Mit einer energetischen Sanierung können Hausbesitzer ihre Energiekosten dauerhaft senken. Dennoch scheuen viele die Investition. Ein Grund ist die fehlende steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten. Der Gesetzentwurf hierzu liegt bereits seit Ende 2011 im Vermittlungsausschuss. Die Vorlage benötigt die Zustimmung des Bundesrats, doch noch haben die Länder nicht zugestimmt. Das Dilemma für Wohnungseigentümer: die steuerliche Förderung und die herkömmliche Förderung schließen einander aus. 'Man muss sich für eine Förderart entscheiden', sagt Christian Stolte von der Deutschen Energieagentur (Dena). Kommen die erhöhten Abschreibungen für Vermieter oder der Sonderabzug bei der Steuer für Eigenheimbesitzer, sollen diese rückwirkend zum 1. Januar 2012 gelten. Für Hausbesitzer stellt sich daher derzeit die Frage: sanieren oder abwarten?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht. Für wen sich welche Investition und welche Förderung rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. 'Das geplante Steuergesetz schließt eine Lücke in der Förderung', sagt Stolte. 'Dadurch werden ganz andere Zielgruppen angesprochen.' Wichtig sei daher, sich zuerst einen Überblick über Förderprogramme und Maßnahmen zu verschaffen: 'Am Anfang jeder Sanierung muss eine Energieberatung stehen', sagt Stolte. 'Damit klar gesagt werden kann, wo die Mängel liegen.' Oft ist eine Energieberatung sogar Bedingung. Der Staat unterstützt die energetischen Umbauten mit zahlreichen Programmen: Die KfW-Förderbank unterstützt Dämmung und Sanierung mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bezuschusst den Austausch alter Heizkessel und Wärme aus erneuerbaren Energien - wie Solarthermie und Wärmepumpen. Daneben gibt es Förderprogramme der Länder und Kommunen. Eine steuerliche Förderung existiert bisher praktisch nicht. 'Es macht aber einen Unterschied, ob man Selbstnutzer ist oder Vermieter', sagt Stefan Walter vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Vermieter könnten bereits heute kleinere Sanierungsarbeiten als Erhaltungsaufwand noch im gleichen Jahr abschreiben. Selbstnutzer könnten dagegen nur 20 Prozent der Handwerkerkosten absetzen - ohne Materialkosten. Für selbst genutztes Wohneigentum sind die staatlichen Förderungen also durchaus attraktiv.

Die Förderhöhe bezieht sich immer auf eine Wohneinheit

Das wichtigste Förderinstrument der KfW sind zinsgünstige Kredite: Für eine Komplettsanierung vergibt die Staatsbank Darlehen bis zu 75 000 Euro zu einem effektiven Jahreszinssatz von 1,0 Prozent. 'Die Förderhöhe bezieht sich immer auf eine Wohneinheit', sagt Peter Hofmann von der KfW. 'Bei der Sanierung eines Zweifamilienhauses verdoppelt sich also der Betrag.' Bringt der Bauherr durch die energetische Sanierung sein Haus auf Neubaustandard, schießt die KfW zu dem Kredit noch einen Tilgungszuschuss zu. 'Unsere Förderung ist Technologie neutral', erläutert Hofmann. 'Wir geben den Effizienzstandard vor, der mit verschiedenen Maßnahmen erreicht werden kann.' Die Idee: je mehr sich eine Immobilie dem Standard eines vergleichbaren Neubaus annähert oder ihn unterbietet, desto höher fallen die Zuschüsse aus. Beim Effizienzhaus 70 etwa darf der Energiebedarf des Gebäudes nur 70 Prozent eines Neubaus betragen. Wird dieser Standard erreicht, müssen zehn Prozent des Kredits nicht zurückgezahlt werden. Liegt der Energiebedarf nach der Sanierung 15 Prozent über dem eines Neubaus, werden immerhin noch 2,5 Prozent erlassen. Auch für einzelne Sanierungsarbeiten, wie den Austausch der Fenster, stellt die KfW Kredite bis 50 000 Euro bereit. 'Bei den Einzelmaßnahmen gibt es allerdings keinen Tilgungszuschuss', sagt Hofmann.

Wer sich für die Sanierung verschulden muss, ist mit dem KfW-Förderprogramm daher auch künftig gut beraten. Wer dagegen die Sanierung aus eigener Tasche zahlen kann, könnte mit den geplanten Steuervergünstigungen besser fahren: Im ursprünglichen Gesetzentwurf ist vorgesehen, dass Eigentümer ihre Kosten über einen Zeitraum von zehn Jahren mit je zehn Prozent pro Jahr geltend machen. Bei Sanierungskosten von 70 000 Euro wären das jährlich 7000 Euro. Die Zuschüsse der KfW an Selbstzahler bieten unterm Strich oft eine geringere Ersparnis: Seit Januar 2012 übernimmt die KfW ein Fünftel der Sanierungskosten oder maximal 15 000 Euro, wenn der Bauherr seine Immobilie auf eigene Kosten auf den Stand eines Effizienzhaus 55 bringt. Ein Wert, der in der Praxis selten erreicht wird. Entspricht das Ergebnis der Modernisierung dem Neubaustandard, schießt die Bank höchstens 9375 Euro zu. Eigentümer-Vertreter Walter sagt deshalb: 'Ich würde die steuerlichen Anreize, die jetzt noch kommen sollen, abwarten.' Letztlich hängt die Entscheidung, sanieren oder nicht, aber vor allem von den individuellen Lebensumständen ab: 'Der Mehrwert der Immobilie erhöht sich nicht um die Kosten der Sanierung', sagt Walter. Die Wertsteigerung liege aller Erfahrung nach eher bei einem Drittel.

Bei einer selbst genutzten Immobilie seien die Einsparungen bei den Energiekosten wichtiger: 'Da muss man sich fragen: Wie lange will ich noch in dem Haus wohnen? Kann ich warten, bis sich die Sanierung rechnet?'