaltefrist von 24 Monaten einzuhalten“, erklärt ein Sprecher des Deutschen Fondsverbands. Das heißt: Wer Anteile im Wert von mehr als 30 000 Euro zurückgeben möchte, darf das erst tun, nachdem er sie 24 Monate gehalten hat. Außerdem ist wie in der Kategorie 1 eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten zu beachten. Sie darf sich mit der Ersthaltefrist überlappen. Das bedeutet, Anleger können innerhalb von zwei Jahren kündigen. Für Anteile, deren Wert unter 30 000 Euro liegt, gilt wie im ersten Fall: Einmal pro Halbjahr klappt die Rückgabe ohne jede Frist.
Kategorie drei sind die Anteile, die vom 22. Juli 2013 an gekauft werden. Hier entfällt die 30 000-Euro-Grenze. Vor einer Rückgabe muss der Anleger seine Anteile immer 24 Monate lang gehalten haben und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten. Auch hier können sich Ersthalte- und Kündigungsfrist überlappen. Auf den Wert der Anteile kommt es dabei nicht an. Für alle drei Kategorien gilt, dass Anleger ihre Anteile aber jederzeit und in beliebiger Höhe über die Börse verkaufen dürfen. Auf die Gefahr hin , dass hier Angebot und Nachfrage für massive Abschläge sorgen.
Die neuen Vorschriften sollen verhindern, dass große Investoren wie Versicherungen oder Pensionskasse in Krisensituationen auf einen Schlag ihre gesamten Anteile zurückgeben und den Fonds damit in enorme Liquiditätsprobleme stürzen. Genau das war während der Finanzkrise im Jahr 2008 geschehen. Die Folge: Zehn der insgesamt 45 zum Vertrieb zugelassenen deutschen Fonds werden inzwischen abgewickelt (nach und nach verkauft) oder wurden eingefroren.
„Die neuen Vorschriften schränken die Flexibilität von offenen Immobilienfonds natürlich ein“, sagt Experte Sebastian. „Aber sie sind nun wirklich nicht so tragisch.“ Er rät Anlegern nicht dazu, jetzt noch hektisch zu kaufen, nur um Anteile später schnell wieder loswerden zu können. Wer in einen OIF investiert, sollte sich ohnehin darüber klar sein, dass es sich um ein langfristiges Anlageprodukt handelt. Der Grund liegt in der Natur der Investitionsobjekte selbst: Immobilien lassen sich nicht mal eben schnell zu Geld machen. „Es kann daher immer vorkommen, dass ein Fonds vorübergehend illiquide wird und der Anteilseiniger nicht an sein Kapital kommt“, erklärt Sebastian. Daher sollten nur Beträge in einen OIF fließen, die der Anleger zumindest in den nächsten fünf Jahren nicht benötigt. „Anders lassen sich auch die gewünschten Renditen nicht erzielen“, sagt Sebastian. Trotz der neuen Regeln seien die Fonds immer noch flexibler als etwa eine Lebensversicherung.
