Nachhaltigkeit Keine Frage des Labels

Stuttgart - Sie nennen sich LEED, BREEAM oder DGNB - Green-Building-Labels schießen derzeit wie Pilze aus dem Boden. Ohne eines dieser Nachhaltigkeitslabels tun sich Objektentwickler mittlerweile schwer, vor allem Büroimmobilien zu vermarkten. Je nach Herkunftsland des Labels werden unterschiedliche Nachhaltigkeitskriterien für eine Immobilie zugrunde gelegt.

Diese Vielfalt hat aber auch ihre Schwächen. Zwar kristallisiere sich in Europa ein Set an Kennzahlen heraus, mit dem die Unternehmen ihre Gebäudebestände auf ökologische Nachhaltigkeitsaspekte hin überprüfen könnten, Immobilienprofis bemängeln aber zunehmend das Fehlen eindeutiger Beurteilungskriterien. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Union Investment. Das Unternehmen, das zur genossenschaftlichen Finanzgruppe gehört und einer der großen deutschen Asset Manager für private und institutionelle Anleger ist, hatte für die Untersuchung jetzt 167 Immobilieninvestoren befragt.

Die Vielfalt der Zertifikaten macht es Investoren schwer

„Das Problem sind nicht die Nachhaltigkeitslabels, sondern die Vielfältigkeit”, erklärt Professor Michael Bauer, Partner und Geschäftsführer bei Drees & Sommer. Der internationale Dienstleister für Projektmanagement, Immobilienberatung und Engineering gehört zu den Vorreitern bei der Planung und Umsetzung von Green Buildings. Für Experten wie ihn führt längst kein Weg an den Nachhaltigkeitslabels vorbei, wenn man die Qualität einer Immobilie transparent beschreiben wolle. Die Vielfalt an Green-Building-Zertifikaten und deren unterschiedliche länderspezifische Ausrichtung mache es aber manchen Investoren schwer, hier noch den Überblick zu behalten. Hinzu komme, dass je nach Objekt unterschiedliche Zielsetzungen mit der Immobilie verfolgt würden. Während Eigennutzer bei der Bauausführung in erster Linie die deutschen Qualitätsmaßstäbe im Blick hätten, schauten internationale Investoren in Städten wie zum Beispiel Frankfurt schon eher auf die mögliche Mieterklientel. Entscheidend für die Wahl des Green-Building-Labels sei hierbei oft auch die Frage, ob und an wen die Immobilie nach der Entwicklung verkauft werden soll, so Bauer.

Aber auch ein Green-Building-Label ist noch kein Garant dafür, dass sich das Gebäude auch tatsächlich besser verkauft. Immer wieder kommt es vor, dass Gebäude nachzertifiziert werden müssen, weil zum Beispiel der internationale Investor auf ein bestimmtes Label Wert legt. Mittlerweile sei auch der Trend festzustellen, dass sich bestimmte Immobilienarten auf ein Zertifizierungssystem festlegen. Im Shopping-Center-Bereich, wo es diese Entwicklung schon länger gibt, sei das englische BREEAM-Label mittlerweile fast schon Standard. Am deutschen Büromarkt habe sich eindeutig das DGNB-Label mit den meisten Labeln etabliert. „Letztendlich aber entscheidet der Investor, nach welchem System die Immobilie zertifiziert wird”, ist die Erfahrung von Bauer.

Mit welchen laufenden Kosten muss man in Zukunft rechnen?

Wichtigste Kennzahl bei der Bewertung der Nachhaltigkeit einer Immobilie ist dabei der Primärenergieverbrauch und die dadurch verursachten CO2-Emissionen. An zweiter Stelle der Union-Investment-Studie folgen die Lebenszykluskosten einer Immobilie. „Die Investoren wollen heute wissen, mit welchen laufenden Kosten sie in Zukunft rechnen müssen”, so Michael Bauer. Das ist manchmal wie ein Blick in die Glaskugel. „Aber genau deshalb ist es wichtig, dass die getroffenen Annahmen transparent aufgezeigt und plausibilisiert werden”, ergänzt der Experte. Natürlich wisse heute keiner, ob die Annahmen zum Beispiel für die Nutzung oder die Lebensdauer von Komponenten in der Zukunft genauso eintreffen werden. Die Annahmen basierten jedoch auf fundiertem Ingenieur-Knowhow und ermöglichen, bei der Betrachtung der Lebenszykluskosten einen möglichen Trend aufzuzeigen sowie eine vergleichende Bewertung.

Unterm Strich macht es hingegen keinen großen finanziellen Unterschied, ob man zum Beispiel nach LEED oder DGNB zertifiziert. Solange man sich auf dem gleichen Qualitätslevel bewege, seien die Aufwendungen ähnlich hoch, erklärt Bauer. So kalkuliert man derzeit zwischen drei und acht Prozent der Investitionskosten einer Immobilie im Durchschnitt für eine Zertifizierung. Je nach Qualität der geforderten Bauausführung gibt es dann ein Green-Building-Label in Bronze, Silber oder Gold (bei DGNB) oder Platin (bei LEED). Und das wirkt sich wieder auf den Wert der Immobilie aus. „Das ist genauso wie bei einer Olympiade. Wer Gold gewinnt, bekommt die lukrativsten Werbeverträge”, erklärt der Immobilienexperte.

60 Prozent wollen sogar deutlich mehr investieren

Darin erklärt sich auch der hohe Stellenwert, den nachhaltige Immobilieninvestments generell in Europa haben. 60 Prozent der von Union Investment befragten Investoren wollen künftig sogar noch deutlich mehr in nachhaltige Immobilien investieren. Und die Modernisierung der Immobilienbestände unter nachhaltigen Gesichtspunkten hat laut der Untersuchung etwa den gleichen Stellenwert eingenommen wie die Neuentwicklung von Green Buildings.

Bürogebäude ohne Zertifizierung werden es auch in Deutschland künftig schwerer auf dem Markt haben, glaubt Bauer. Ohne Due-Diligence-Prüfung der Nachhaltigkeit lässt sich bald keine dieser Immobilien mehr verkaufen. Dabei wird im Auftrag des potenziellen Käufers oder Verkäufers eine Immobilie auf Herz und Nieren hinsichtlich Nachhaltigkeit, CO2-Emissionen oder Green-Building-Potenzial geprüft.

Am Ende steht dann eine Zahl, die dem Käufer darüber Auskunft gibt, wie viel er zu dem geforderten Kaufpreis zusätzlich investieren müsste, um aus dem Bestandsgebäude zum Beispiel ein Green Building zu machen, oder wie er den Energieverbrauch und damit die CO2-Emissionen der Immobilie deutlich reduzieren könne. Trotz einer deutlichen Wertsteigerung eines Green Buildings habe dies aber selten Auswirkungen auf die Kreditvergabe.

Laut der Studie von Union Investment konnten nicht einmal zehn Prozent der Befragten von entsprechenden Sonderkonditionen berichten. Lediglich eine Bank soll derzeit bei Gebäuden mit Green-Building-Zertifikat bis zu einem halben Prozentpunkt bessere Zinskonditionen anbieten.

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