Mietrecht Wenn der Vermieter wechselt

Wechselt der Vermieter, sind viele Mieter verunsichert. Wird die Miete erhöht? Oder muss man sogar aus der Mietwohnung ausziehen? Grundsätzlich gilt: Der Mieter ist vom Mietrecht geschützt. „Mieter haben nach einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung die gleichen Rechte, die sie auch gegenüber dem früheren Vermieter gehabt hätten”, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Laut Gesetz gelte der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht.” Das heißt, der Mietvertrag geht mit der Immobilie automatisch auf den neuen Eigentümer über - und zwar unverändert.

„Viele Vermieter versuchen aber dennoch, ihre Mieter vom Abschluss eines neuen Mietvertrages zu überzeugen”, sagt Christoph Nestor vom Mieterverein Heidelberg. „Das ist eine reine Formsache” oder „Mein Name steht im alten Mietvertrag nicht drin”, seien gängige Argumente der Neu-Eigentümer. Hier sei grundsätzlich Vorsicht geboten. Denn ein neuer Mietvertrag sei nie nötig und im Zweifelsfall zum Nachteil des Mieters. So würden etwa weitere Pflichten im Mietvertrag festgeschrieben oder bisher bestehende Rechte wegfallen. Punkte, die dem Laien meist nicht auf den ersten Blick auffallen. Nestor rät: „Lassen Sie sich nicht verunsichern, und unterschreiben Sie nichts.”

Im Hinblick auf Zahlungen greift ebenfalls der Mieterschutz. „Mieter müssen sich um nichts kümmern, denn das Gesetz verpflichtet den alten und den neuen Vermieter zum Handeln”, erklärt Kai Warnecke vom in Berlin ansässigen Eigentümerverband Haus & Grund. „Für den Mieter gilt: Er zahlt so lange die Miete an den alten Vermieter, bis er aufgefordert wird, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen.” Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV), rät Mietern, sich den Eigentümerwechsel bestätigen zu lassen. Wer auf Nummer sicher gehen wolle, könne auch das Grundbuch einsehen.

Denn wer trotz Kenntnis vom Eigentümerwechsel weiter an den alten Vermieter zahle, müsse an den neuen Vermieter noch einmal Geld überweisen und sich die falsch gezahlte Miete vom alten Vermieter wiederholen. Ähnlich verhält es sich mit der Betriebskostenabrechnung. Grundsätzlich muss zwar der aktuelle Vermieter die Betriebskosten abrechnen. Für Abrechnungszeiträume, die bereits vor dem Eigentümerwechsel abgeschlossen waren, könne allerdings auch der Alt-Eigentümer noch berechtigt sein abzurechnen, erläutert Ropertz. Teils seien auch im Kaufvertrag für die Immobilie abweichende Modalitäten vereinbart worden. Wer sich nicht sicher ist, an wen er zahlen muss, solle sich daher besser rückversichern. Eine Kündigung des Mietvertrages ist nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich. „Ein neuer Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen. Dafür bräuchte er einen Kündigungsgrund, wie etwa Zahlungsverzug des Mieters”, betont Warnecke. Ein Sonderkündigungsrecht für einen Neu-Eigentümer gibt es nicht. Besonders in Szenevierteln wolle der neue Eigentümer zwar oft die Wohnungen sanieren und dann als Eigentumswohnungen weiterverkaufen. Doch auch ein Sanierungswunsch ist kein Kündigungsgrund. Vielmehr müsse der Vermieter dann mit seinen Mietern verhandeln, so Nestor. „Der Erwerber kann einen Auflösungsvertrag anbieten.” Zustimmen müsse der Mieter aber nicht. Möglich sei allerdings die Kündigung wegen Eigenbedarfs. „Diese ist aber an enge gesetzliche Vorgaben gebunden”, betont Hannemann.

Keinesfalls ausreichend sei es, wenn der Vermieter schreibe: „Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarf.” Vielmehr bedürfe es einer ausführlichen Begründung sowie eines Kündigungsschreibens. Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern schon an diesen Voraussetzungen. „Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der neue Vermieter unter den gleichen Voraussetzungen vornehmen, wie sie auch der frühere Eigentümer hätte vornehmen dürfen”, erläutert Ropertz. So muss die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegen. Zudem darf die Miete in den letzten drei Jahren nicht bereits um mehr als 20 Prozent erhöht worden seien.