Honorarberatung kennt man bislang vor allem bei der Geldanlage. Ein Stuttgarter Unternehmer bietet seit kurzem auch eine Honorarberatung für den Erwerb von Immobilien an.
Nein, mit seiner Geschäftsidee wolle er keinesfalls in Konkurrenz zum klassischen Makler treten. Er sehe seine Dienstleistung eher als Ergänzung, erklärt Dietmar Franz, seit über 30 Jahren im Immobiliengeschäft. Der Geschäftsführer der Deutschen Immobilien Beratungsgesellschaft in Stuttgart gibt aber im gleichen Atemzug zu, dass die Idee, Immobilienberatung auf Honorarbasis anzubieten, doch schon ein bisschen erklärungsbedürftig sei. Das liege vor allem daran, dass es so etwas in Deutschland eigentlich bisher nicht gibt, sagt er.
Bislang läuft es in den meisten Fällen etwa so: Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, schaut sich entweder in den einschlägigen Internetportalen um, wendet sich an die Immobilienabteilung seiner Bank oder beauftragt einen Makler. "Das ist für denjenigen, der eine Immobilie sucht, nicht sehr effektiv", weiß Dietmar Franz. Zum einen liege das daran, dass der überwiegende Teil der Interessierten wenig bis gar keine Ahnung vom Immobilienbereich hätte. "Die meisten Käufer stecken viel zu viel Energie in die Suche einer Immobilie, die es so auf dem Markt gar nicht gibt", ist die Erfahrung von Dietmar Franz. Vor allem werde oft auch das finanzielle Risiko unterschätzt, das mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sei.
"Vor dem Kauf sollte immer auch eine Bewertung durchgeführt werden, ob der Kaufpreis überhaupt angebracht ist", erläutert Franz. Manche Kaufpreisforderungen erwiesen sich nach einer marktgerechten Bewertung oft als überzogen. "Wenn ich den Kaufpreis nur um fünf Prozent reduzieren kann, hat sich mein Honorar in der Regel schon bezahlt gemacht", sagt der Immobilienexperte.
Dietmar Franz hat bei seinem Geschäftsmodell der Honorarberatung in erster Linie Kapitalanleger im Blick. Gerade in diesem Bereich werde oft ein viertel bis halbes Jahr völlig falsch gesucht, ist seine Erfahrung. Und genau an dieser Stelle setzt er mit seiner Idee an. Gemeinsam mit dem Kunden wird zunächst ein detailliertes Suchprofil erarbeitet. Auf dieser Basis geht Dietmar Franz dann auf die Suche: im Internet, bei Maklern, Bauträgern und auch bei Privatleuten. "Da wir keine Provisionen verlangen, haben wir auch Zugang zu Objekten, die Maklern in der Regel verschlossen bleiben. Andererseits machen wir den Maklern aber auch nicht ihre Provisionen streitig. Wird ein Objekt über einen Makler erworben, bekommt der natürlich auch die ihm zustehende Provision", betont Franz.
Bis zu zehn Objekte werden bei Dietmar Franz auf der Basis des Suchprofils vorselektiert. Diese werden besichtigt, dokumentiert und einem Objektscoring unterzogen. Dabei werden die Lage, die Substanz/Ausstattung, das Baujahr/Renovierungsjahr, die Energieeffizienz, die Vermietbarkeit und die Bruttorendite ermittelt. "Am Ende steht ein Punktesystem, das dem Kapitalanleger einen objektiven Vergleich erlaubt", so Franz. Für diese Dienstleistung bezahlt der Kunde an Dietmar Franz ein Honorar.
Dietmar Franz sieht seine Dienstleistung nicht als Konkurrenz, sondern als Ergänzung zur klassischen Tätigkeit eines Immobilienmaklers. Entstanden sei die Idee schon vor über zehn Jahren, erinnert er sich. Im Rahmen einer Diplomarbeit über Honorarmodelle für Makler, die er damals als Lehrbeauftragter an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt HfWU betreute, war auch die Frage aufgetaucht, wie objektiv eigentlich Kunden auf der Basis von Provisionsmodellen beraten werden könnten. Eine Idee damals: den Anteil der Beratungskosten zusätzlich auszuweisen, um die Maklerkosten für den Kunden transparenter zu machen.
"Viele Menschen versuchen die Maklerprovision zu sparen", ist eine Erfahrung von Franz. Das liegt seiner Meinung nach auch daran, dass der Kunde, der letztendlich das Objekt erwirbt, immer die gesamte Dienstleistung des Maklers bezahlt. "Den Kunden interessiert selten, dass der Makler vielleicht vorher schon 30 Besichtigungen durchgeführt hatte. Er sieht nur die eine Stunde, in der sich der Makler mit ihm beschäftigt hat. Das ist systembedingt nicht gerecht, aber auch in anderen Maklerbereichen nicht anders', so Franz.
Günstiger wird es mit der Honorarberatung von Dietmar Franz aber nicht zwangsläufig. Seine Honorare fallen immer zusätzlich zu den Maklerkosten an, sofern die Wunschimmobilie über einen Makler angeboten wurde. Andererseits könne sich die fachliche Begleitung bei der Suche, bei Besichtigungen und Kaufpreisverhandlungen in Anbetracht der hohen Investitionen beim Kauf einer Immobilie durchaus lohnen, betont Dietmar Franz
