Wohnen: Stadt stellt Mietspiegel ins Netz / Fachleute halten Berechnungsgrundlage für nachvollziehbar

Von Maximilian Müller

Der Mietspiegel der Stadt Freudenstadt steht im Internet – als Online-Rechner und als pdf-Datei. Laut Stadt liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei sechs Euro.

Freudenstadt. Doch bei sechs Euro bleibt es nicht: Es gibt ein Tabellen- und Punktesystem, das anhand der Broschüre oder aber im Internet auf der Seite www.online-mietspiegel.de/freudenstadt2016/ ausgerechnet werden kann.

Die Tabelle in der Broschüre sieht Größen zwischen bis zu 38 Quadratmeter und 122 bis 160 Quadratmeter vor. Mit steigender Größe der Wohnung sinkt der Preis aber wieder. Den niedrigsten Preis pro Quadratmeter zahlen Mieter, die in einer Wohnung leben, die vor 1950 gebaut wurde und zwischen 122 und 160 Quadratmeter umfasst. 5,10 Euro sind dort fällig. Pro Jahrzehnt steigt der Preis um etwa zehn bis 20 Cent. 6,10 Euro sind es für Gebäude ab 2010.

Anders sieht das bei kleineren Wohnungen aus: von 7,50 auf neun Euro pro Quadratmeter steigt der Preis in der Kategorie bis 38 Quadratmeter, in der Kategorie 38 bis 42 Quadratmeter erhöht er sich von sieben auf 8,40 Euro.

Abgelegene Ortsteile sind deutlich günstiger

Doch damit ist noch nicht genug: Die Miete wird nach einem bestimmten Zu- und Abschlagssystem genauer berechnet. So gibt es Zuschlagspunkte etwa für nahe Einkaufsmöglichkeiten, Fußbodenheizung und barrierefreies Wohnen. Die Punkte werden dann mit den Abschlagspunkten verrechnet. Dickstes Minus ist dabei ein Wohnort in den Stadtteilen Igelsberg, Frutenhof, Kniebis und Musbach: Ganze 15 Minuspunkte bringt das. Für Dietersweiler und Grüntal sind es zehn und für Wittlensweiler acht.

Weitere Minuspunkte bringen die Nähe zu Hauptverkehrsstraßen, dunkle Lichtverhältnisse, fensterlose Bäder und fehlende Keller- und Speicherräume. Die Punkte für Zu- und Abschlag werden gegeneinander aufgerechnet. Das Ergebnis kommt dann in Prozent auf die Miete drauf oder wird von ihr abgezogen.

Leichter geht das Rechnen allerdings im Internet, auch wenn die Bedienoberfläche der Seite den Eindruck macht, als stamme sie aus Zeiten von Windows 95. Theoretisch ist es da möglich, auch in einem Gebäude aus der Zeit vor Christi Geburt zu Leben.

Dennoch lassen sich damit Ergebnisse errechnen: Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrparteienhaus aus den 50ern ohne nennenswerte Modernisierungen und Ausstattung sind demnach bis zwischen 420 und 570 Euro Miete im Monat fällig. Mit modernen Sanitäranlagen, zeitgemäßer Elektro- und Heizungsinstallation und mit Fenstern aus Isolierglas liegt die Miete zwischen 430 und 590 Euro.

Zwischen 470 und 650 Euro sind bei einer Wohnung gleicher Größe aus dem Jahr 2000 fällig. In moderner Ausstattung erhöht sich der Mietzins auf 500 bis 680 Euro.

Jörg Habisreitinger, Geschäftsführer von Herrenhof Immobilien, hat den Mietspiegel schon geprüft. Für eine Wohnung, die er jüngst vermietet hat, kam er dabei auf einen etwas höheren als den eigentlichen Preis. Mit den Ergebnissen gehe er aber konform. Der Spiegel sei in Ordnung, die Kriterien gut gewählt. Dietersweiler sei günstiger als das vergleichbare Wittlensweiler, das sei gut abgebildet, so Habisreitinger. Den Unterschied habe es bereits gegeben, als es den Bahnhaltepunkt in Wittlensweiler noch nicht gab.

Balkone und Terrassen nicht aufgeführt

Holger Burkhardt, Geschäftsführer von Burkhardt Immobilien, ist nicht ganz einverstanden mit der Bewertung der einzelnen Kriterien. Dass nahe Einkaufsmöglichkeiten gleich drei Punkte im System bringen, scheint ihm etwas viel. Viel hänge auch von den Vorstellungen der Kunden ab. Der Abzug von drei Punkten für dunkle Lichtverhältnisse ist ihm aber zu wenig.

"Die Ergebnisse decken sich mit meinen Erfahrungen", sagt Kristine Sopta von Markus Frey Immobilien. Sie hätte im Schnitt auf zwischen sechs und 6,50 Euro geschätzt, sagt sie. Dafür sei die Miete, wie auch im Mietspiegel berechnet, in den Teilorten eindeutig geringer, da meist keine so gute Infrastruktur und Nachfrage wie in den Kernorten gegeben sei. Die Berechnung nach der Ausstattung und dem Modernisierungsstand sei nachvollziehbar, so Kristine Sopta. Allerdings vermisst sie in der Aufführung die Ausstattung Balkone und Terrassen.