Hausbau Immer auf der sicheren Seite

Wenn beim Hausbau im Nachhinein Mängel gefunden werden, ist das Beheben nicht nur aufwendig und teuer. Es ist stressig und verursacht oft Streit mit dem Bauträger oder Handwerkern - nicht selten trifft man sich vor Gericht. Wie verhindert man das? Die Beauftragung eines Bausachverständigen kann eine Möglichkeit sein - er berät und kontrolliert die Immobilie schon während des Entstehens.

„Früher suchte sich der Bauherr zuerst einen Architekten. Der vergab die Aufträge, kontrollierte den Bau und agierte vor Ort im Interesse des Bauherrn”, erläutert Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin. Das kann dieser immer noch erledigen - nur: „Heute laufen weniger als fünf Prozent aller Bauvorhaben nach diesem alten Muster ab.” Stattdessen übergibt der Bauherr den gesamten Bau in den allermeisten Fällen einem Bauträger oder einem Generalunternehmer.

Dieser beauftragt den Architekten - und der ist damit kein unabhängiger Kontrolleur mehr. Zusätzlich kann der Bauherr aber einen externen Experten hinzuzuziehen. „Im Prinzip kommt dafür jeder Architekt infrage, der im Einfamilienhaus-Bau viel Erfahrung hat”, sagt Warnecke. Darüber hinaus gibt es eine Reihe größerer Anbieter von Baukontrollleistungen. Das Spektrum reicht von Vereinen wie dem Verband Privater Bauherren (VPB) und dem Bauherrn-Schutzbund (BSB) über gewerbliche Organisationen wie Tüv und Dekra bis zu den Bauberatungen der Verbraucherzentralen. „Ganz wichtig ist, dass sich Bauherren bereits im ganz frühen Stadium fachkundig beraten lassen”, rät Heike Rath, Fachanwältin für Baurecht aus Frankfurt. „Die allermeisten Streitigkeiten vor Gericht lassen sich vermeiden, wenn fundierte, eindeutige Verträge zwischen Bauherren und Auftragnehmern geschlossen werden.” Dass ein Vertrag nicht aus einem zweiseitigen Formular besteht, sondern Baupläne, Leistungsbeschreibung, Änderungsvereinbarungen und vieles mehr umfassen sollte, wissen nach ihrer Einschätzung viele Bauherren nicht.

Diese Erfahrung hat auch Andreas Garscha gemacht. Er ist Sachverständiger für den Anbieter VPB aus Stuttgart. „Beim Vertrag kommt es auf Vollständigkeit und auf klare, eindeutige Formulierungen an”, sagt er. Ein Beispiel: wurde nichts anderes vereinbart, wird im Haus eine klassische Tür mit einer Höhe von zwei Metern eingebaut. Ein großer Hausbesitzer ärgert sich nach dem Einzug darüber. „Die nächste DIN-Höhe wäre 2,12 Meter. Preislich macht das einen geringen Unterschied, aber man muss es vereinbaren.” Nach der Beratung bei der Vertragsgestaltung ist die Qualitätskontrolle vor Ort der zweite große Teil der Baubetreuung. „Hier wird sichergestellt, dass die geltenden Normen und Gesetze eingehalten werden und dass der Erwerber das bekommt, was mit ihm vereinbart wurde”, erläutert Garscha. Beim Neubau eines Einfamilienhauses empfiehlt er fünf Termine vor Ort. Sie werden jeweils in Text und Bild dokumentiert. Nach Einschätzung von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherrn-Schutzbundes in Berlin, werden während eines Baus im Schnitt zehn bis zwölf gravierende Mängel entdeckt und bei der Bauabnahme nochmal sechs bis acht.

Grundlage der Zusammenarbeit von Bauherrn und Baubegleiter ist ein Beratungsvertrag. „Es gibt sehr unterschiedliche Vertragsformen”, sagt Warnecke. Häufig werde ein Pauschalvertrag geschlossen. Dieser muss alle gewünschten Leistungen genau beschreiben. „Als Faustregel sollte man für den Neubau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses mit insgesamt gut 2000 Euro rechnen”, sagt Garscha.